10 популярных вопросов марта

Актуально на 26 июля 2023

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Обязана ли ГЖИ продлить лицензию на управление МКД, если УО наказали за долг перед РСО в размере, превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП)?

Да, но только если на момент подачи документов в орган ГЖН у вас уже нет такой задолженности перед РСО.

В ходе проверки ГЖИ проверяет соответствие УО 11 лицензионным требованиям. На это указывает пункт 17 положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства от 28.10.2014 № 1110, далее — Положение № 1110). Чтобы лицензию продлили, УО должна соответствовать всем требованиям. Даже одного нарушения инспектору будет достаточно, чтобы отказать.

ГЖИ проверит в том числе сумму долга перед РСО. Лицензионное требование выполнено, если у УО отсутствует долг перед РСО, который равняется или превысил две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Такое правило следует из подпункта «д» пункта 4.1 Положения № 1110.

Подробнее — в рекомендации Как продлить лицензию на управление МКД

Смотрите также материал Какие лицензионные требования предъявляют к УО

2. Вправе ли ТСЖ перевести неизрасходованные за предыдущий год деньги в резервный фонд товарищества?

Да, вправе, но только на основании решения общего собрания членов ТСЖ.

Порядок образования резервного фонда ТСЖ, источники и размер финансирования определяет общее собрание членов ТСЖ. Такое правило следует из части 1 статьи 137, части 2 статьи 145, части 3 статьи 151 ЖК.

Поэтому вы можете перечислить денежные средства в резервный фонд, если общее собрание товарищества решило, что экономия по итогам года переходит в такой фонд. Если решения не было, руководствуйтесь общим правилом. Денежные средства, которые не израсходовали в текущем году, включайте входящим остатком в смету доходов и расходов следующего года. Целевые поступления (членские взносы), которые не израсходовали в текущем году и включили в смету следующего года, не облагают налогом на прибыль.

Такие правила следуют из пунктов 2.1, 2.2 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденных приказом Госстроя от 14.07.1997 № 17-45, письма Минфина от 26.06.2007 № 03-03-06/4/75.

Подробнее — в рекомендациях:

Как создать и использовать резервный фонд в ТСЖ

Как составить смету доходов и расходов ТСЖ на год

3.Вправе ли собственники помещений самостоятельно внести изменения в договор управления МКД?

Нет, не вправе.

Договор управления — это двусторонняя сделка. Чтобы его изменить, необходимо согласие обеих сторон. Если собственники на общем собрании приняли решение изменить договор управления МКД — это не основание, чтобы менять договор без согласия УО.

Также собственники не вправе обязывать УО работать на навязанных условиях. Если собственники приняли решение об утверждении новых, невыгодных для УО условий, УО вправе оспорить принятое решение в суде. Например, об экономически необоснованном снижении размера платы за содержание общего имущества. Аналогичные выводы содержат апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу № 33-461/2013, Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602.

Подробнее — в рекомендации Каковы основные правила изменения условий договора управления МКД

4.Можно ли сообщить об ОСС обычным заказным письмом, или оно должно быть с уведомлением о вручении?

Достаточно обычного заказного письма. Исключение — ОСС обязало направлять письма с уведомлением.

Сообщить собственникам об общем собрании можно четырьмя способами:

• разместить сообщение в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе для проведения ОСС;
• направить заказным письмом;
• вручить под подпись;
• разместить в помещении МКД, которое определило ОСС и доступно для всех собственников.

Уведомить можно и другим способом, если его выбрало ОСС, например заказным письмом с обязательным уведомлением.

Такие правила следуют из части 4 статьи 45 ЖК.

Подробнее — в рекомендации Как уведомить о проведении общего собрания собственников помещений в МКД

5. Как обязать собственника помещения пройти проверку ВКГО, если он заключил договор со специализированной организацией, но не пускает специалистов в квартиру?

Самый действенный способ — приостановить газоснабжение в помещение собственника.

Специализированная организация обязана уведомить собственника о необходимости проверки ВКГО в его помещении. Порядок уведомления устанавливают пункты 48–50 Правил пользования газом, утвержденных постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410 (далее — Правила № 410).

Если собственник не отреагировал на уведомление, специализированная организация извещает его повторно. Если он не ответил и на повторное уведомление либо в согласованные дату и время два раза и более не пустил сотрудников организации в помещение для работ по ВКГО, сотрудники составляют акт об отказе в допуске к ВКГО. Акт подписывают сотрудники специализированной организации и собственник помещения. Если собственник отказался, то акт подписывают только сотрудники организации и два незаинтересованных лица, например собственники других помещений в МКД.

При отказе собственника два и более раза пустить специализированную организацию для проведения работ по ВКГО организация вправе приостановить подачу газа после письменного уведомления этого собственника.

Такой порядок, а также требования к содержанию акта закреплены в пункте 53 Правил № 410. Право приостановить подачу газа предусмотрено пунктом 80 Правил № 410.

Подробнее — в рекомендациях:

Как организовать доступ к газовому оборудованию, чтобы провести осмотр

Как обеспечить содержание системы ВДГО и ВКГО

6. Вправе ли РСО выставлять счета на оплату установки ОДПУ теплоэнергии УО в связи с тем, что она управляет МКД и представляет интересы собственников?

