Три плана действий, как перестать считать плату за отдельные услуги по площади и не потерять в деньгах

Три плана действий, как перестать считать плату за отдельные услуги по площади и не потерять в деньгах

СУСАНА КИРАКОСЯН, медиатор, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, член секции «Энергосбережение» при Экспертном совете Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, кандидат юридических наук, доцент

ГУЛЬНАЗ НИКИТИНА, главный редактор журнала «Управление многоквартирным домом»

 В статье назвали разные способы начисления платы за жилищные услуги — по квартирам, количеству жителей и еще три. Для каждого подобрали аргументы из актуальной судебной практики, которые помогли отбиться от требований ГЖИ пересчитать по квадратным метрам.

В начале статьи расскажем, какие услуги можно считать не по площади и почему ГЖИ это не устраивает, а потом предложим три плана действий — тем, кто только планирует выбрать способ начисления, уже начисляет плату не по площади, и тем, кого ГЖИ все же заставила сделать перерасчет. Инструкции помогут вам не потерять в деньгах в любой ситуации.
Вы можете прочитать статью или попробовать альтернативный формат мини-курса. Теперь в нем не только практические задания, а еще советы и подсказки, которые помогут на практике освоить новые навыки. 

За какие услуги плату рассчитывают не только по квадратным метрам

В Жилищном кодексе прописан один способ начислять плату за услуги, которые оказывают УО и ТСЖ, — пропорционально площади помещения, то есть «по квадратным метрам». Иных способов нет, если речь идет об услугах, которые входят в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Минимальный перечень). Утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Плату за остальные услуги, которыми собственники дополнили персональный перечень работ и услуг по своему дому, управляющие могут начислять иными способами. Перечень услуг с каждым годом растет — в домах устанавливают видеокамеры и шлагбаумы, проводят дополнительные уборки подъездов, сезонную помывку стеклянных фасадов и т. д. Такие услуги повышают уровень проживания в доме. На практике для новых видов работ и услуг управленцы используют упрощенные способы начисления платы.

Чаще всего управленцы рассчитывают плату по квартирам или собственникам помещений. Повторимся — речь идет об услугах, которые не входят в Минимальный перечень. Обычно их называют дополнительными. Дополнительные услуги можно разделить на три категории (таблица 1).

ТАБЛИЦА 1 Категории дополнительных услуг в МКД

Какие способы начислений используют УО и ТСЖ

Поквартирно, по количеству собственников или по подъездам — вот три самых распространенных способа начисления платы. А какие методики признавали законными суды, смотрите в таблице 2.

ТАБЛИЦА 2 Законные способы расчета платы по версии судов

Почему надзорники за начисления по квадратным метрам и какую позицию занимает Верховный суд

Когда между управленцем и жителем есть спор о порядке начисления платы, надзорники ссылаются на статью 158 Жилищного кодекса. Эта норма указывает на начисление платы за жилищные услуги исходя из площади помещения, однако речь идет об услугах, которые поименованы в Минимальном перечне. Начисления за дополнительные услуги не урегулированы нормами жилищного законодательства, а потому начинает действовать принцип договоренностей — о каких условиях стороны договорятся, те и должны соблюдать. Такой же позиции стал придерживаться Верховный суд.

Но все же у Верховного суда нет единой позиции, которая позволяла бы управленцам использовать любой способ начисления платы. Каждый случай высшая инстанция рассматривает индивидуально и исследует конкретные обстоятельства дела. Мы назвали общие моменты, которые отмечают судьи высокой инстанции.

Во-первых, изучают протокол общего собрания, на котором собственники помещений приняли решение о размере и способе начисления платы за спорную услугу. Если протокола нет или он признан незаконным — расчеты также признают незаконными. Такой вывод, например, содержит определение Верхового суда от 13.08.2019 № 309-ЭС19-13053 по делу № А50-24206/2018.

Во-вторых, судьи всегда оценивают характер самой услуги — имеет она признак обязательной или это дополнительная опция. Во втором случае суды позволяют использовать иные способы начисления — не по площади помещения. Пример можно увидеть в определении Верховного суда от 18.09.2020 № 309-ЭС20-12408 по делу № А76-10582/2019.

План А — для тех, кто только выбирает способ начисления

Если вы только собираетесь выбрать способ начисления платы, то вам нужно:

• определить свои затраты и процент рентабельности;
• выбрать способ распределения стоимости услуги между жителями;
• утвердить размер платы и способ начисления за услугу на общем собрании собственников.

