Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Как действовать, если собственник не узаконил перепланировку

Актуально на 14 июля 2025

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

В рекомендации пояснили, как действовать УО, ТСЖ, ЖСК, чтобы выявить незаконную перепланировку и снизить свои риски. Объяснили, какими документами житель может подтвердить законность перепланировки. Сможете разъяснить собственнику, как правильно завершить оформление перепланировки, а также какое изменение конфигурации помещения теперь считают перепланировкой. 

Собственники прячут стояки, зашивают вентканалы, меняют расположение дверей, расширяют помещения за счет балконов, устраивают тамбуры. Это возможно, но только с соблюдением норм закона. ГЖИ и суд скажут вам, что «УО не виновата, потому что собственник сделал незаконную перепланировку» – это отговорка.

Эксперты Системы рассказали, при каких условиях перепланировка будет законной, как выявить самовольную перепланировку и что в этом случае предпринять, чтобы снизить свои риски. В материале – шаблоны документов, которые понадобятся управляющим

Что такое перепланировка и переустройство

Переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. При этом нужно внести изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировкой помещения признают изменение границ или площади помещения, либо образование новых помещений, либо изменение внутренней планировки помещения, в том числе без изменения границ и площади помещения. В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внести изменения в ЕГРН о границах и площади помещений или провести государственный кадастровый учет образованных помещений и государственную регистрацию права на образованные помещения.

Такие правила предусмотрены частями 1, 2 статьи 25 ЖК.

Переустройство и перепланировку помещения проводят с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом МСУ на основании принятого им решения. После принятия решения о согласовании орган МСУ выдает или направляет по адресу в заявлении подтверждающий документ. Переустройство считают завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии, а перепланировку – со дня внесения изменений в ЕГРН. Подробный порядок установлен статьями 23 – 28 ЖК.

Напомним, что в силу части 2 статьи 14 ЖК в субъектах РФ – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов.

При каких условиях перепланировка будет законной

Условия, при которых перепланировка помещения будет законной, определяет статья 26 ЖК. Мы перечислили их в чек-листе на рисунке 1. 

Рисунок 1. Чек-лист условий, когда перепланировка помещения будет считаться законной

Если хотя бы одно из условий не выполняется, перепланировка считается самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК).

Незаконная перепланировка может спровоцировать разрушения несущих конструкций МКД, аварии на инженерных сетях в составе общего имущества собственников помещений. А это зона ответственности управляющих, они отвечают за безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность общего имущества в МКД, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в таком доме. Кроме того, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК необходимо следить за изменением площадей жилых помещений в МКД, чтобы правильно и своевременно начислять плату за ЖКУ.

Внимание

Требования ЖК в части, регулирующей переустройство и перепланировку жилых помещений в МКД, распространяются на перепланировку нежилых помещений и мест общего пользования

(постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 по делу № А56-2837/2016)

Какие виды перепланировки нужно согласовать

Собственник сделал перепланировку, если изменил конфигурацию помещения, при которой изменения нужно внести в ЕГРН: 

В жилищном законодательстве нет отдельного перечня видов перепланировок, которые собственник вправе сделать, но обязан узаконить. Такие виды названы в абзаце 3 пункта 1.7.1 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170). Перепланировкой помещения считают:

Так как положения Правил № 170 в части перепланировок не противоречат иным нормативным документам жилищной сферы, суды будут считать их обязательными. Такие выводы содержит постановление Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10

Какие виды перепланировок запрещены

Собственнику не согласуют четыре вида перепланировок:

Запреты указаны в пунктах 1.7.2–1.7.3 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 и местных актах. Мы подготовили чек-лист действий, которые не допускаются при переустройстве и перепланировке. Заметили перечисленные действия — обращайтесь в ГЖИ.

Чтобы объяснить жильцам, какие перепланировки законны, а какие нет, скачайте плакат и разместите на досках объявление в МКД.

Как выявить самовольную перепланировку

Обнаружить самовольную перепланировку можно тремя способами:

Сведения о перепланировке нужно сопоставить с техдокументацией на МКД, информацией из Росреестра, архива БТИ, чтобы выяснить, не изменяет ли перепланировка проект МКД. Информацию о перепланировке УО, ТСЖ следует подтвердить документально. Это не право, а обязанность и риски управляющего.

Если узнали о том, что собственник провел перепланировку помещения, письменно запросите у него документальное подтверждение законности его действий.

Вы не обязаны выяснять, когда и каким способом произведена перепланировка. Достаточно знать, что она самовольная, и зафиксировать это.

Если получили доступ к месту перепланировки, составьте акт осмотра помещения, сделайте фото- и видеосъемку.

Когда доступ ограничен или затруднен, письменно запросите у собственника документальное подтверждение законности его действий.

