Как проверить достоверность ущерба имуществу в результате залития квартиры

Актуально на 14 июля 2025

Рекомендация поможет УО, ТСЖ, ЖСК проверить достоверность оценки ущерба имуществу в результате залития квартиры или иного помещения в МКД. В рекомендации рассмотрен случай, когда затопление жилого помещения произошло по вине управляющей МКД организации.

При залитии помещения в МКД необходимо определить:

• как оценивается ущерб, причиненный залитием;
• что подтверждает размер ущерба, причиненного залитием;
• как проверить смету на ремонт;
• какие предпринять действия, если выявлены неточности в смете;
• какие альтернативы существуют для проверки расчета ущерба при залитии.

Как оценивается ущерб, причиненный залитием помещения в МКД

Вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Правовая основа для возмещения ущерба после залития квартиры – статьи 15 , 1064 ГК.

Размер убытков определяется в каждом конкретном случае. Как правило, размер убытков проверяется стороной, которой предстоит их возместить.

Ущерб может быть оценен:

• в рамках независимой оценки;
• в рамках судебной экспертизы .

Важно, чтобы оценка ущерба или экспертиза были проведены уполномоченными лицами.

Оценка стоимости может быть признана недостоверной, если оценщик не соответствует следующим требованиям:

• наличие специального образования;
• членство в саморегулируемой организации оценщиков.

При оценке ущерба применяются следующие подходы:

• сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами);
• доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки;
• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и его компонентов.

Федеральный стандарт оценки утвержден приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200.

Наиболее эффективным в случае залития квартиры является затратный подход. Он позволяет оценить действительный, обоснованный размер ущерба.

Что подтверждает размер ущерба, причиненного залитием помещения в МКД

Для подтверждения размера ущерба составляется смета расходов. Смета представляет собой расчёт (план) предстоящих расходов на ликвидацию последствий залития.

Подрядчики часто предлагают сметы, в которых указывается 10-15 видов работ, а в расчете используется средняя стоимость. При этом стоимость работ и материалов объединена. Для оценки действительных расходов в таком случае УО или жилищному объединению придется заказывать независимую оценку с подробным сметным расчетом. В отчетах оценщиков позиции стоимости работ и материалов разделены, т.к. отдельной строкой оценивается износ материалов.

В смете должны быть указаны:

• единичные сметные расценки;
• список работ, формируемый по требованиям СНиП, ГОСТ и других нормативов и стандартов;
• метраж или иные показатели, характеризующие ущерб;
• стоимость конкретного вида работ;
• дополнительные коэффициенты, применяемые оценщиком.

Как проверить смету на ремонт при залитии помещения в МКД

При оценке сметной документации важно ее проанализировать, обратив внимание на:

• виды работ, перечисленные в смете - могут не соответствовать характеру ущерба в акте, составленном сторонами по факту залития квартиры;
• площадь повреждений, использованная в расчете - может быть завышен размер повреждений отделки;
• уровень заработной платы, использованный в расчете;
• стоимость отделочных материалов - важно учитывать технологию планируемых работ. Например, покраска потолка должна производиться полностью, а не в пределах затопления, а вот ремонт паркетного покрытия может проводиться частично.

Выявить подобные нюансы – задача оценщика.

Пример

Пример необходимости проведения дополнительной экспертизы

В акте зафиксировано, что в результате залития необходимо проведение ремонтных работ в отношении потолка и стен в ванной комнате. В смете, составленной пострадавшей стороной, числятся работы по ремонту стен и потолка в туалете и восстановлению полов в ванной комнате и туалете (с/узел раздельный). Соответственно, в этом случае потребуется проведение дополнительной экспертизы или привлечения оценщика, который установит, что действительно, повреждения полов не было.

На втором этапе следует определить правильность выбора показателей прибыли и административных затрат. Необходимо проверить числовые параметры на предмет использования понижающих коэффициентов при вычислении общепроизводственных затрат. Проверке подлежат повышающие коэффициенты к трудоемкости выполнения работ или для учета влияния условий выполнения работ.

Какие предпринять действия, если выявлены неточности в смете на ремонт при залитии помещения в МКД

После изучения сметы и выявления в ней неточностей возможно:

• направить претензии в специализированную организацию, проводившую оценку или экспертизу;
• направить претензию и уточненный сметный расчет пострадавшему лицу;
• направить претензию в СРО с просьбой разобраться в оценке стоимости ущерба – СРО проведет независимую проверку по данному факту (ст. 24.3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации");
• указать на неточности пострадавшей стороне и заключить соглашение, урегулировав спор.

Если при проведении проверки сметной стоимости выявляются недостатки (отсутствие либо неполнота сведений, описаний, расчетов, чертежей, схем и т.п.), которые не позволяют сделать выводы о достоверности или недостоверности представленных расчетов:

• заявителю в течение 3 рабочих дней направляется уведомление о выявленных недостатках;
• устанавливается срок их устранения.

Результаты проверки сметной стоимости оформляются в виде заключения о достоверности (положительное заключение) или недостоверности (отрицательное заключение) определения сметной стоимости.

Какие альтернативы существуют для проверки расчета ущерба при залитии

В спорных случаях требуется проведение альтернативной экспертизы, особенно если речь идет о сложных технически работах. Она проводится, если пострадавшая сторона предоставила УО завышенный по стоимости отчет. Тогда в досудебном порядке возможно обратиться к:

• независимой оценке;
• независимой экспертизе сметной стоимости, если речь идет о сметной стоимости проведения работ;

При выборе альтернативного способа расчета ущерба:

1. заранее рассчитайте, какие расходы повлечет составление нового отчета об оценке ущерба или сметной стоимости восстановительных работ. Любая независимая экспертная оценка ущерба потребует дополнительных расходов.
2. выберите компанию, которая сможет сделать квалифицированное заключение. Некачественно проведенная оценка или экспертиза может быть оспорена в суде, и в этом случае управляющая МКД организация просто потратит средства на проведение альтернативной оценки ущерба впустую.
3. учтите, когда произошел залив. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, сохраняется в течение 6 месяцев с даты его составления. Это определено ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. Проведение повторной экспертизы может привести к недостоверным сведениям о стоимости ущерба, если последствия ущерба были частично ликвидированы.

В таком случае расчет должен производиться по ранее составленным актам осмотра, приложенным к предыдущим отчетам или экспертным заключениям.

Если речь идет о судебном споре в отношении стоимости работ, то в судебном порядке возможно ходатайствовать о проведении независимой экспертизы.

В ряде случаев установить реальную стоимость ущерба можно только в судебном порядке. Каждая из сторон должна представить свои доказательства.

На практике в судебных заседаниях только независимая экспертиза позволяет избежать рисков завышения стоимости восстановительных работ (апелляционное определение Волгоградского областного суда от 25 мая 2016 г. по делу № 33-7170/2016).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 14.07.2025