2 Споры по долгам за ЖКУ собственников нежилых помещений

Урок 2. Споры по долгам за ЖКУ собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в МКД наравне с собственниками жилых помещений несут бремя содержания общего имущества в МКД. Не имеет правового значения, являются ли помещения только встроенными, пристроенными либо встроенно-пристроенными.

На уроке подберете основания для взыскания долгов за ЖКУ с собственников нежилых помещений,подготовите аргументы для судей и перечень необходимых документов.

Запрещено взыскивать пени и ограничивать коммунальные услуги должникам. Санкции приостановили до 1 января 2021 года. Требования устанавливает постановлениеПравительстваот 02.04.2020 № 424.

***

Подсудность споров по долгам за ЖКУ с юридических лиц и ИП

Законодательство не запрещает устанавливать для собственников нежилых помещений размер платы, отличный от размера платы для собственников жилых помещений в МКД. Единственным законным основанием для дифференциации размера платы будет принятое в установленном законом порядке решение общего собрания в МКД (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

Споры о взыскании задолженности с юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, которые владеют нежилыми помещениями в МКД, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке упрощенного или искового производства.

В порядке упрощенного производства рассмотрят дело при цене иска не более 800 тыс. руб. и ответчике – юридическом лице, а также при цене иска 400 тыс. руб. и должнике – ИП.

Редким в арбитражном суде является взыскание в приказном порядке (п. 1 ст. 229.2 АПК). Для этого требования о взыскании задолженности должны быть бесспорными, признанными должником, а задолженность не превышала бы 500 тыс. руб. (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 по делу № А07-14230/2018).

 По какому пути идет судебная практика

Позиция, которую вы должны занять: собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от того, заключен или нет соответствующий договор с УО или жилищным объединением.

  Примеры судебной практики в пользу управляющей МКД организации

1. Суд удовлетворил иск УО о взыскании задолженности за ЖКУ с собственника нежилого помещения. Как отметил суд, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, несение расходов на уборку территории не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД. Кроме того, предприниматель, будучи собственником нежилого помещения в доме, фактически потреблял услуги, которые оказывает УО, вне зависимости от наличия или отсутствия между ними договора управления (определение Верховного суда от 08.07.2016 № 307-ЭС16-7353 по делу № А66-9848/2014).
2. Собственник нежилого помещения – муниципальное образование, от лица которого Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Магадана передал нежилое помещение в безвозмездное пользование отделу МВД по городу Магадану. Через суд была взыскана задолженность за ЖКУ с собственника нежилого помещения (определение Верховного суда от 17.04.2017 № 303-ЭС17-3007 по делу № А37-2367/2015).

Суд исходил из следующего:

• отдел МВД не является собственником помещения и не должен нести расходы по содержанию общего имущества дома;
• отсутствие договорных отношений УО с собственником помещения не освобождает последнего от обязанности нести расходы;
• факт оказания услуг по содержанию общего имущества подтвержден представленными в материалах дела документами;
• плату за содержание общего имущества истец рассчитал исходя из площади принадлежащего ответчику нежилого помещения и действующего в спорный период размера платы, установленного решением общего собрания собственников в МКД и нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

3. Суд взыскал задолженность за содержание общего имущества МКД с собственника нежилых помещений (Российская Федерация в лице Минобороны).

Судьи отклонили доводы ответчика о том, что собственник помещений обязан оплачивать услуги по содержанию только того имущества, к которому имеет доступ и которое использует, и о том, что истец не представил доказательств своевременного направления документов для оплаты в адрес ответчика. Кроме того, в суде не было доказано, что принадлежащие собственнику помещения – самостоятельный объект недвижимости и не входят в состав МКД (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2017 № Ф08-7161/2017 по делу № А53-127/2017).

Позиция суда, с которой вы можете столкнуться: собственник нежилого помещения не несет бремя содержания общего имущества МКД, если его помещение фактически является самостоятельным объектом.

Будьте готовы доказать, что нежилое помещение связано с домом конструктивно, в том числе общими инженерными коммуникациями.

***

Верховный суд поддержал выводы нижестоящих судов о том, что собственник нежилых помещений не должен нести расходы на содержание общего имущества в МКД, если такие помещения представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от МКД проекту. Суд посчитал доказанным следующее:

• МКД и встроенно-пристроенные помещения – самостоятельные объекты и не связаны между собой ни функционально, ни технологически;
• встроенно-пристроенные помещения имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу;
• встроенно-пристроенные помещения оснащены отдельными от дома системами отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т. д.

УО не управляла встроенно-пристроенными помещениями, ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества.

Суд пришел к выводу, что собственник нежилого помещения в силу закона не может обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки, мусоропроводы и прочие помещения, расположенные в подъездах МКД. Следовательно, нет правовых оснований возложить на ответчика обязанность содержать общее имущество, относящееся к жилой части МКД (определение Верховного суда от 20.02.2016 № 305-ЭС15-19877).

Какие доказательства обязательно предоставить суду

Чтобы суд взыскал задолженность за ЖКУ, документально обоснуйте:

• основание управления МКД;
• размер возникшей задолженности;
• факт расположения нежилого помещения в составе МКД.

Обязательно предоставьте в суд расчет взыскиваемой денежной суммы (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК). Арбитражные суды, учитывая профессиональный статус участников судебного спора, требуют делать полные и корректные расчеты, указывать в них реквизиты выставленных счетов и данные о частичном (полном) погашении ответчиком задолженности (номер и дату платежных поручений), подтверждать произведенные начисления доказательствами, предоставлять актуальные на дату судебного заседания акты сверки расчетов.

Обязательные элементы расчета:

• вид и сумма задолженности;
• нормативная ссылка (Жилищный кодекс, локальные акты);
• ссылка на положения договора, в которых предусмотрена обязанность оплачивать ЖКУ и указаны сроки возникновения такой обязанности.

Кроме того, управляющая МКД организация должна учитывать решение общего собрания об установлении дифференцированного размера платы за содержание жилых и нежилых помещений, если оно было принято. Суд также примет во внимание трехстороннее соглашение с собственником и арендатором нежилого помещения. Оно может стать основанием, чтобы взыскать долг с недобросовестного арендатора напрямую (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2014 по делу № А05-623/2014).

Если должник – юридическое лицо, предприниматель, направьте в суд следующие документы.

Подтверждающие юридический статус взыскателя:

• устав УО, ТСЖ, ЖК;
• лицензия (для УО);
• протокол об избрании директора УО (для организации в форме МУП, ГУП – распоряжение администрации о назначении директора);
• протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖК об избрании председателя правления ТСЖ, ЖК (в соответствии с уставом товарищества председателя ТСЖ, ЖК может избирать правление ТСЖ, ЖК);
• свидетельство ОГРН;
• выписка из ЕГРЮЛ.

Подтверждающие юридический статус должника:

• выписка из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) на юридическое лицо (индивидуального предпринимателя).

Подтверждающие право на взыскание задолженности за ЖКУ:

• если взыскатель УО – протокол об избрании способа управления посредством УО и заключении с УО договора управления МКД;
• если взыскатель ТСЖ, ЖК – протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ (ЖК) и избрании способа управления посредством жилищного объединения;
• технический, кадастровый паспорт на МКД и иная техническая документация, которая позволит установить факт включения нежилого помещения в состав МКД;
• скриншот со страницы ГИС ЖКХ о наличии соответствующего МКД в управлении;
• документ о праве собственности на нежилое помещение должника (выписка из ЕГРН);
• акты оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества за период взыскания (для УО);
• смета (для ТСЖ);
• договоры с РСО, специализированными, подрядными организациями.

Подтверждающие сумму задолженности:

• расчет размера задолженности и неустойки за соответствующие периоды;
• акт сверки расчетов (при наличии).

Подтверждающие добросовестность взыскателя:

• переписка между сторонами, включая электронную переписку;
• выставленные за период взыскания счета на оплату.

Иные обязательные документы:

• платежное поручение (квитанция) об уплате госпошлины;
• документы, подтверждающие право взыскателя на отсрочку или рассрочку оплаты госпошлины (при наличии);
• претензия с отметкой о получении либо с квитанцией об отправлении;
• квитанция о направлении искового заявления в адрес должника;
• доверенность на представителя.

Иные дополнительные документы, которые могут повлиять на взыскание, – например, протокол общего собрания об избрании совета МКД и наделении полномочиями подписывать акты оказанных услуг и выполненных работ, решение суда с выводами о действительности протокола общего собрания и т. д.

Если должник – физическое лицо, то смотрите доказательства при взыскании в порядке приказного производства в прошлом уроке.

Главное в уроке:

1. Взыскивайтедолги за ЖКУ с собственниковнежилых помещений в МКДв арбитражном суде.
2. Чтобы суд взыскал долги за ЖКУ, документально обоснуйте: основание управления МКД, сумму долга; расположение нежилого помещения в составе МКД.
3. Будьте готовы доказать, что нежилое помещение связано с домом конструктивно, в том числе общими инженерными коммуникациями.