Нет, не вправе. Счета на оплату расходов по установке ОДПУ РСО обязана выставлять собственникам помещений в МКД.

До 01.07.2012 собственники помещений были обязаны установить в МКД ОДПУ воды, теплоэнергии и электрической энергии. Если до 01.01.2013 они это не сделали, РСО самостоятельно устанавливает ОДПУ. Собственники помещений обязаны обеспечить допуск РСО к местам установки ОДПУ и оплатить расходы РСО на установку этих приборов учета. Такие правила предусмотрены частями 5, 12 статьи 13 Закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об энергосбережении).

Собственники оплачивают установку ОДПУ в порядке, установленном частью 12 статьи 13 Закона об энергосбережении, пунктом 38(1) Правил № 491. Закон не предусматривает право РСО требовать от УО компенсацию расходов на установку ОДПУ.

Подробнее — в рекомендации Как установить и ввести в эксплуатацию ОДПУ.

7. Обязана ли УО внести изменения в договор управления МКД, реестр собственников и лицевой счет собственника при смене фамилии, если в ЕГРН указана прежняя фамилия собственника?

Да, обязана. Внесите изменения на основании паспорта и документа-основания для смены фамилии.

Законодательство не обязывает собственника вносить изменения в ЕГРН при смене фамилии. Это его право. Обычно заявление о внесении изменений подают в Росреестр при сделках с недвижимостью. Поэтому в выписке из ЕГРН может быть указана прежняя фамилия собственника.

Чтобы изменить данные собственника в договоре, реестре и ФЛС, попросите у него паспорт и документ, подтверждающий смену фамилии, например свидетельство о браке.

Подробнее — в рекомендациях:

Как изменить договор управления МКД с собственниками помещений по соглашению сторон

Как составить и вести реестр собственников помещений в МКД

8. Вправе ли УО не согласовывать с ОСС установку видеокамер, если не планирует брать за это плату?

Нет, не вправе.

Чтобы установить видеокамеры, используют общее имущество в МКД, в том числе фасад. Установка видеонаблюдения направлена на надлежащее содержание общего имущества, обеспечение безопасности собственников и сохранность их имущества. Поэтому вопрос об установке видеокамер вправе решать только собственники на ОСС, даже если УО не планирует брать за это плату.

Такое правило следует из части 1 статьи 36, части 2 статьи 44, части 1.1 статьи 161 ЖК, пункта 17 Правил № 491. Аналогичные выводы сделал Верховный суд в определении от 20.06.2017 № 11-КГ17-13.

Чтобы не получить от собственника жалобу или иск о демонтаже видеокамеры, соблюдайте правила:

• устанавливайте видеокамеры только с согласия собственников помещений;
• не маскируйте видеокамеры и не делайте малозаметными, например не монтируйте в стену;
• установите специальные таблички, что ведется видеонаблюдение;
• позаботьтесь, чтобы видеокамеры не фиксировали перемещения только конкретных собственников.

Подробнее — в рекомендации Как установить и включить в состав общего имущества систему видеонаблюдения в МКД.

9. Что предпринять УО, если собственник требует демонтировать тамбурную дверь, которую самовольно установили его соседи?

Если тамбурную дверь установили самовольно, ее должно демонтировать лицо, которое это сделало. Такое требование следует из части 3 статьи 29 ЖК.

Установку двери в тамбуре этажной площадки признают перепланировкой помещения в МКД. Ее следует проводить на основании решения ОСС и согласования органа МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 7 ЖК, части 1 статьи 247 ГК, части 2 статьи 25, статьи 26, части 3 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.

УО вправе:

• уведомить собственников помещений о том, что дверь нужно демонтировать;
• обратиться в уполномоченный орган МСУ с просьбой провести мероприятия и понудить собственников демонтировать дверь;
• обратиться в суд с заявлением о демонтаже незаконно установленной тамбурной двери — если собственники добровольно ее не демонтируют.

Право УО обратиться в суд основано на частях 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК, подпункте «в» пункта 10 Правил № 491 в части обеспечения доступности помещений общего пользования в МКД.

Подробнее — в рекомендации Как действовать, если собственник не узаконил переустройство или перепланировку помещения.

10. Обязаны ли УО, ТСЖ предоставить копии финансово-лицевого счета по запросу собственника помещения и за какой срок?

Предоставьте выписки из финансово-лицевых счетов, если вы ведете такие счета.

Вы вправе предоставить документы за период не более пяти лет. Такой срок хранения установил Росархив приказом от 20.12.2019 № 236. Лицевые счета на жилые помещения, выписки из лицевых счетов организаций, приложения к выпискам из лицевых счетов, отчеты о состоянии лицевых счетов с приложением платежных документов хранятся пять лет. Кроме того, пятилетний срок хранения установлен для документов, подтверждающих расчеты с покупателями (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК).

Подробнее — в рекомендации Какие справки УО, ТСЖ, ЖСК выдают собственникам помещений в МКД.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 26.07.2023