10 популярных вопросов сентября

Актуально на 4 сент 2025

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Как действовать УО, если собственники утвердили размер платы за содержание жилого помещения ниже муниципального тарифа?

Ответ зависит от того, позволяет ли новый размер платы управленцу содержать общее имущество по требованиям законодательства.

Если утвержденный собственниками размер платы не позволяет УО выполнять весь перечень работ и услуг, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества, УО рекомендуется:

письменно проинформировать совет МКД и собственников помещений о том, что решение ОСС неприемлемо для УО, объяснить почему, например принятый размер платы экономически необоснован, поэтому невозможно выполнять все необходимые работы;
инициировать ОСС по вопросу утверждения нового размера платы за содержание жилого помещения, который согласуют с УО (ч. 7 ст. 45 ЖК);
подготовить для лояльных УО собственников исковое заявление, чтобы они обратились в суд о признании решения ОСС недействительным (ч. 6 ст. 46 ЖК).

Вместе с тем принятое решение ОСС об утверждении размера платы обязательно для исполнения УО до момента, когда суд признает такое решение недействительным.

Также, если собственники примут «урезанный» тариф, у УО есть выбор – согласиться с ним и выполнять все предусмотренные нормативными актами работы до момента утверждения нового размера платы либо отказаться от управления МКД в установленном законодательством и договором порядке.

Подробнее – в рекомендациях:

Как убедить собственников утвердить нужный размер платы за содержание дома

Как расторгнуть договор управления МКД

2. Нужно ли корректировать годовой отчет по замечаниям совета МКД, если УО уже представила отчет собственникам и разместила в ГИС ЖКХ?

Нет, не нужно. Исключение – если это предусмотрено в договоре управления МКД.

УО представляет собственникам помещений отчет по договору управления, а также размещает его в ГИС ЖКХ в I квартале года, следующего за отчетным. В договоре управления МКД можно предусмотреть иной срок. Такие правила установлены частью 11 статьи 162 ЖК.

При этом законодательство не обязывает УО согласовывать отчет с советом МКД либо вносить в него изменения по замечаниям совета. Такие обязанности можно прописать в условиях договора управления МКД. Если в договоре отсутствуют такие условия, УО не обязана корректировать отчет по требованиям собственников, в том числе совета МКД.

Как правило, УО вносит правки в отчет по своему усмотрению, если в нем есть описки, опечатки или ошибки, которые существенно влияют на оценку итогов работы управленца.

Подробнее – в рекомендациях:

Как отчитаться о выполнении договора управления МКД

Как составить и утвердить отчет по договору управления

3. Может ли ОСС передать правлению ТСЖ полномочия принимать решение о размещении свободных средств спецсчета капремонта на специальном депозите, если ТСЖ – владелец счета?

Нет, не может.

Решение о размещении денег на специальном депозите вправе принимать только общее собрание собственников, этот вопрос относят к исключительной компетенции ОСС. Владелец спецсчета реализует принятое решение – размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта на специальном депозите. Такие правила предусмотрены пунктом 1.1–1 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 175.1 ЖК.

В повестку дня собрания включите вопросы:

о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, чтобы заключить договор специального депозита;
выборе банка для открытия специального депозита;
выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств фонда капремонта на специальном депозите. Таким лицом рекомендуем определить владельца спецсчета.

Учтите, что, если ОСС примет решение о передаче правлению ТСЖ полномочий принимать решение о размещении свободных средств спецсчета капремонта на специальном депозите, такое решение признают ничтожным. Это следует из статьи 181.5 ГК.

Подробнее – в рекомендациях:

Как открыть специальный депозит, чтобы разместить средства фонда капитального ремонта

Как использовать средства специального депозита

4. Вправе ли УО размещать протокол ОСС на своем официальном сайте в сети Интернет?

Да, но только если получила согласие на распространение персданных лиц, которые указаны в этом протоколе.

УО вправе не получать письменное согласие собственников, если их персональные данные используют в рамках обязанностей, которые возложены на УО законом или договором. Такое исключение предусмотрено пунктами 2 и 5 части 1 статьи 6 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон о персональных данных).

Но законодательство не обязывает УО размещать протокол ОСС на своем сайте в сети Интернет. По общему правилу протокол собрания нужно разместить в ГИС ЖКХ. При этом протокол размещают в закрытой части ГИС ЖКХ.

Такие правила следуют из части 1 статьи 46 ЖК, пункта 18.3 главы XI приложения к приказу Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр, пункта 5 Требований, утвержденных приказом Минстроя от 18.09.2023 № 669/пр.