Обратитесь к собственнику помещения, который произвел переустройство или перепланировку помещения. Составьте письменное уведомление о необходимости представить документы, которые подтвердят законность действий, а также фактическую площадь помещения. Если таких документов нет либо собственник их не представил, вы вправе составить акт о факте самовольной перепланировки. Затем вы можете обратиться с заявлением в орган МСУ. Мы подготовили шаблоны документов, которые вам понадобятся.

Если собственник не отвечает, УО, ТСЖ вправе организовать принудительный доступ в квартиру через суд и приставов.

Пример

Суд обязал собственников предоставить УО доступ в квартиру для осмотра ОИ

Собственники провели перепланировку, которая могла повлечь за собой изменение технического и санитарного состояния внутриквартирного инженерного оборудования. При этом в доступе в квартиру УО для осмотра отказали. Суд отметил, что УО имеет право доступа в квартиру для осмотра общего имущества вне зависимости от конкретных обстоятельств. Доступ может понадобиться в том числе:

В случае неправомерного отказа УО может требовать допуск в суде (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 07.05.2019 № 4-КГ19-6).

Какие документы подтверждают законность перепланировки

Доказательством того, что перепланировка выполнена по закону, будут разрешительные документы. На рисунке мы перечислили документы, которые дают право на перепланировку, и, наоборот, просто сопровождающие бумаги, которые ничего не подтверждают.

Рисунок 4. Документы, которые подтверждают законность перепланировки

Подтверждающие документы определяют  подпункт 3 пункта 2 статьи 26 ЖК, пункт 1.7.1 Правил эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 № 170, части 2, 3 статьи 28 ЖК, пункт 5 части 1 статьи 32 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, форма решения о согласовании, утвержденная приказом Минстроя от 04.04.2024 № 240/пр.

С какого момента перепланировку считают завершенной

Перепланировку считают завершенной со дня внесения сведений в ЕГРН (ч. 3 ст. 28 ЖК). Чтобы сведения внесли в ЕГРН, собственник направляет в территориальное подразделение ГЖИ уведомление о завершении перепланировки. Передать уведомление можно через МФЦ или обратиться непосредственно в ГЖИ. 

К уведомлению собственник прилагает технический план перепланированного помещения. Если в результате перепланировки образовалось новое помещение в уведомлении нужно указать сведения об уплате заявителем пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 28 ЖК).

Территориальное ГЖИ в течение 30 дней после получения уведомления составляет акт приемочной комиссии. Заключительный этап процедуры перепланировки – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Направить заявление о внесении изменений в Росреестр – обязанность ГЖИ (п. 1.3 ч. 1, п. 4.6 ч. 2 ст. 15, ч. 9 ст. 23 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Задача собственника – убедиться, что изменения внесены.

Что предпринять, если выявили самовольную перепланировку

Выполните два действия, если выявили незаконную перепланировку в помещении.

  1. Направьте собственнику письменное требование устранить нарушения – оформить перепланировку или привести помещение в проектное состояние

Собственник помещения, который провел самовольную перепланировку, обязан привести помещение в прежнее состояние. Поэтому оформите уведомление собственнику о необходимости устранить незаконную перепланировку. В уведомлении укажите срок, в который нужно демонтировать незаконную конструкцию, перегородку, тамбурную дверь, и предупредите, что затем обратитесь в надзорные органы. Также сообщите о последствиях и санкциях при бездействии собственника.

Также вы можете разъяснить собственнику, как правильно оформить перепланировку. Предложите ему образец заявления о перепланировке помещения в уполномоченный орган. Возможно, собственник заблуждается относительно порядка согласований, не знает о серьезности последствий самовольных действий.

Предложите юридическую помощь по узакониванию перепланировки. Это может быть дополнительная услуга, которую выполняет и оплачивает управленец по отдельному договору оказания услуг.

Используйте памятку, чтобы убедить собственника узаконить перепланировку или привести помещение в надлежащее состояние.

Рисунок 5. Памятка собственнику 

Скачать 

  1. Сообщите в уполномоченный по согласованию перепланировок орган о выявленном нарушении.

Сообщить в уполномоченный орган следует в любом случае – согласился ли собственник оформлять перепланировку или нет. Такое положение предусматривают региональные и местные нормативно-правовые акты. Но разумно дать собственнику некоторое время для принятия необходимых мер.

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе обратиться в государственную жилищную инспекцию. В соответствии со статьей 23.55 КоАП органы жилищной инспекции уполномочены рассматривать дела об административных правонарушениях по самовольной перепланировке или переустройству помещения, предусмотренные статьей 7.21 КоАП.

 

 

По результатам проверки ГЖИ привлекают к административной ответственности виновных в самовольной перепланировке (ч. 1 ст. 28.3 КоАП), выдают предписание об устранении нарушений. Срок устранения нарушения указывают в предписании.

