Как УО защитить свои интересы, когда незаконная перепланировка затрагивает общее имущество

Актуально на 15 сент 2025

Денис Нестеренко, генеральный директор ООО «АУДИНОР», независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, практикующий юрист в сфере ЖКХ

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

В Системе УМД появилось решение, как УО защитить себя, когда незаконная перепланировка в МКД затрагивает общее имущество. Чтобы отбить обвинения в бездействии, нужно грамотно зафиксировать перепланировку, направить собственнику уведомление и подать иск. Это поможет УО не отвечать своей прибылью за нарушения, которые допустили собственники.

Какие перепланировки затрудняют работу УО, ТСЖ, ЖСК

Есть два вида перепланировок, которые затрудняют работу УО, ТСЖ, ЖСК: устройство перегородки двери на лестничной клетке, и монтаж декоративного короба, который закрывает инженерные коммуникации в квартире собственника.

В случае с устройством тамбуров собственники нарушают нормы пожарной безопасности и лишают УО возможности надлежащим образом содержать общее имущество (к примеру, проводить регулярную уборку).

Установка двери в т.ч. в тамбуре этажной площадки относится к перепланировке нежилого помещения в МКД. Чтобы выполнить такую перепланировку, нужно решение ОСС и согласование уполномоченного органа местного самоуправления. Это следует из ч. 1 ст. 247 ГК, ч. 2 ст. 25, ст. 26, ч. 3 ст. 36, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК. Суды также считают, что требования ЖК в части, регулирующей переустройство и перепланировку жилых помещений в МКД, распространяются на перепланировку нежилых помещений и мест общего пользования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 по делу № А56-2837/2016).

Внимание

Что считают самовольной конструкцией

Самовольно установленной конструкцией считают любую конструкцию, которую не предусматривает проектная документация на МКД и ее смонтировали без необходимых согласований.

Что касается устройства декоративного короба внутри помещения, то зачастую он полностью закрывает доступ к инженерным коммуникациям в МКД. Если короб выполняют без технического люка, то в случае аварии его просто приходится ломать.

Пример

Собственник тоже рискует

Собственник квартиры, устанавливая короб из гипсокартона, облицованный керамической плиткой, закрывающий доступ к стояку холодного водоснабжения, принимает на себя риск его возможного демонтажа. Короб препятствует проведению управляющей компанией профилактических и ремонтных работ, и в случае возникновения необходимости обеспечения доступа к инженерным коммуникациям может быть демонтирован.

Такое мнение суд изложил в Решении Арбитражного суда Еврейской автономной области от 20.05.2021 № А16-695/2021.

Чем незаконные перепланировки грозят УО, ТСЖ, ЖСК

Незаконные перепланировки, в том числе короба и тамбурные двери, грозят управляющим штрафами от надзорников и перспективой возмещать убытки в случае аварии, пожара.

Управляющая МКД организация может нести ответственность в двух случаях:

если принимала участие в работах по перепланировке;
если нет сведений о виновнике перепланировки в местах общего пользования.

Пример

Суд обязал ЖСК устранить самовольную перепланировку

Администрации одного из районов Санкт-Петербурга в присутствии председателя правления ЖСК установила, что в помещениях мест общего пользования выполнена самовольная перепланировка, а именно:

изменена входная группа в помещении 2-Н путем закладки одного из дверных проемов;
в помещении 2-Н оборудовано дополнительное помещение в тамбуре – там оборудован санузел;
в тамбуре помещения 2-Н смещен внутренний дверной проем, оборудован второй проем, ведущий в санузел;
часть лестничного марша занята вновь возведенной конструкцией.

Проектная документация на перепланировку помещения в администрацию района не представлялась.

Суд рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что выполненная перепланировка помещений без оформления разрешительной документации, без согласования проекта перепланировки с межведомственной комиссией и без согласия собственников помещений в МКД. В таком случае перепланировка является незаконной и нарушает права собственников (Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2021 № А56-5935/2021).

На практике органы госжилнадзора и пожнадзора требуют от управляющих демонтировать незаконные перегородки. Свои действия ГЖИ объясняет требованиями подпункта «в» пункта 10 Правил содержания общего имущества № 491. Тот факт, что перегородку, тамбурную дверь могли установить до вступления в силу правил, роли не играет.

По мнению ГЖИ, управляющая МКД организация отвечает перед собственниками помещений в МКД за надлежащее содержание общего имущества и безопасность проживания в доме. Когда надлежащему содержанию или безопасности угрожает перепланировка, незаконная конструкция, то ее нужно устранить.

Незаконные конструкции в виде декоративных коробов грозят управляющим финансовыми убытками. В случае аварии не каждый суд считает, что короб смонтировал собственник – ему и отвечать.

Пример

ТСЖ пришлось возмещать убытки после затопления

В связи с прорывом общедомовой трубы в квартире произошло затопление. Акт от 18.10.2020 составило товарищество. В качестве причины затопления в акте указан «прорыв трубы». Также в акте содержится указание на устранение аварии после демонтажа коробов, которыми были изолированы общедомовые трубы. Иных причин аварии актом не установлено.

Суд разбирал иск страховой компании к ТСЖ и нашел, что ТСЖ – надлежащий ответчик. Суд ТСЖ проиграло, ущерб взыскали в полном объеме (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 17.08.2021 № А33-7200/2021).

Доводы суда: ответчик не обеспечил исполнение обязанности по надлежащему содержанию санитарно-технического оборудования в МКД. Неисполнение данной обязанности привело к наступлению страхового случая. Требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере не оспоренного ответчиком ущерба.

Пример

ГЖИ выдала УО предписание устранить незаконную перепланировку и привести помещение в прежнее состояние

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали такое предписание законным. В судах отметили, что УО до проверки не приняла исчерпывающих мер по недопущению нарушений закона. Кассация, а следом и Судебная коллегия Верховного суда поддержали УО. Предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование. Это следует из статьи 29 ЖК и пункта 11 Обзора судебной практики Верховного суда № 4 (2018) (определение Верховного суда от 23.08.2019 № 307-ЭС19-13837).

По ЖК, если тамбурную дверь установили самовольно, демонтировать ее должен тот, кто установил (ч. 3 ст. 29 ЖК). Однако судебная практика идет по другому пути: ответственность несет УО, но затем может компенсировать свои убытки за счет виновного собственника или собственников.

Как обязать собственника привести помещение в прежнее состояние

У УО, ТСЖ, ЖСК недостаточно полномочий, чтобы обязать собственника «вернуть все как было». Требования демонтировать незаконную конструкцию, перепланировку могут предъявить только уполномоченные органы местного самоуправления, ГЖИ, прокуратура.

Чтобы управляющего не обвинили в бездействии, необходимо:

провести осмотр,
оформить акт о выявлении самовольной перепланировки,
сообщить в уполномоченные органы.

Пример

ГЖИ через суд обязала собственника нежилого помещения «вернуть все как было»

По результатам проведения надзорных мероприятий в нежилых помещениях ГЖИ выявила факт нарушения требований части 1 статьи 26 ЖК: выполнение перепланировки без согласования, без распоряжения Мосжилинспекции на проведение работ по перепланировке и переустройству.

ГЖИ указала в суде, что выполненные собственником помещений работы относятся к категории работ по перепланировке и переустройству, предусмотренных пунктами 2.1.3, 2.2.4, 2.2.9, 3.1, 4, 8 Приложения №1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП и не были согласованы в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Суд изучил материалы дела и обязал собственника привести техническое состояние нежилых помещений в соответствие с технической документацией ГБУ «МосгорБТИ» (Решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.03.2021 № А36-12423/2019).

Также можно от имени собственников потребовать возмещения ущерба и восстановления состояния общего имущества. Такой способ защиты закрепляет статья 12 ГК о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Как зафиксировать перепланировку

Зафиксировать выявленную самовольную перепланировку нужно в акте. Вы не обязаны выяснять, когда и каким способом произведена перепланировка. Достаточно знать, что она самовольная, и зафиксировать это.

По возможности сразу привлеките к осмотру эксперта или отдельно запросите экспертное заключение о безопасности конструкции.

Экспертную оценку можно включить в акт осмотра или заказать как отдельный документ. В первую очередь речь идет о пожарной безопасности.

Составьте акт о выявлении перепланировки, сделайте фото- и видеосъемку. Пример акта осмотра есть на рисунках ниже.

Примеры оформления акта осмотра при наличии в помещении собственника перепланировки

Скачать

После того, как выявили и зафиксировали перепланировку, не бездействуйте – направьте собственнику уведомление.

Если вы не знаете, кто именно установил несогласованную конструкцию в МОП, направьте уведомления всем собственникам, вблизи помещений которых ее смонтировали. Опросите соседей, инициативных собственников. Дождитесь ответов и затем решите, что предпринять дальше.

Как сообщить собственнику, что перепланировка вне закона

Составьте уведомление о необходимости демонтировать незаконную перепланировку в простой письменной форме. В уведомлении укажите срок, в который нужно демонтировать незаконную конструкцию, перегородку, тамбурную дверь, и предупредите, что затем обратитесь в надзорные органы.

Направьте уведомление собственнику заказным письмом с описью вложений или вручить нарочно под расписку.

Письменно запросите документы, которые подтвердят законность перепланировки. Сообщите собственнику, что если перепланировка узаконена, то вам как управляющей МКД организации нужно внести изменения в технический паспорт.

Пример уведомления об истребовании документов у собственника, подтверждающих законность перепланировки помещения

Скачать

Установите в уведомлении срок, до которого будете ждать документы.

Если документы не предоставят - уведомите о необходимости устранить нарушение и демонтировать незаконную конструкцию.

Направьте уведомление собственнику заказным письмом с описью вложений или вручить нарочно под расписку.

Скачать

Как сообщить надзорникам о выявленной перепланировке

Разумно дать собственнику некоторое время для принятия необходимых мер, а если нарушение не устранили – обратиться в ГЖИ или уполномоченный орган местного самоуправления. Они проведут проверку и дадут собственнику предписание устранить нарушение. Срок устранения нарушения укажут в предписании.

Образец жалобы в органы власти на самовольное переустройство или самовольную перепланировку помещения

Когда можно демонтировать незаконную конструкцию

УО своими силами может демонтировать незаконную конструкцию при аварии и в случае, когда одновременно соблюдены четыре условия.

Истек срок ответа на претензию, направленную ответственному за конструкцию собственнику.
Собственник не отреагировал на претензию или ответил отказом.
Собственник не принял меры, чтобы согласовать установку конструкции или демонтировать ее самостоятельно.
Сохранение конструкции до вынесения решения судом создает угрозу безопасности собственников и третьих лиц.

Если незаконную конструкцию демонтировали из-за аварийной ситуации, УО, ТСЖ, ЖСК часто становятся ответчиками в суде. В практике достаточно случаев, когда суды встают на сторону управляющих.

Пример

Суд согласился, что УО не должна возмещать ущерб после демонтажа незаконного декоративного короба

Страховая обратилась в суд с иском о возмещении ущерба в порядке суброгации. УО требования не признала.

УО заявила, что не является лицом, причинившим вред, и не может нести ответственность за причинение ущерба в данном случае.

Согласно записи в журнале заявок АДС, 30.07.2020 в квартире № 17 дома № 15 по улице Калинина города Биробиджан Еврейской автономной области обнаружена течь по соединению полотенцесушителя, о чем диспетчером составлен акт № 101.

Причину течи не установили, поскольку в нарушение норм действующего законодательства, на момент осмотра доступ к стояку был зашит коробом из гипсокартона и облицован керамической плиткой. Демонтаж короба производил непосредственно собственник квартиры, поэтому претензий по проведению таких работ к УО быть не может. Представленные страховой компанией документы подтверждают стоимость работ по демонтажу незаконно возведенного короба и его дальнейшему восстановлению.

Суд отметил, что нет оснований для возложения на УО убытков, составляющих стоимость ремонта конструкции, закрывающей беспрепятственный доступ обслуживающей организации к инженерным коммуникациям общедомового имущества (Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 20.05.2021 № А16-695/2021).

В ситуациях, кроме аварийных, УО, ТСЖ, ЖСК не имеют право:

проникнуть в квартиру без разрешения собственника или решения суда для фиксации незаконной перепланировки;
демонтировать по своему усмотрению перегородки и иные конструкции собственника.

Если нарушить эти запреты, рискуете возмещать причиненный вред имуществу собственника. Предписание ГЖИ, представление прокурора не могут быть основанием для демонтажа.

Если перепланировка угрожает разрушением и причинением вреда жизни и здоровью, имуществу жителей МКД, примите меры защиты. Составьте комиссионный акт с участием совета МКД (уполномоченных по подъезду лиц), направьте информацию в местную администрацию, ГЖИ для принятия срочных мер.

Кто несет ответственность за самовольную перепланировку

Управляющую МКД организацию могут привлечь к ответственности, так как она несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества (ч.2.2, 2.3 ст. 161 ЖК).

Привлечь к административной ответственности за незаконные конструкции в местах общего пользования могут по статье 20.4 или по часть 1 статьи 2.1 КоАП, за бездействие.

Если вас привлекли к административной ответственности по вине собственника (нанимателя) помещения в МКД, вы вправе потребовать возмещения с такого лица понесенных убытков в порядке регресса. Это следует из статьи 1081 ГК.

Если управляющая МКД организация выполняла свои обязанности по содержанию общего имущества, предупреждала собственника о необходимости демонтировать конструкции, но собственник не устранил нарушения, управляющую МКД организацию могут освободить от ответственности. Такое правило следует из части 2 статьи 1064 ГК.

Ответственность несут собственники помещений, выполнившие незаконные перепланировки и переустройство. Об ответственности собственников за незаконные перепланировки в 2019 году напомнил Верховный суд (определение Верховного суда от 23.08.2019 № 307-ЭС19-13837).

Ситуации из практики

Ситуация

Можно ли потребовать демонтировать конструкцию, установку которой согласовали с компетентными органами и собственниками

Да, даже законная конструкция не должна создавать препятствий в пользовании общим имуществом. Истцу придется доказать, что его право на пользование общим имуществом нарушено. Суд оценит добросовестность истца, требующего демонтажа конструкции. Ведь подобное требование может стать результатом соседского конфликта и намерением причинить вред. В такой ситуации суд откажет в защите, квалифицируя требование как злоупотребление правом (ст. 10 ГК).

Если собственник не исполнит требование устранить незаконную перепланировку в указанный срок, уполномоченный орган обращается в суд. В этом случае УО, ТСЖ, ЖСК будут участвовать третьими лицами в процессе. Управляющие МКД организации разъясняют техническое состояние МКД после проведенной перепланировки (решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2018 по делу № А56-80193/2017).

Ситуация

Вправе ли собственник самовольно устроить теплые полы от ГВС или отопления в своем помещении

Нет, не вправе.

Системы ГВС и отопления относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это определяет пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Потребитель не вправе:

несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам;
вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.

Это предусмотрено подпунктом «е» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Устройство теплых полов от ГВС или отопления относят к переустройству общего имущества собственников помещений в МКД. Это следует из части 1 статьи 25 ЖК. Переустройство нужно согласовать в органе МСУ в порядке, определенном главой 4 ЖК. Это предусмотрено частью 1 статьи 26 ЖК. В отдельных случаях для переустройства необходимо также решение ОСС. Это следует из части 2 статьи 36 ЖК. Например, когда существенно меняются проектные характеристики системы отопления или ГВС.