Разместить протокол ОСС на сайте УО в интернете – значит, раскрыть неопределенному кругу персональные данные тех лиц, которые указаны в этом протоколе. Для этого нужно их письменное согласие. Поэтому если хотите разместить протокол не в ГИС ЖКХ, а дополнительно на своем сайте, то получите сначала согласие всех, кто в нем указан. Это следует из статей 3, 10.1Закона о персональных данных.

Подробнее – в рекомендациях:

Как разместить протокол ОСС в ГИС ЖКХ

Когда УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно получить согласие на обработку персональных данных и как это сделать

5. Кому управленец должен передать техническую документацию на МКД, который признали аварийным и расселили?

Такая ситуация не урегулирована законом.

На практике документацию на такой МКД передают в архив, в орган МСУ либо одному из собственников помещений в этом доме.

Собственниками расселенных помещений могут являться:

орган МСУ. Это следует из части 3 статьи 153 ЖК;
застройщик МКД, который приобретает такие помещения, например, чтобы затем снести дом и построить новый.

Подробнее – в рекомендации Как передать техническую и иную документацию и оборудование для управления МКД

6. Вправе ли аварийно-диспетчерская служба УО устранять неисправности в отношении газового оборудования?

Нет, не вправе.

Обслуживать ВДГО и ВКГО вправе только специализированная организация. Аварийно-диспетчерские работы выполняет газораспределительная организация. Такое правило предусмотрено пунктом 8 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, пунктами 6, 7 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410.

Подробнее – в рекомендациях:

Как обеспечить содержание системы ВДГО и ВКГО

Как организовать работу аварийно-диспетчерской службы

7. Переходит ли новой УО обязанность исполнить предписание, которое предыдущая УО получила, но не исполнила до прекращения договора?

Нет, обязанность остается за предыдущей УО. Предписание исполняет то лицо, которому оно выдано.

Если предписание выдали в период действия договора управления, оно законно и его необходимо исполнить. То есть прекращение договора управления не означает, что предписание становится автоматически недействительным. Законодательство таких условий не предусматривает.

Если УО не выполнит в установленный срок законное предписание органа ГЖН, ей грозит административный штраф. Такое наказание предусмотрено частью 1 статьи 19.5 КоАП.

Подробнее – в рекомендациях:

По каким правилам проводят Госжилнадзор

Как отменить предписание надзорного органа, если оно неисполнимо

8. Нужно ли вносить изменения в реестр лицензий, если УО заключила договор управления МКД с ТСЖ?

Да, нужно.

Внести изменения в реестр лицензий обязательно независимо от того, с кем УО заключила договор управления МКД. Изменения вносят в общем порядке. УО направляет в орган ГЖН заявление для внесения изменений в реестр и размещает сведения в ГИС ЖКХ. Это нужно сделать в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора управления МКД. Орган ГЖН должен внести изменения в порядке и в сроки, которые предусмотрены приказом Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр. Такие правила установлены частями 2, 3 статьи 198 ЖК.

Подробнее – в рекомендации Как УО внести изменения в реестр лицензий субъекта РФ

9. Могут ли региональные власти обязать предоставлять сведения по спецсчету капремонта, которые не установлены ЖК

Нет, не могут.

Объем и характер сведений, которые владелец спецсчета капремонта обязан предоставлять в орган ГЖН, определены частью 3 статьи 172 ЖК. Субъекты РФ вправе устанавливать только порядок и сроки предоставления таких сведений.

Если положения нормативно-правовых актов субъектов РФ выходят за пределы норм федеральных законов, суды признают их не соответствующими законодательству и недействующими. Аналогичные выводы сделал, например, Верховный суд в апелляционном определении от 26.04.2017 № 53-АПГ17-16.

Скачать образец: Сопроводительное письмо в ГЖИ для направления сведений о размере средств на спецсчете капремонта МКД

10. Вправе ли управленец застраховать лифт в МКД, если собственники помещений против?

Да, вправе и даже обязан это сделать.

Страховать лифт должен его владелец, в том числе управляющая МКД организация. Такое правило следует из части 1 статьи 4 Закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте». То есть обязанность управленца устанавливает закон, поэтому получать согласие собственников не нужно.

Если не застраховать гражданскую ответственность, управленца могут оштрафовать на сумму до 500 000 руб. по статье 9.19 КоАП.

Подробнее – в рекомендации Как застраховать гражданскую ответственность владельца лифта в МКД