Шаг 1. Затраты на допуслуги. Составьте калькуляцию по размеру платы за допуслугу. Так вы сможете оценить свои затраты и прибыль. Еще с калькуляцией вам проще будет проводить общее собрание — сможете показать ценообразование на конкретных цифрах. Расчет можно будет предъявить надзорнику или в суд при проверках.

Шаг 2. Выбор способа. При выборе стратегии начисления учитывайте желание жителей и сложившуюся судебную практику. Первая составляющая поможет не уронить процент сбора платежей — жители охотнее будут платить по счетам, если им понятна логика их начисления. А наличие положительной судебной практики по схожим спорам будет весомым подтверждением при проверках расчетов со стороны ГЖИ.

Пример Расчет платы за устройство парковочной зоны

УО рассчитала стоимость затрат за дополнительную услугу по организации парковки во дворе МКД с учетом своей прибыли. Итоговая сумма — 352 тыс. руб.
Для общего собрания подготовили два способа расчета платы за услугу — по площади помещений и по количеству автомобилей, которые имеют собственники помещений в МКД.
Расчет для собственника квартиры площадью в 54 кв. м, имеющего один автомобиль, выглядел так:

На общем собрании УО предложила собственникам два способа расчетов. Жители решили, что за услугу будут платить только автомобилисты.

Шаг 3. Утверждение жителями. Избранную тактику начисления, как и размер платы, нужно утвердить на общем собрании собственников помещений. Без этого вас обвинят в незаконных начислениях, а не в ошибочном способе расчета их стоимости. Поэтому в повестку, помимо общих вопросов, включите вопросы об утверждении:

• размера платы за допуслугу;
• способа начисления платы за допуслугу (рисунок 1).

РИСУНОК 1 Пример формулирования вопросов о стратегии начисления платы для общего собрания собственников помещения

План Б — для тех, кто уже начислил плату, получил предписание ГЖИ на перерасчет, но не хочет его исполнять

Если вы не смогли убедить проверяющих в законности вашей стратегии начисления платы, готовьтесь отстаивать ее в суде. Дело в том, что бремя доказывания законности начислений лежит на управленце. Это следует из положений Гражданского кодекса (ст. 1064, 1098). Вы должны доказать три факта.

1. Услуга не является обязательной.
2. У вас есть основания оказывать собственникам спорную услугу и начислять за нее плату.
3. Размер платы за спорную услугу экономически обоснован.

Чтобы доказать первый факт, ссылайтесь на положения Минимального перечня, который утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Ведь если услуга не включена в перечень, то ее признают дополнительной. Поэтому вы вправе применять иные способы ее расчета и начисления.

Второй факт доказывайте документально. В спорной ситуации предъявите протокол общего собрания, на котором собственники приняли решение получать спорную услугу в конкретном объеме и за оговоренную плату (рисунок 2). Если по итогам собрания вы вносили изменения в договор управления — предоставьте суду сам договор и дополнительное соглашение к нему. Эти документы также подтвердят легитимность ваших действий.

Третий факт подтвердите калькуляцией и выпиской рыночной стоимости аналогичных услуг, которые оказывают ваши конкуренты. Выписку можно сделать на основе анализа рынка предложений в интернете.

РИСУНОК 2 Пример формулирования вопросов о стратегии начисления платы для общего собрания собственников помещения

План В — для тех, кто понял, что требования ГЖИ законны, но все равно хочет не потерять в деньгах

Если вы понимаете, что требования ГЖИ законны и она с большой долей вероятности выиграет суд, то примените план В. По нему вы не отказываетесь от своих денег, а рассчитываете размер платы способом, который предлагает надзорник.

Дело в том, что если собственники одобрили получение услуги и ознакомились с расчетом платы за нее, у вас есть основания требовать оплаты своих расходов. То есть начислить плату вы вправе, скорректируйте только способ ее начисления.

Такой вывод подтверждает сочетание норм гражданского и жилищного законодательства. Так, в силу общего принципа гражданского законодательства каждый собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Это следует из статьи 210 Гражданского кодекса.

Нормы жилищного законодательства устанавливают для всех собственников помещений в МКД обязанность не только оплачивать их содержание, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на него путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса).