Как передать аварийно-диспетчерское обслуживание МКД специализированной организации

Актуально на 23 июля 2025

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

В рекомендации мы рассказали, на что обратить внимание при передаче аварийно-диспетчерского обслуживания специализированной АДС по договору.

Управляющий может создать свою аварийно-диспетчерскую службу (АДС) или заключить договор со специализированной АДС.

Когда аварийно-диспетчерское обслуживание целесообразно передать специализированной организации

Есть три причины, чтобы заключить договор со специализированной АДС:

Причина № 1. В структуре УО, ТСЖ, ЖСК нет собственной АДС.
Причина № 2. В УО, ТСЖ, ЖСК есть штатная диспетчерская (диспетчер), но нет аварийно-ремонтной бригады.
Причина № 3. В УО, ТСЖ, ЖСК есть собственная АДС, но недостаточно специалистов, оборудования для исполнения отдельных аварийных заявок.

Как выбрать специализированную АДС

Проверьте АДС, с которой будете заключать договор, по четырем критериям. Ведь ошибки в ее работе могут повлечь привлечение УО, ТСЖ, ЖК к ответственности.

Проверьте данные о регистрации АДС как юридического лица. Выписку можно получить бесплатно на сайте www.nalog.ru в разделе сайта «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».
Запросите информацию о материально-технической базе (наличии оборудования, техники) и квалификации специалистов.
Удостоверьтесь, что в отношении АДС не было случаев привлечения к административной ответственности, а ее руководителя – к административной или уголовной ответственности за нарушения в сфере профессиональной деятельности.
Проверьте, что в базе ЕФРСБ https://bankrot.fedresurs.ru нет сведений о банкротстве АДС.

Какой договор с АДС выбрать

Есть два вида договора с АДС: рамочный и абонентский. Определите, какой договор выгоден вам, по таблице 1. При необходимости сделайте смешанный договор. АДС, как правило, выгодно заключать абонентский договор, в котором размер ежемесячной платы не зависит от объема исполненных аварийных заявок.

Таблица 1. Критерии выбора вида договора с АДС

Критерий	Как решается в рамочном договоре	Как решается в абонентском договоре
Объем услуг и работ	Договор с «открытыми условиями», не определен точный объем услуг и работ, цена (ст. 429.1 ГК)	Договор с определенным объемом услуг и работ, фиксированной ценой (ст. 429.4 ГК)
Условия договора	Определены общие условия взаимодействия сторон договора: порядок расчета, подачи заявок, их исполнение, составление актов. Объем услуг и работ уточняется сторонами путем подачи заявок в адрес АДС	Определены существенные условия договора и фиксированная оплата по нему
Плата по договору	Плата зависит от количества выездов по аварийным заявкам и выполненного объема ремонтных работ	Размер абонентской платы не зависит от объема исполненных аварийных заявок. Оплачивается не сама услуга и работа, а право потребовать ее оказания в любой момент
Объем аварийных заявок	Договор выгоден при небольшом объеме аварийных заявок	Договор выгоден при большом объеме ежемесячно исполняемых аварийных заявок

Ситуация

Могут ли собственники заставить УО заключить договор со специализированной АДС

Нет, не могут.

Собственники не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность УО. Обязанность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание возложена на УО и жилищные объединения. Они самостоятельно выбирают оптимальный способ организации такого обслуживания: создать структурную АДС или заключить договор со специализированной АДС.

Ситуация

Кто принимает решение о заключении договора с АДС в жилищном объединении

Есть три варианта.

В уставе может быть прописано, что такое решение принимает:

правление жилищного объединения;
общее собрание членов ТСЖ, ЖК;
председатель правления ТСЖ, ЖК по согласованию с правлением (решение закрепляется приказом).

Порядок принятия решения о заключении договора с АДС нужно закрепить в уставе ТСЖ, ЖК.