Если собственник не исполнит требование устранить незаконную перепланировку в указанный в предписании срок, уполномоченный орган обращается в суд. В этом случае УО, ТСЖ, ЖСК  будут участвовать третьими лицами в процессе. Управляющие МКД организации разъясняют техническое состояние МКД после проведенной перепланировки (решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2018 по делу № А56-80193/2017).

Суд может принять решение в отношении собственника (ст. 29 ЖК):

Внимание

Суд может сохранить помещение в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК).

Действия, которые УО, ТСЖ, ЖСК не вправе совершать в отношении помещения с незаконной перепланировкой

УО, ТСЖ, ЖСК не вправе:

Если УО или ТСЖ нарушит эти запреты, организация рискует, что придется возмещать причиненный вред имуществу собственника. Предписание ГЖИ, представление прокурора не могут быть основанием для устранения последствий незаконной перепланировки путем демонтажа.

Если перепланировка угрожает разрушением и причинением вреда жизни и здоровью, имуществу жителей МКД, примите меры защиты. Составьте комиссионный акт с участием совета МКД (уполномоченных по подъезду лиц), направьте информацию в местную администрацию, ГЖИ для принятия срочных мер.

Кто должен согласовать проект перепланировки

Согласовывают перепланировку органы местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органы госвласти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК). В зависимости от региона этим органом может быть ГЖИ, межведомственная комиссия при местной администрации.

Например, на основании пункта 1.3 постановления правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 № 1139 переустройство и перепланировку жилых помещений согласовывают администрации районов Санкт-Петербурга. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.2 положения, утв. постановлением правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП), а обратиться туда можно через жилищные инспекции по административным округам или через МФЦ.

Если перепланировка затрагивает общее имущество собственников, на такие работы нужно получить разрешение ОСС. Например, если при объединении смежных квартир уменьшится площадь общего коридора. Для решения вопроса о перепланировке помещений в составе общего имущества необходимо, чтобы «за» проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД. Как УО защитить свои интересы, если незаконная перепланировка затрагивает общее имущество, читайте в отдельном материале.

Кто отвечает за самовольную перепланировку и в каких случаях

Ответственность несут собственники помещений, выполнившие незаконные перепланировки и переустройство.

УО и ТСЖ не отвечают за самовольные перепланировки и переустройства как внутри жилых и нежилых помещений, так и связанные с присоединением мест общего пользования. Но есть и негативная практика, когда органы ГЖН требуют от управляющих МКД организаций устранить последствия незаконной планировки. Органы ГЖН могут ссылаться на часть 1 статьи 2.1 КоАП, которая признает административным правонарушением не только действие, но и бездействие. При получении УО, ТСЖ, ЖСК предписания устранить последствия незаконной перепланировки, его можно обжаловать.

Пример

ГЖИ выдала УО предписание устранить незаконную перепланировку и привести помещение в прежнее состояние

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали такое предписание законным. В судах отметили, что УО до проверки не приняла исчерпывающих мер по недопущению нарушений закона. Кассация, а следом и Судебная коллегия Верховного суда поддержали УО. Предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование. Это следует из статьи 29 ЖК и пункта 11 Обзора судебной практики Верховного суда № 4 (2018) (определение Верховного суда от 23.08.2019 № 307-ЭС19-13837).

Самовольными считают переустройство и перепланировку помещения, которые провели:

Самовольные переустройство и перепланировка помещения в МКД влекут штраф:

Если самовольные переустройство и перепланировка привели к порче жилого помещения или его оборудования, то грозит также предупреждение или штраф:

Наказания предусмотрены статьей 7.21 КоАП.

Управляющая МКД организация может понести ответственность в двух случаях:

Пример

ТСЖ передало предпринимателю в аренду помещение под кафе

В помещении МКД оборудовали туалет для посетителей, на лестничной клетке установили дополнительные перегородки, в помещении колясочной оборудовали кухню. В результате самовольной перепланировки площадь помещений мест общего пользования уменьшилась. Требования администрации об устранении нарушений и узаконивании перепланировки ТСЖ проигнорировало. Суд обязал ТСЖ устранить самовольную перепланировку и привести места общего пользования в МКД, а также помещение в соответствие с первоначальным планом. В иске к предпринимателю отказано (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 по делу № А56-2837/2016).

Ситуация

Может ли сосед оспорить в суде незаконную перепланировку, если ранее он дал согласие на нее

Да, может, если перепланировка не узаконена. Но требование такого собственника суд будет оценивать на предмет нарушения его прав и добросовестности. Суд откажет в иске при отсутствии подтвержденного факта проведенной перепланировки и выявлении недобросовестных мотивов истца.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 14.07.2025