10 популярных вопросов июня

Актуально на 3 июня 2025

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Нужно ли подтверждать получение потребителем квитанции на оплату ЖКУ, которая содержит уведомление об ограничении ему коммунальной услуги за долги?

Да, нужно.

При задолженности потребителя за коммунальные услуги исполнитель вправе ограничить или приостановить КУ только после предварительного уведомления об этом потребителя (подп. «а» п. 117 Правил № 354). Способы уведомления указаны в подпункте «а» пункта 119 Правил № 354. Уведомить можно, в том числе включив текст уведомления в платежный документ за ЖКУ.

При этом любой способ уведомления должника должен предусматривать возможность подтвердить факт и дату получения им информации о предстоящем ограничении, приостановлении КУ (подп. «а» п. 119 Правил № 354). Поэтому, если об ограничении КУ уведомляете в платежном документе, его нужно доставить потребителю так, чтобы в дальнейшем вы могли доказать факт и дату получения.

Подробнее — в рекомендации Как приостановить или ограничить предоставление КУ за долги

Скачать: Уведомление об ограничении или приостановлении КУ за долги

2. Вправе ли собственник нежилого помещения установить рядом со своим входом летнюю веранду на придомовой территории, мотивируя тем, что он собственник доли в общем имуществе?

Нет, не вправе. Исключение – ОСС приняло соответствующее решение.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. Распоряжаться объектами общего имущества, в том числе передавать в пользование иным лицам и отдельным собственникам в МКД, можно исключительно по решению ОСС. Такие правила следуют из частей 2, 4 статьи 36, части 2 статьи 44 ЖК.

Собственники должны принять решение о предоставлении в пользование общего имущества и определить, кто от их имени заключит соответствующий договор (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). В повестку дня ОСС включают, помимо организационных, например, такие вопросы:

• об утверждении условий договора пользования общим имуществом или договора аренды;
• о наделении управляющей МКД организации полномочиями заключить договор с лицом, которое будет пользоваться имуществом;
• о направлении денежных средств за пользование общим имуществом в оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества или на другие цели;
• о наделении управляющей МКД организации правом обращаться в надзорные органы и в суд от имени собственников, если арендатор или иные лица нарушат порядок пользования общим имуществом.

Решение о передаче в пользование общего имущества признают принятым, если за него отдали не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такое требование предусмотрено частью 2 статьи 44, частью 1 статьи 46 ЖК.

Обратите внимание на судебную практику по вопросу передачи общего имущества в аренду:

• постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2022 № 14АП-717/2022, А05-3025/2021;
• постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.04.2021 № Ф07-4131/2021, А26-2780/2020;
• решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2021 № А32-25787/2021.

Подробнее — в рекомендации Как передать в аренду или в пользование общее имущество собственников помещений в МКД

3. С учетом изменений по налогам в 2025 году, вправе ли УО применять муниципальный тариф за содержание, который включает НДС, или нужно решение ОСС?

Да, вправе, решение ОСС в этом случае не нужно.

По общему правилу размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК:

• определяют собственники помещений на общем собрании с учетом предложений УО;
• устанавливают в размере, который обеспечивает содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства.

Такие правила определены частями 1, 7 статьи 156 ЖК.

Орган МСУ утверждает размер платы за содержание жилого помещения в отношении МКД, собственники которых на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления МКД и/или решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (ч. 4 ст. 158 ЖК). Поэтому, чтобы применять утвержденный МСУ размер платы за содержание УО, не требуется отдельное решение ОСС.

Орган МСУ при утверждении размера платы, как правило, сразу включает в него НДС с прямым указанием на это. Либо он утверждает размер платы без НДС, но указывает, что нужно прибавить НДС к размеру платы.

Подробнее — в рекомендациях:

Тонкости учета НДС в размере платы за содержание жилого помещения

Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание

4. Обязательно ли директору УО иметь высшее образование, если у него уже есть квалификационный аттестат?

Нет, не обязательно. Исключение – такую обязанность предусмотрели в локальном нормативном акте УО.

Законодательство не устанавливает специальных требований к образованию единоличного исполнительного органа УО в лице директора.

Требование о высшем образовании директора управляющей МКД организации содержит профессиональный стандарт «Специалист по управлению многоквартирными домами» (утв. приказом Минтруда от 31.07.2019 № 538н). Однако данный профстандарт не является обязательным (ст. 195.3 ТК). Его применяют как рекомендательный методический документ. Поэтому требования профстандарта, в том числе к образованию директора, можно, но не обязательно использовать при составлении локальных актов УО, например должностной инструкции или положения о директоре.