Ситуация

Может ли ГЖИ обязать заключить договор со специализированной АДС

Нет, не может.

ГЖИ не вправе требовать заключения договора с конкретной АДС. Такое требование незаконно и может быть обжаловано.

По результатам проверки ГЖИ может выдать предписание о надлежащей организации аварийно-диспетчерского обслуживания в соответствии с требованиями Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Как определить предмет договора с АДС

Предмет договора со специализированной АДС –круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание МКД. Укажите, какие услуги и работы входят в обслуживание и что понимать под аварийными работами. Пример предмета договора с АДС мы показали на рисунке 1.

Рисунок 1. Пример предмета договора

Какие разделы должны быть в договоре с АДС

В договор на аварийно-диспетчерское обслуживание мы рекомендуем включить восемь основных разделов.

Цена договора и порядок расчетов.

Условия в этом разделе зависят от того, какой договор вы заключаете: абонентский или рамочный.

Порядок приема заявок об аварии.

Пропишите, что прием заявок осуществляется при непосредственном общении с собственниками, пользователями помещений в помещении АДС, по телефону, а также на основании письменных заявлений.

Нормативное время приема заявок и локализации, устранения аварии.

В договоре достаточно сослаться на сроки, установленные пунктом 13 Правил № 416.

Способы взаимодействия АДС с УО, ТСЖ, ЖК, РСО и единой городской диспетчерской службой.

Если в вашем населенном пункте действует диспетчерская служба (городская, муниципальная), то пропишите в договоре порядок взаимодействия между ней и АДС, с которой вы работаете.

Порядок контроля за исполненными аварийными заявками.

Уточните способы контроля: запись в журнале заявок, составление актов, отчетов, фотофиксация.

Основные права и обязанности сторон.

Обязательно подробно пропишите права и обязанности сторон. Если возникнет ущерб от ненадлежащей работы АДС, будет проще доказать, что входило в ее обязанности.

Ответственность сторон.
Порядок разрешения споров.

Включите условие о переговорах и претензионном порядке на случай споров. По желанию дополните договор третейской или медиативной оговоркой.

Также вы можете дополнить договор условиями:

о мотивированном письменном уведомлении АДС об отказе от договора или приостановке действия договора;
сроке уведомления – за один–два месяца до предполагаемой даты прекращения договора;
порядке уведомления в соответствии со статьей 165.1 ГК;
мотивировке для отказа от договора;
примирительной процедуре для недопущения прекращения договора.

Пример

Пример: как стороны по договору об аварийном обслуживании должны уведомлять друг друга

Уведомление можно направлять на официальный электронный адрес, курьером, заказным письмом по адресу УО, ТСЖ, кооператива, который установлен в договоре как исключительный адрес для отправки сообщений. Отправка именно по этому адресу считается надлежащей (п. 64 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25).

Какие обязанности АДС предусмотреть в договоре

Укажите в договоре основные обязанности АДС:

Вести круглосуточную регистрацию и контролировать выполнение в сроки аварийных заявок собственников и пользователей помещений в МКД.
Обеспечивать повседневный (текущий) контроль за работой ВДИС, лифтового оборудования в МКД.
Проводить на аварийном объекте в нормативные сроки работы по локализации и устранению неисправностей.
При выезде обеспечить себя необходимыми средствами, техникой и оборудованием для исполнения заявки.
При выполнении аварийных работ в МКД соблюдать требования в отношении тишины и покоя граждан.
Выполнять аварийные работы с учетом требований минимизации причиняемого вреда собственникам, нанимателям помещений и иным лицам.
Если из-за аварии АДС вынуждена приостановить предоставление коммунальных услуг, известить об этом заказчика, городскую диспетчерскую службу (при наличии) и информировать указанных лиц о ходе работ по устранению аварии.
Осуществлять фиксацию выполненных аварийных заявок путем составления актов о локализации, устранении неисправностей с приложением фотоснимков. При необходимости форму акта можно приложить к договору.
По письменному требованию заказчика составлять отчеты о локализации аварийной ситуации, устранении неисправностей, предоставлять информацию и документы, относящиеся к предмету договора.
По факту выполненной аварийной заявки проводить опросы собственников и пользователей помещений в МКД на предмет качества исполнения поступивших заявок. Подобная мера предусмотрена в пункте 17.4 Правил № 416.

