Какие работы необходимо выполнять в отношении конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в МКД

Актуально на 28 авг 2025

В материалы обязательные работы, которые УО, ТСЖ, ЖСК должны выполнять в рамках содержания общего имущества в МКД. Виды работ разделили по отдельности на каждые виды конструктивных элементов МКД.

Внимание

Установленный Правительством РФ перечень услуг и работ является минимальным и может быть дополнен по условиям договора в зависимости от конструктивных особенностей МКД.

Внутридомовое газовое оборудование

Для надлежащего содержания внутридомового газового оборудования в МКД выполняются работы:

организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;
при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.

Это предусмотрено пунктом 21 Минимального перечня услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Минимальный перечень)

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 14 мая 2013 г. № 410 утвержден минимальный перечень услуг и работ по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО и ВКГО (см. таблицу 1).

Таблица 1.

№	Наименование работы
1.	Визуальная проверка целостности ВДГО и (или) ВКГО и его соответствия нормативным требованиям
2.	Визуальная проверка наличия свободного доступа к ВДГО и (или) ВКГО
3.	Визуальная проверка состояния окраски и креплений газопроводов
4.	Визуальная проверка наличия и целостности футляров, в том числе их уплотнений, в местах прокладки газопроводов через наружные и внутренние конструкции МКД и домовладений
5.	Проверка герметичности соединений и отключающих устройств – опрессовка, приборный метод, мыльная эмульсия, пенообразующая смесь, принятие мер по устранению выявленной негерметичности
6.	Проверка работоспособности и смазка отключающих устройств (если это предусмотрено документацией изготовителя), установленных на газопроводах
7.	Разборка и смазка кранов бытового газоиспользующего оборудования, если это предусмотрено документацией изготовителя
8.	Проверка работоспособности устройств, позволяющих автоматически отключить подачу газа при отклонении контролируемых параметров за допустимые пределы, ее наладка и регулировка (предохранительная арматура, системы контроля загазованности)
9.	Регулировка процесса сжигания газа на всех режимах работы бытового газоиспользующего оборудования, очистка горелок от загрязнений
10.	Проверка наличия тяги в дымовых (при наличии) и вентиляционных каналах помещений с установленным ВДГО и (или) ВКГО, состояния соединительных труб с дымовым каналом (при наличии)
11.	Выявление неисправностей бытового газоиспользующего оборудования и определение возможности его дальнейшей эксплуатации
12.	Проверка технического состояния электроизолирующего соединения, установленного на газопроводе (при наличии)
13.	Проверка давления газа перед газоиспользующим оборудованием при всех работающих горелках и после прекращения подачи газа, если в составе оборудования есть индивидуальная баллонная установка сжиженных углеводородных газов
14.	Замена баллонов сжиженных углеводородных газов, если в составе оборудования есть групповые и индивидуальные баллонные установки сжиженных углеводородных газов
15.	Инструктаж потребителей газа по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд

Балки (ригели) перекрытий и покрытия МКД

В отношении балок перекрытий и покрытий МКД выполняется (п. 6 Минимального перечня):

контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;
выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;
выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов, потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками перекрытий и покрытий;
выявление увлажнения и загнивания деревянных балок, нарушений утепления заделок балок в стены, разрывов или надрывов древесины около сучков и трещин в стыках на плоскости скалывания;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Колонны и столбы

В отношении колонн и столбов МКД проводят работы (п. 5 Минимального перечня):

выявляют нарушения условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;
контролируют состояние и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;
выявляют разрушения или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;
выявляют поражения гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;
контролируют состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;
разрабатывают план восстановительных работ, проводят восстановительные работы – если выявили повреждения и нарушения.

Мусоропровод

Для надлежащего содержания мусоропроводов МКД выполняется:

проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода;
при выявлении засоров — незамедлительное их устранение;
чистка, промывка и дезинфекция загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования;
при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Это предусмотрено пунктом 14 Минимального перечня. Необходимо учитывать, что установленный Правительством РФ перечень услуг и работ минимальный и может быть дополнен.

Эксперты системы УМД разработали наглядное объявление о правилах пользования мусоропроводом. Скачайте его и разместите в подъездах и других местах общего пользования.

Рис. 1 Объявление о правилах пользования мусоропроводом

Скачать

Ситуация

Сколько голосов собственников на ОСС нужно, чтобы законсервировать мусоропровод

За это должны проголосовать все собственники помещений в МКД.

Мусоропровод входит в состав общего имущества в МКД, принадлежит всем собственникам дома на праве общей долевой собственности. Такое правило установлено частью 1 статьи 36 ЖК, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Владеть и пользоваться общей долевой собственностью можно только по соглашению всех ее участников. Если согласия нет, то в порядке, который установил суд. Это требование части 1 статьи 247 ГК. Заваренный мусоропровод не дает возможность пользоваться общим имуществом в МКД. Мусоропровод фактически исключают из состава общего имущества. Значит, решение о том, чтобы заварить мусоропровод, должны принять все собственники. Так как все они вправе им пользоваться. Такое правило также следует из части 3 статьи 36 ЖК.

Помещения, которые входят в состав общего имущества

В пункте 12, 13 Минимального перечня перечислены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания:

полов помещений, относящихся к общему имуществу в МКД:
проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в МКД:
проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Кроме того, в пункте 23 вышеуказанного перечня также перечислены работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
мытье окон;
очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.

Перекрытия

В отношении перекрытий и покрытий МКД выполняются работы (п. 4 Минимального перечня):

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;
выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;
выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;
выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;
выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;
проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Подвалы

В многоквартирных домах, имеющих подвалы, выполняют работы (п. 2 Минимального перечня):

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;
контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию.

Температура воздуха должна быть не ниже + 5°С, относительная влажность воздуха - не выше 60%.Это предусмотрено пунктом 4.1.3 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

Периодичность проверки необходимо закрепить в договоре управления или ином договоре с собственником о содержании общего имущества в МКД.

Проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений – услуга, которая включена в минимальный перечень услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Периодичность таких работ определяют в договоре управления МКД. По решению собственников помещений в МКД может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством РФ. Это определено пунктом 2, 5 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Проверку температурно-влажностного режима проводят во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений. Это установлено пунктом 3.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. Так, например, осмотр электрической сети в технических подвалах, в том числе распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины, осуществляется в соответствии с договором. (приложение № 1 «Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий» к постановлению Госстроя № 170).

Целесообразно осуществлять проверки температурно-влажностного режима в ходе плановых осмотров, в том числе, в рамках подготовки МКД к отопительному периоду.

Система вентиляции и дымоудаления

Для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления МКД выполняются следующие работы:

техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;
контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;
проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;
устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;
проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;
контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;
сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;
контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Также предусмотрены работы в отношении дымовых и вентиляционных каналов:

проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов при приемке их в эксплуатацию при газификации здания, при подключении нового газоиспользующего оборудования, при переустройстве и ремонте каналов;
проверка состояния и функционирования каналов в процессе эксплуатации (периодическая проверка) - не реже трех раз в год - с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь. Очередную проверку проводят не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки;
очистка и ремонт при отсутствии тяги в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте ВДГО и ВКГО, техническом диагностировании газопроводов и аварийно-диспетчерском обеспечении ВДГО и ВКГО.

Такие работы устанавливают пункты 15, 15(1) Минимального перечня.

Стены

Для надлежащего содержания стен МКД выполняются работы (п. 3 Минимального перечня):

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;
выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;
выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;
в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

Фасады

Для надлежащего содержания фасадов МКД выполняются следующие работы:

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;
контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Это предусмотрено пунктом 9 Минимального перечня.

Фундамент

К работам, выполняемым в отношении всех видов фундаментов, относятся (п. 1 Минимального перечня):

проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений;
проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением:

признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов;
коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами;
поражения гнилью и частичного разрушения деревянного основания в домах со столбчатыми или свайными деревянными фундаментами;

при выявлении нарушений – разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций;
проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;
определение и документальное фиксирование температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов.

Электрооборудование, радио- и телекоммуникационное оборудование

Для надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в МКД выполняются следующие работы:

проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;
проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;
техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;
контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

Это предусмотрено пунктом 20 Минимального перечня.

Лифты и лифтовое оборудование

Для надлежащего содержания лифтов в МКД выполняются следующие работы (п. 22 Минимального перечня):

организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;
обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);
обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);
обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Необходимо учитывать, что установленный Правительством Российской Федерации перечень услуг и работ является минимальным и может быть дополнен.