Подробнее — в рекомендациях:

Профстандарты в сфере управления МКД: какие и как применять

Как составить должностные инструкции сотрудников УО, ТСЖ, ЖСК по профстандартам

5. Можно ли установить контрольные ИПУ в дополнение к уже установленным приборам, если УО сомневается в достоверности переданных показаний?

Такой практики нет.

Порядок установки ИПУ энергоресурсов в отношении жилых помещений в МКД определяют пункты 81–81(9) Правил № 354. Если у потребителя уже установлены ИПУ, Правила не предусматривают правовую возможность установить и использовать дополнительные, контрольные ИПУ, чтобы определять объемы потребляемой в жилом помещении энергии. Также нет методики расчета платы за соответствующую коммунальную услугу при расхождении показаний таких приборов учета.

Поэтому если технически и возможна установка контрольного ИПУ, то исполнитель не сможет применять показания такого прибора учета для расчета платы за коммунальную услугу.

Подробнее — в рекомендациях:

Как понять, что потребитель искажает показания ИПУ

Как пересчитать плату за коммунальные и жилищные услуги

6. Обязан ли временно проживающий в квартире собственника представить управленцу копию свидетельства о регистрации в помещении?

Нет, по закону не обязан.

Если в не оборудованном ИПУ помещении начал проживать временный потребитель, собственник помещения обязан известить об этом исполнителя КУ. Это нужно сделать в течение трех рабочих дней со дня прибытия временного потребителя. Такие обязанности установлены пунктом 57(1) Правил № 354.

Представлять копию свидетельства о регистрации необязательно. Но по сложившейся практике управленец вправе попросить собственника помещения представить копию такого свидетельства, чтобы подтвердить период проживания временного потребителя, в том числе для расчета платы.

Подробнее — в рекомендациях:

Как вести регистрационный учет граждан

Как рассчитать размер платы за КУ, если в помещении есть временно проживающие граждане

7. Вправе ли управленец требовать от собственника машино-места заключить прямые договоры с РСО?

Нет, не вправе.

Обязанность заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО не распространяется на собственников площадей, отведенных в МКД под машино-места. Это следует из абзаца 6 пункта 6, абзаца 6 пункта 148(1) Правил № 354.

Подробнее — в рекомендациях:

Как квалифицировать машино-место в МКД

Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

8. Что делать УО, если ее выбрали владельцем спецсчета на определенный срок, этот срок закончился, а нового владельца счета пока не выбрали?

УО продолжает исполнять обязанности владельца спецсчета, пока не выберут нового владельца или не сменят способ формирования фонда капремонта.

Собственники помещений на ОСС обязаны принять решение о выборе нового владельца спецсчета или об изменении способа формирования фонда капремонта. Решение должны принять и реализовать не позднее чем в течение двух месяцев с даты, когда закончились полномочия предыдущего владельца. Если в течение двух месяцев собственники не приняли или не реализовали решение либо не провели собрание, орган МСУ определяет регионального оператора владельцем спецсчета. Такое правило следует из частей 8, 9, 11 статьи 175 ЖК.

Подробнее – в рекомендации Как сменить владельца специального счета фонда капремонта

9. Может ли УО расторгнуть договор управления МКД, если собственники помещений накопили большой долг за ЖКУ?

Ответ зависит от того, когда заключили договор управления МКД.

Договор, который заключили до 1 июня 2015 года, УО вправе расторгнуть в одностороннем порядке, если такое право прописали в договоре. Это следует из статьи 310, части 1 статьи 450 ГК.

С 1 июня 2015 года законодатель запретил включать в условия договора возможность расторгать договор в одностороннем порядке по инициативе УО.

По требованию одной из сторон договор можно досрочно расторгнуть по решению суда, если:

• другая сторона существенно нарушила договор (ч. 2 ст. 450 ГК);
• обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, также существенно изменились (ст. 451 ГК).

Однако на практике суды не считают долг собственников помещений перед УО достаточным основанием, чтобы расторгнуть договор управления.

Подробнее — в рекомендации Как расторгнуть договор управления МКД

10. Какую фамилию указать в реестре собственников, если собственник поменял фамилию, которая указана в выписке из ЕГРН?

Укажите фамилию собственника согласно паспорту.

Основной документ, который удостоверяет личность гражданина на территории России, — это его паспорт. Такое правило закреплено в пункте 1 Указа Президента от 13.03.1997 № 232.

Собственник не обязан вносить изменения в Росреестр, если сменил фамилию. Это его право. Обычно заявление о внесении изменений в Росреестр подают при сделках с недвижимостью.

Поэтому, чтобы внести новую фамилию, попросите у собственника паспорт и документ, на основании которого произошла смена фамилии, например свидетельство о заключении брака.

Подробнее — в рекомендации Как составить и вести реестр собственников помещений в МКД

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 03.06.2025