Какие права АДС лучше уточнить в договоре

У АДС по договору с УО, ТСЖ, ЖСК тоже есть права, основные мы назвали в этой рекомендации.

Требовать комплекта техдокументации на все объекты МКД, сети и сооружения, схем всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планов подземных коммуникаций и иной необходимой документации (п. 15 Правил № 416).

Передачу такой документации оформите в виде акта приема-передачи. В договоре с АДС укажите, что акт является неотъемлемой частью договора и у АДС нет претензий по составу и качеству переданной документации.

Требовать круглосуточного беспрепятственного доступа аварийной бригады к инженерным сетям и оборудованию для локализации и устранения аварии (п. 16 Правил № 416).

Для этого УО, ТСЖ, ЖК могут передать АДС дубликаты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений МКД или назначить ответственных специалистов своей организации, готовых оперативно предоставить доступ.

Передачу дубликатов ключей отразите в том же акте приема-передачи, которым фиксируете состав передаваемого комплекта техдокументации по МКД.

Это полностью отвечает требованиям пункта 4.2 ГОСТ Р 56037-2014.

Требовать доступа в помещения собственников.

Когда для устранения аварии требуется зайти в квартиру, но собственник не пускает или его нет, АДС может предъявить требование к УО, ТСЖ, ЖК. Ведь исполнение АДС обязанностей по договору напрямую зависит от доступа в квартиру. А за отсутствие доступа и возникновение ущерба АДС не отвечает.

В договоре определите, что УО, ТСЖ, ЖК оказывает содействие в доступе в жилое помещение:

после составления АДС акта об аварии;
обоснования отсутствия технической возможности устранить аварию без доступа в помещение;
проведения АДС мероприятий по обеспечению доступа в помещение для локализации, устранения аварии;
составления акта о недопуске в помещение по независящим от АДС причинам (отказ собственника в доступе, его отсутствие).

АДС может взять на себя обязанность по составлению актов о недопуске в помещение. Но такой акт желательно составлять с участием представителей УО, ТСЖ, ЖК. А вот предъявление претензий и иска собственнику для доступа в квартиру – обязанность УО, ТСЖ, ЖК.

Требовать направления представителей УО, ТСЖ, ЖК для решения оперативных вопросов.

В договоре укажите несколько ответственных от имени заказчика лиц, с которыми АДС может поддерживать оперативную связь. Это можно сделать путем указания телефонов, электронной почты ответственных специалистов в тексте или реквизитах договора.

Ситуация

Может ли АДС отказаться от договора с УО, ТСЖ, ЖК

Да, если УО, ТСЖ, ЖК нарушат условия договора.

Невыгодные последствия такого отказа от договора ложатся на УО, ТСЖ, ЖК. Последние отвечают за ущерб, причиненный жизни, здоровью и имуществу собственников. Чтобы взыскать ущерб с АДС в порядке регресса, надо доказать незаконность отказа или приостановления исполнения договора.

Совет

Включите в договор с АДС условие об ограничении права на приостановление действия договора и права на отказ от договора.

Например, укажите, что в уведомлении АДС должна обосновать причину приостановления или отказа от исполнения договора с документальным подтверждением. Так АДС не сможет злоупотреблять правом на отказ от договора по формальному основанию. Например, отсутствие какого-либо документа или приложения к нему, фактически не влияющее на исполнение обязанностей.

Какую ответственность АДС предусмотреть в договоре

По общему правилу за имущественный и моральный вред, возникший от некачественной организации работы АДС, отвечают УО, ТСЖ, ЖК (ст. 1064 ГК).

