Три ситуации, когда фонд капремонта МКД принудительно отдадут ФКР

Собственники в МКД принимают решение о формировании фонда капремонта на спецсчёте, чтобы самим распоряжаться деньгами. Но существуют ситуации, когда орган местного самоуправления законно может вернуть эти средства в «общий котёл» вопреки воле жителей. Узнайте, при каких условиях это происходит.

В ЖК РФ описаны ситуации, когда орган МСУ вправе передать фонд капремонта регоператору

Согласно ч. 3 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капремонта: на специальном счёте; на счёте регионального оператора, в так называемом «общем котле». Второй случай выгоден, например, МКД с небольшим количеством квартир и, или сильно изношенным домам: на спецсчёте деньги для капремонта будут копиться долгие годы. Если собственники решили формировать фонд на счёте дома, то они выбирают его владельца – УО или ТСЖ, а также утверждают размер взноса и банк, где деньги будут храниться (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). В таком случае за проведение капремонта, выставление счетов на оплату взносов и взыскание долгов ответственность несёт владелец такого счёта. Процесс изменения способа формирования фонда капремонта прописан в ст. 173 ЖК РФ, основным из которых является решение ОСС. Но в ЖК РФ также есть случаи, когда орган местного самоуправления может без учёта мнения жителей изменить способ со спецсчёта на ФКР: Собственники не приняли решение о фонде или не реализовали его (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ). Капремонт не проведён в срок, предусмотренный региональной программой (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ). При наличии задолженности собственников по оплате взносов, превышающей 50% от выставленной суммы (ч. 10 ст. 173 ЖК РФ). Разбираемся в каждом из этих случаев.

Собственники не приняли решение о способе формирования фонда капремонта или не реализовали его
Согласно ч. ч. 5, 5.1 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений должны принять и реализовать решение об определении способа формирования фонда капремонта в течение срока, установленного в субъекте РФ. Он составляет от трёх до шести месяцев после включения МКД в региональную программу. При этом, если в доме будет спецсчёт, то его владелец обязан обратиться в банк с заявлением об открытии такого счёта в течение 15 дней с даты, когда УО или ТСЖ получили уведомление об итогах ОСС. Более сжатые сроки могут установить собственники на собрании. Реализация решения о формировании фонда капремонта на спецсчёте зависит от того, кто выбран его владельцем: если УО или ТСЖ, то они должны открыть счёт и направить в орган ГЖН документы, указанные в ч. 1 ст. 172 ЖК РФ; если регоператор, то инициатор ОСС обязан направить в ФКР копию соответствующего протокола собрания. Если в указанные сроки решение реализовано не было, то ГЖИ уведомляет об этом орган местного самоуправления (ч. 4 ст. 172 ЖК РФ). В соответствии с ч. 7 ст. 170 ЖК РФ, муниципалитет в течение месяца со дня получения такого уведомления принимает решение о формировании фонда капремонта МКД на счёте регионального оператора.

Капремонт не проведён в срок, предусмотренный региональной программой
Порядок формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников в МКД описан в ст. 168 ЖК РФ. В ней определяются предельные сроки такого ремонта. Программу утверждает орган исполнительной власти субъекта РФ для планирования и организации капремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также контроля своевременности его проведения (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ). Согласно ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, если в доме со спецсчётом собственники не провели капремонт в срок, предусмотренный региональной программой: ГЖИ сообщает об этом в орган местного самоуправления; орган МСУ в течение одного месяца со дня получения такого уведомления меняет способ формирования фонда без учёта мнения собственников – передаёт его в «общий котёл» ФКР; муниципалитет уведомляет об этом решении владельца специального счёта. Владелец обязан перечислить средства со спецсчёта в ФКР в течение одного месяца с момента получения такого решения. Исключение – если деньгами, поступающими на счёт, гасится взятый ранее кредит.

Долг собственников по оплате взносов превышает 50% от выставленной за период суммы

Согласно ч. 3 ст. 172 ЖК РФ, владелец спецсчёта обязан представлять в орган ГЖН сведения: о начисленных взносах; о средствах, поступивших на капремонт за период; о сумме израсходованных денег; об остатках денег на спецсчёте; о заключении договора займа и кредита. На основании таких данных орган ГЖН контролирует в том числе собираемость платежей на капремонт в домах со спецсчётами. В соответствии с ч. 8 ст. 173 ЖК РФ, если размер поступлений взносов от собственников менее 50% от начислений, орган Госжилнадзора письменно уведомляет владельца спецсчёта об этом. У УО или ТСЖ есть пять месяцев для того, чтобы повысить собираемость платежей. В Подмосковье процесс отслеживания уровня долгов по взносам в домах со спецсчётами и уведомления УО и ТСЖ автоматизирован: информационная система анализирует данные и направляет предупреждения без участия сотрудников ГЖИ. Согласно ч. 9 ст. 173 ЖК РФ, владелец спецсчёта должен довести до сведения собственников информацию о задолженности по взносам и последствиях, если собираемость не повысить. Если за три месяца изменить ситуацию не получится, то УО и ТСЖ обязаны инициировать ОСС и вынести на него вопрос о порядке погашения задолженности. В 2020 году депутаты предлагали ввести мораторий на передачу средств со спецсчёта регоператору из-за задолженности собственников по оплате взносов. Законопроект № 971562-7 был отклонён во втором чтении. А в конце 2022 года Минстрой РФ предложил, наоборот, ужесточить требования к владельцам спецсчетов: передавать деньги в «общий котёл» при собираемости взносов меньше 75%, а не 50%. При отсутствии результата спустя пять месяцев после направления уведомления ГЖИ направляет информацию в орган МСУ. Администрация в течение месяца меняет способ формирования фонда капремонта в доме со спецсчёта на регоператора (ч. 10 ст. 173 ЖК РФ). У владельца есть месяц на передачу средств в ФКР, или же фонд вправе истребовать деньги через суд. Положения ч. 10 ст. 173 ЖК РФ не применяются, если со спецсчёта списываются средства для погашения кредита.

Сохранение спецсчёта во многом зависит от действий его владельца – УО и ТСЖ

Собственники помещений в МКД, принимая решение о формировании фонда капремонта на спецсчёте, должны знать об условиях, которые нужно выполнять, чтобы деньги не оказались у регоператора. В данной ситуации главную роль играют именно УО и ТСЖ как владельцы такого счёта. Им следует: Своевременно открыть спецсчёт согласно решению ОСС и уведомить об этом орган ГЖН. Следить за сроками капремонта, указанными в региональной программе, и выносить вопросы на ОСС, заключать договоры и контролировать ремонт. Постоянно вести претензионно-исковую работу с должниками и не допускать снижения собираемости до критической отметки в 50%. Если же задолженность собственников по взносам на капремонт неуклонно растёт, то управляющей организации следует принять меры и найти эффективный способ взыскания долгов, например, создать отдел для этих целей или обратиться к опытным юристам.