Ситуация

Как действовать, если собственник самовольно устроил теплый пол от ГВС или отопления в квартире

Если вы подозреваете, что собственник самовольно устроил теплый пол от ГВС или отопления в своем помещении, примите меры к устранению последствий такого переустройства. УО, ТСЖ, ЖСК отвечают за содержание общего имущества, а незаконное подключение к общедомовым инженерным сетям может стать причиной аварий. Мы перечислили шесть шагов, которые рекомендуем сделать в такой ситуации:

Потребовать доступ в помещение в порядке, определенном пунктом 85 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.
Обратиться в суд с исковым требованием о предоставлении доступа при отказе в доступе.
Составить акт о проведенном переустройстве жилого помещения.
Направить собственнику письменное требование о приведении системы отопления или ГВС в первоначальное состояние с указанием срока, если собственник не представил согласование органа МСУ либо решение суда о сохранении помещения в переустроенном виде.
Обратиться в органы ГЖН для привлечения собственника к административной ответственности за незаконное переустройство жилого помещения.
Обратиться в орган МСУ, чтобы обязать собственника привести систему в первоначальное состояние.

Последствия самовольного переустройства помещения в МКД определяет статья 29 ЖК.

Ещё по теме

Шаблоны и образцы

Ситуация

Может ли сотрудник УО, ТСЖ, ЖСК вскрыть квартиру для фиксации самовольной перепланировки

Нет, сотрудники УО, ТСЖ, ЖСК не обладают таким правом. Даже если это право предусмотреть в договоре управления, уставе, суд его признает ничтожным. Сотрудники вправе требовать допустить к общему имуществу внутри квартиры. А при отказе собственника управляющий может инициировать судебный процесс и исполнительное производство. Вот пример положительной для УО, ТСЖ, ЖСК судебной практики – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 07.05.2019 № 4-КГ19-6.

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ, ЖК обязать собственника привести помещение после перепланировки в прежнее состояние

Нет, такие требования могут предъявить только уполномоченные органы МСУ, ГЖИ, прокуратура. УО, ТСЖ, ЖК могут провести осмотр, выявить самовольные перепланировку и переустройство, сообщить в уполномоченные органы. Также могут от имени собственников потребовать возмещения ущерба и восстановления состояния общего имущества. Такой способ защиты закрепляет статья 12 ГК о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. Но требование не может касаться обязывания собственника восстановить состояние его квартиры. Хотя в практике встречаются исключения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2017 по делу № 2-2390/2016).

Ситуация

Кто может обратиться в суд с иском о признании перепланировки помещения незаконной

Надзорные органы или собственники соседних помещений.

С иском могут обратиться уполномоченные органы, которые обладают полномочиями контролировать перепланировки. Это органы МСУ, ГЖИ. Таким правом обладает и прокуратура. Но им необходимо представить доказательства факта перепланировки. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска (определение Московского городского суда от 20.05.2016 № 4г-4932/2016).

Собственники могут инициировать обращение в суд по поводу незаконной перепланировки в том случае, если их права нарушены. Требования соседей суды квалифицируют по статье 304 ГК. Они направлены на восстановление нарушенного права и устранение препятствий в пользовании собственной квартирой. У таких требований нет срока исковой давности.

Пример

Суд по иску собственника обязал его соседей привести помещение кладовой в первоначальное состояние

Соседи незаконно произвели перепланировку квартиры, захватили кладовую, которая согласно документам БТИ относилась к квартире истца. Перепланировку сделали без согласования. Истец в результате несет убытки по оплате площади, в которую входит кладовая, фактически находящаяся в пользовании его соседей, поскольку отгорожена капитальной стеной (апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2018 по делу № 33-52391/2018).

Ситуация

Кто отвечает за самовольную перепланировку, если в помещении сменился собственник

Новый собственник. Он правопреемник прав и обязанностей по квартире бывших собственников. С момента приобретения квартиры на него переходят все риски и бремя ответственности. Как разъяснил Верховный суд, по смыслу норм ГК и ЖК обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений (п. 14 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного суда 16.02.2017). Новый собственник, который понес расходы на узаконивание перепланировки, может взыскать их в порядке регресса с прежнего собственника.