В договоре с АДС можно предусмотреть случаи, когда ответственность возлагается на АДС. Это ответственность за:

ущерб, причиненный имуществу УО, ТСЖ, ЖК или третьих лиц – собственников, пользователей помещений, в случае нарушения нормативных сроков регистрации заявки, прибытия на место аварии, ее локализации и устранения, ненадлежащего контроля за ремонтно-восстановительными работами;
ущерб, причиненный в результате неквалифицированных действий сотрудников аварийной бригады.

Даже если собственник предъявит требования и взыщет ущерб с УО или жилищного объединения, последние могут взыскать тот же ущерб с АДС в порядке регресса.

Объем возмещения имущественного вреда:

стоимость утраченных вещей или сумма, на которую их стоимость понизилась;
восстановительный ремонт;
расходы на оценку причиненного вреда, экспертизу.

Объем возмещения оценивается судом на основании представленных доказательств, включая результаты экспертизы, исходя из принципов справедливости и соразмерности.

Дополнительно в договоре с АДС можно предусмотреть неустойку за несвоевременный выезд аварийной бригады, нарушения порядка локализации и устранения неисправностей и иные нарушения договора. Факт нарушения подтверждается актом, составленным совместно с АДС или при отказе с участием свидетелей (собственников, пользователей помещений).

Пример

Пример ответственности УО

Суд взыскал компенсацию морального вреда (500 руб.), потребительский штраф (250 руб.). В другой части требования собственника об обеспечении УО надлежащей работы АДС отказал. Обязанность по организации и обеспечению надлежащей работы АДС уже возложена на УО в силу закона. УО заключила договор на аварийно-диспетчерское обслуживание. Но качество такого обслуживания не соответствует требованиям закона. В адрес АДС поступили звонки о засоре мусоропровода. Вместе с тем, в установленный двухчасовой срок каких-либо мер по устранению неисправности принято не было. В журнале регистрации заявок зафиксированы обращения собственника, однако не указано время их исполнения. Оператор службы не сообщила собственнику регистрационный номер заявки и сведения о регламентных сроках и мероприятиях по ее исполнению. Как пояснил представитель АДС, засор был устранен по окончании выходных дней. Во внерабочее время производить исполнение заявок не представляется возможным. Также оператор АДС не обеспечила надлежащую фиксацию заявки по поводу скопления массивной наледи на козырьке двух подъездов, сославшись на необходимость обращения в УО (решение Первомайского районного суда г. Мурманска от 25.04.2019 по делу № 2-1498/2019).

Пример

Пример ответственности ТСЖ

ТСЖ оштрафовали на 40 тыс. руб. за ненадлежащее содержание общего имущества (ст. 7.22 КоАП). Нарушение выразилось в том числе в отсутствии договора на осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания. Доказательств, подтверждающих отсутствие у ТСЖ реальной возможности организации АДС, представлено не было (решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2019 по делу № А53-2581/2019).

Пример

Пример ответственности АДС за ущерб

Суд частично взыскал ущерб с АДС. Вина в залитии квартиры подтверждена. УО помогла составить собственнику акт о залитии. Причиной залития явился прорыв трубы, соединявшей полотенцесушитель со стояком в санузле квартиры собственника, в тот момент, когда сотрудник АДС пытался устранить течь в резьбовом соединении (апелляционное определение Липецкого областного суда от 17.02.2016 по делу № 33-509/2016).

Ситуация

Кто отвечает перед собственником за неисполнение аварийной заявки: УО или специализированная АДС

УО как сторона договора отвечает перед собственниками и пользователями помещений за неисполнение и некачественное исполнение аварийной заявки. По аналогии несут ответственность жилищные объединения. Но в случае доказанности вины АДС управляющий может взыскать с АДС в регрессном порядке причиненный ущерб.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО