Как установить и включить в состав общего имущества систему видеонаблюдения в МКД

Актуально на 10 авг 2023

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Эксперты системы пояснили, как установить систему видеонаблюдения в МКД и избежать претензий недовольных собственников и органов ГЖН. В материале инструкции, как правильно организовать установку, какие вопросы включить в повестку дня общего собрания и нужно ли включать систему в состав общего имущества.

Если жители дома хотят установить систему видеонаблюдения, рассчитайте расходы до того, как утвердите смету затрат и размер платы на содержание на будущий год.

Как организовать установку системы видеонаблюдения

Чтобы установить систему видеонаблюдения внутри МКД или на придомовой территории, действуйте в четыре шага.

Получите одобрение совета МКД, инициативной группы дома на приобретение и установку системы видеонаблюдения, поиск подрядной организации для ее монтажа и обслуживания.
Определите места установки системы видеонаблюдения и закажите проектную документацию.
Проведите общее собрание собственников.
Оформите решение общего собрания в МКД.

Закон не требует получать одобрение совета МКД, инициативной группы собственников на установку оборудования и техники в МКД. Но процедура согласования может быть предусмотрена в договоре управления, положении о совете МКД или прежним решением ОСС.

Предложите представителям собственников купить и установить систему видеонаблюдения, а расходы за обслуживание включить в состав платы за содержание. Обслуживать такую систему может сама УО или профессиональная организация.

Какие аргументы помогут убедить собственников установить систему видеонаблюдения

Лучше, если вы заранее обсудите с представителями собственников мотивы установки системы видеонаблюдения. Приведите аргументы «за» и сформулируйте, что видеонаблюдение в МКД дает:

повышение уровня безопасности проживания в доме;
сохранность имущества собственников;
обнаружение хулиганов и вандалов, портящих общее имущество;
защиту жизни и здоровья собственников в условиях неблагоприятной криминогенной обстановки в городе, районе.

Видеокамеры будут постоянно фиксировать происходящее на придомовой территории, детской площадке, в подъездах (кто заходит и выходит). Современная видеосистема позволяет получить каждому собственнику доступ к камерам и видеоархиву.

Используйте эти доводы, чтобы убедить несогласных жителей и в случае судебного спора. Когда суды рассматривают споры о законности размещенной в МКД системы видеонаблюдения, они обращают внимание на цели ее установки в доме: «для надлежащего содержания общедомового имущества», «для обеспечения безопасности и сохранности имущества собственников помещений» (определение Верховного суда от 20.06.2017 № 11-КГ17-13).

Нужно ли включать систему видеонаблюдения в состав общего имущества

Установленная в МКД система видеонаблюдения должна принадлежать собственникам помещений в МКД или тому, кто на нее «потратился». Это требуется сделать в силу пункта 1, пункта 24 Правил содержания общего имущества № 491, пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК. Решить этот вопрос нужно заранее, чтобы избежать споров о содержании общего имущества с собственниками и административными органами.

Действует правило: если на приобретение и монтаж системы видеонаблюдения расходуются средства собственников помещений, то ее нужно включить в состав общего имущества в МКД.

Собственники помещений сами определяют состав общего имущества. Сведения о составе и состоянии общего имущества должны отражаться в технической документации на дом. А при управлении домом УО состав общего имущества в МКД является существенным условием договора управления.

Как определить состав общего имущества в МКД

Если вопрос не решили на ОСС, систему видеонаблюдения можно считать общим имуществом в силу закона. Система соответствует признакам общего имущества МКД (ст. 36 ЖК, п. 2 Правил № 491). Оно обслуживает более одного помещения и имеет общее для всех собственников помещений назначение – безопасность и сохранность имущества. Специфика услуг видеонаблюдения в МКД не предполагает их индивидуального предоставления отдельным собственникам (определение Верховного суда от 20.06.2017 № 11-КГ17-13).

Подобное правило учитывается судом в случае споров о распределении бремени расходов на установку и обслуживание системы видеонаблюдения.

Есть два исключения из общего правила при которых система видеонаблюдения не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Во-первых , подрядчик может предложить арендовать у него систему видеонаблюдения – тогда он останется ее собственником. В таком случае передачи системы в состав общего имущества не будет, будет только договоренность о передаче имущества в пользование. Например, когда речь идет о монтаже системы IP-видеонаблюдения (определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 26.02.2019 по делу № 33-2846/2019).

Как пустить провайдера в МКД

Во-вторых , в домах могут устанавливаться видеокамеры для личного пользования или ограниченного пользования соседями на одном из этажей. Это допустимо при получении согласия собственников на общем собрании.

Какие вопросы включить в повестку дня общего собрания

Вопросы, связанные с установкой системы видеонаблюдения и включением ее в состав общего имущества, может решать только ОСС. Необходимый кворум – более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Подробнее о кворуме читайте в отдельном разделе.

Помимо общих, в повестку общего собрания об установке системы видеонаблюдения нужно включить четыре вопроса по существу. В таблице 1 мы показали, какие это вопросы.

Таблица 1. Существенные вопросы повестки общего собрания собственников об оборудовании МКД системой видеонаблюдения

	Обязательный вопрос повестки	Как правильно сформулировать
1	Установить систему видеонаблюдения в каждом подъезде и лифте МКД	Укажите места, в которых предлагаете установить камеры
2	Включить установленную в МКД систему видеонаблюдения в состав общего имущества собственников помещений	Поставьте основной вопрос – включить в состав общего имущества
3	Наделить УО, ТСЖ, председателя совета МКД или иное лицо полномочиями по подписанию договора и контролю над его исполнением	Если у вас есть проект договора с подрядной организацией на установку видеонаблюдения, предложите собственникам его утвердить и поручить подписание договора управляющему домом лицу или председателю совета МКД. Предложите выбрать уполномоченное лицо, которое от имени собственников заключит договор, обеспечит необходимые согласования и контроль за исполнением договора. Вопрос об уполномоченном лице обязательно включите в повестку дня (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 06.11.2018 № 5-КГ18-178)
4	Установить, что источником финансирования установки станут отдельные платежи собственников помещений в МКД	Продумайте, за счет каких денег будет установлена система: отдельные платежи собственников, средства в рамках строки «содержание жилого помещения»
5	Утвердить размер платы за установку системы видеонаблюдения: «___» руб. с кв. м/квартиры в месяц. Период внесения платежей – с ноября 2019 года по февраль 2020 года	Рассчитайте, сколько будет стоить приобретение и монтаж, распределите поквартирно или по кв. м площади и определите период, за который собственники выплатят всю необходимую сумму. Этот платеж нужно будет отдельно указать в платежном документе
6	Утвердить размер платы за обслуживание системы видеонаблюдения: «___» руб. с кв. м/квартиры в месяц	Отдельно покажите собственникам, сколько будет стоить обслуживание системы видеонаблюдения в месяц. В дальнейшем, уже после включения системы видеонаблюдения в состав общего имущества, можете включить эту плату в размер платы за жилое помещение, не выделять отдельно в платежном документе
7	Утвердить порядок доступа к информации, ее использования и хранения	Составьте порядок доступа к информации как отдельное приложение к протоколу ОСС

Всегда предлагайте собственникам три варианта ответа на поставленные в повестке дня вопросы: «за», «против», «воздержался». Избегайте двух существенных нарушений, когда будете оформлять документы общего собрания по установке системы видеонаблюдения в МКД. Мы показали их на рисунке 1.

Рисунок 1. Существенные нарушения в протоколе общего собрания собственников

Неверно указаны варианты ответа. Собственники должны голосовать «за» или «против». Третий вариант – «воздержался». Такие правила предусмотрены пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК

УО не может отказать собственникам в установке системы видеонаблюдения, когда они приняли такое решение, утвердили уполномоченное лицо, определили источник финансирования и размер платы за установку. При уклонении от исполнения решения собственников они могут понудить УО через суд заключить договор.

Пример

Собственники на ОСС приняли решение установить систему видеонаблюдения и поручили УО заключить договор на установку.

УО отказалась исполнять решение собственников. Суд по иску одного из собственников обязал УО исполнить решение ОСС (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15.05.2018 по делу № 33-4895/2018).

В системе есть отдельный справочник по вопросам, которые решает общее собрание собственников помещений в МКД

Как выбрать порядок оплаты установки системы видеонаблюдения

Распределить между собственниками помещений стоимость приобретения и монтажа системы видеонаблюдения можно поквартирно или по кв. м площади. Судебная практика, связанная с оплатой расходов на систему видеонаблюдения в МКД, развивается по двум направлениям.

Подход судей №1. Плату за услугу видеонаблюдения включают в состав платы за содержание и рассчитывают только исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество.

Плата за видеонаблюдение входит в состав платы за содержание жилого помещения, она подлежит уплате собственниками помещений соразмерно доле в праве общей собственности. Начисление платы за видеонаблюдение не в соответствии с долей в праве на общее имущество, а с квартиры не соответствует закону (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.11.2017 по делу № А70-2248/2017).

В одном из дел суд признал законным предписание ГЖИ в адрес УО по факту начисления платы за пользование системой видеонаблюдения, входящей в состав общего имущества, сверх установленной платы за содержание жилого помещения. Суд указал, что в нарушение законодательства плата начислена не в соответствии с долей собственников в праве общей собственности на общее имущество, а в размере 100 руб. с квартиры (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.09.2018 по делу № А70-15780/2017).

Подход судей № 2. Плата за услугу видеонаблюдения может взиматься поквартирно.

Суд признал действительным решение собственников о приобретении и установке системы видеонаблюдения за счет ежемесячных целевых взносов в размере 200 руб. с помещения. УО имела предусмотренные жилищным законодательством основания для включения спорной суммы в квитанции жителям дома (решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.03.2018 по делу № А72-464/2018).

Суд признал законной плату в размере 450 руб. с квартиры за услугу видеонаблюдения и обеспечения пропускного режима на придомовую территорию. Оказание такой услуги направлено на поддержание правопорядка на придомовой территории.

Суд не принял доводы прокурора, действующего в интересах собственника помещения, об отсутствии у УО права обязывать собственников помещений оплачивать дополнительные расходы за имущество, которое не включено в состав общего имущества в МКД. Также суд посчитал законным взимание платы за дополнительные услуги поквартирно, а не исходя из доли каждого собственника квартиры в общем имуществе (определение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 21.03.2019 по делу № 11-66/2019).

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ за счет взносов нескольких собственников установить систему видеонаблюдения

Да, могут, если собственники одобрили на общем собрании установку системы видеонаблюдения.

Они определяют источник финансирования работ. Таким источником могут быть добровольные взносы нескольких собственников помещений, членов ТСЖ. Но без положительного решения ОСС управляющие не могут выполнить просьбы отдельных собственников даже за их счет.

Ситуация

Может ли собственник отказаться оплачивать установку, обслуживание системы видеонаблюдения

Не может, если систему видеонаблюдения установили по решению ОСС. В таком случае систему включают в состав общего имущества собственников и все несут расходы по ее содержанию.

Решение общего собрания обязаны исполнять все собственники помещений в МКД, даже те, кто не принимал участия в общем собрании или голосовал против. Такой вывод следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Какой нужен кворум, чтобы принять решение об установке системы видеонаблюдения

Решение об установке системы видеонаблюдения и о включении ее в состав общего имущества принимают собственники на общем собрании. Необходимый кворум – более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Как разъяснил Верховный суд, установка видеонаблюдения «является услугой, непосредственно направленной на надлежащее содержание». Это значит, что решение принимают собственники на ОСС (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1.1 ст. 161 ЖК, п. 17 Правил № 491).

Есть три спорных случая, когда нужен кворум в 2/3 голосов от общего количества голосов, – об этом говорит сложившаяся неоднозначная судебная практика. Мы рассмотрели эти случаи в таблице 2.

Таблица 2. Когда для установки системы видеонаблюдения в МКД нужен кворум «квалифицированное большинство»

	Ситуация	Нормативное обоснование
1	Система видеонаблюдения устанавливается в МКД для получения собственниками услуг охраны и видеонаблюдения, но не передается им в собственность. В таком случае на ОСС решается вопрос об использовании общего имущества	п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК
2	Определяется лицо (УО, ТСЖ), уполномоченное от имени собственников на заключение договора об использовании общего имущества для оказания услуг видеонаблюдения, охраны	п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК
3	Вопрос об установке видеонаблюдения решается в рамках вопроса об определении порядка пользования придомовой территорией. Например, при организации охраняемой парковки с системой видеонаблюдения, установкой ограниченного пропускного режима	п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК

Согласие собственников помещений на установку системы видеонаблюдения требуется и в случае установки видеокамеры одним из собственников. Наличие статуса собственника не может освобождать от обязанности получить согласие остальных собственников на случай пользования и распоряжения общедомовым имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2013 по делу № А33-10051/2011, апелляционное определение Московского городского суда от 04.05.2017 № 33-16372/2017).

Пример

Суд признал законным демонтаж пяти видеокамер, которые размещены без согласия собственников помещений

Видеокамеры были установлены одним из собственников в подъезде, приквартирном холле, на лестничной клетке 19-го этажа. ГЖИ выдала собственнику предписание на демонтаж видеокамер. Поскольку он не выполнил требование в срок, демонтаж произвело ТСЖ. Собственник полагал, что действия ТСЖ по повреждению его имущества (видеокамер) являются незаконными и ими причинены убытки. А действия по запрету устанавливать видеокамеры без согласия всех собственников квартир нарушают конституционное право на личную безопасность и безопасность своей семьи. Подобные доводы суд не принял (апелляционное определение Московского городского суда от 04.05.2017 по делу № 33-16372/2017).

Что могут предпринять собственники, если они не согласны с системой видеонаблюдения в МКД

Чтобы не получить от собственника жалобу или иск о демонтаже видеокамеры, соблюдайте правила:

система устанавливается только с согласия собственников помещений;
видеокамеры не должны быть скрытыми, маскировка видеокамеры и ее монтаж в стены для малозаметности не допускаются;
видеокамеры не должны быть направлены на фиксирование перемещений какого-либо конкретного собственника;
в местах установки видеокамер должны быть специальные таблички, что ведется видеонаблюдение.

Если собственник не согласен с установкой системы видеонаблюдения, он может:

оспорить через суд решение общего собрания об установке системы видеонаблюдения, потребовать ее демонтажа и возмещения УО, ТСЖ убытков, компенсации морального вреда;
оспорить порядок взимания платы за обслуживание системы видеонаблюдения;
обратиться в административный орган с жалобой о незаконном размещении в МКД системы видеонаблюдения без согласия собственников помещений;
предъявить требование о демонтаже системы видеонаблюдения к собственнику, который ее установил.

Пример

Суд признал законным предписание ГЖИ

УО начисляла плату за дополнительную услугу «целевой взнос на систему видеонаблюдения» в фиксированном размере 1424,80 руб. с квартиры. На ОСС обсуждался вопрос о заключении договора на обслуживание системы видеонаблюдения. А вопросы об установке видеонаблюдения в лифтах и местах общего пользования, заключении договора с подрядчиком, стоимости работ и размере платежа с одного жилого помещения рассмотрены на собрании совета МКД. Однако совет МКД был избран и наделен полномочиями по решению вопросов, связанных с необходимыми работами в МКД, на ОСС позднее. Также работы по установке систем видеонаблюдения отсутствуют и в перечне работ и услуг по содержанию к договору управления МКД (определение Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2019 по делу № А60-20053/2019).

Ситуация

Может ли собственник обязать УО, ТСЖ, ЖК демонтировать видеокамеру

Да, может, если видеокамера установлена без согласия собственников.

Обязать управляющего можно в административном порядке через жалобу в прокуратуру, ГЖИ, Роспотребнадзор. А также обратиться в суд с иском о демонтаже видеокамеры. Говоря юридическим языком, это иск о присуждении к исполнению обязанности в натуре. Но если управляющий докажет, что установка видеокамеры одобрена собранием собственников, суд откажет в удовлетворении иска.

Ситуация

Что ответить собственнику помещения, который не согласен с установкой системы видеонаблюдения

Вот три аргумента на такой случай:

Решение об установке принято на общем собрании собственников. Такое решение обязательно для всех собственников, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Видеонаблюдение установлено для безопасности проживающих в доме граждан и сохранности их имущества.
Установка системы видеонаблюдения осуществлена с соблюдением технических и иных требований законодательства.

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ обязать собственника демонтировать незаконно установленные видеокамеры

Да, могут, если собственник самовольно установил видеокамеры, не получив согласия у остальных собственников на общем собрании. Вместе с требованием о демонтаже управляющий может потребовать от собственника восстановить целостность общего имущества после демонтажа видеокамер (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.11.2016 по делу № 2-2654/2016).

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО