Как взаимодействовать с подрядчиком при проведении капремонта в МКД

Актуально на 19 янв 2024

После того как собственники приняли решение провести капремонт и назначили УО техническим заказчиком, она должна нанять подрядчиков и довести ремонт до конца. Эксперты Системы УМД разработали пошаговую инструкцию на все этапы взаимодействия с подрядчиков, от выбора организации до приемки работ.

Шаг 1. Сделайте техническую и сметную документацию

Закажите техническую и сметную документацию на капитальный ремонт в специализированной организации и заключите с ней договор. Перечень исполнителей можно найти в реестре СРО в вашем регионе.

Техническая документация определяет объем, содержание работ и требования к ним (п. 1 ст. 743 ГК). Сметная документация определяет стоимость работ. На рисунке 2 мы показали, что входит в состав технической и сметной документации на капитальный ремонт МКД.

Рисунок 1. Перечень технической и сметной документации

Техническая документация	Сметная документация
проектная документация; рабочая документация	локальная смета – показывает стоимость работ и материалов

Представьте технические документы подрядчику до того, как подпишете договор на ремонт. Если заказчик не представит подрядчику такую документацию, договор подряда могут признать недействительным. После того как техническая и сметная документация готова, выберите подрядчика для капитального ремонта.

Ситуация

Можно ли составить техническую и сметную документацию за счет средств капремонта

Да, можно.

Услуги по разработке технической и сметной документации для капитального ремонта входят в состав работ по капремонту (ч. 1 ст. 174 ЖК). Оплатите услуги по составлению рабочей документации из средств капитального ремонта.

Шаг 2. Выберите подрядчика

Статус технического заказчика дает УО право выбирать подрядчика самостоятельно без одобрения ОСС. Редакция Системы УМД предлагает три варианта, как выбрать подрядчика для капремонта МКД.

Вариант 1. Выбрать подрядчика без помощи собственников

Выбрать организацию самостоятельно можно на официальном сайте регионального оператора. Список организаций, которые проводят капитальный ремонт МКД в вашем регионе, ведомство публикует ежегодно.

Вариант 2. Выбрать подрядчика на заседании правления

ТСЖ и ЖСК могут согласовать подрядную организацию на заседании правления, если это предусмотрено уставом. Такое решение оформите протоколом.

Вариант 3. Выбрать подрядчика совместно с советом МКД

Предложите совету МКД несколько кандидатов и сравните их между собой. Редакция Системы УМД подготовила чек-лист критериев, по которым вы подберете подходящего исполнителя.

Таблица 1. Критерии выбора подрядной организации для капитального ремонта

Критерий	На что обратить внимание
Членство в СРО	Организация должна быть членом СРО. Такое требование установлено пунктом 1 статьи 55.8 ГрК
Уставный капитал	Уставный капитал – это минимальный размер имущества организации. Такой критерий показывает финансовое состояние подрядчика. Сумма уставного капитала должна быть не менее 10 тыс. руб.
Срок работы на рынке	Чем дольше фирма на рынке, тем лучше. Срок работы подрядчика на рынке говорит о стабильности его деятельности
Репутация	Воспользуйтесь отзывами клиентов фирмы. Их можно найти в интернете, а также на форумах строительных организаций
Стоимость работ	Обратите внимание на стоимость работ, которую предложил подрядчик. Она не должна быть слишком низкой, от этого может пострадать качество работ

После того как вы выбрали несколько подходящих организаций, сравните их в таблице по всем критериям.

Таблица 2. Сравнительная таблица подрядных организаций

Критерий/Подрядная организация	Членство в СРО	ИНН	Уставный капитал	Срок работы на рынке	Репутация на рынке	Стоимость работ
ООО «Капитал-Строй»	+	7736941323	2 000 000	5 лет	–	800 000
ООО «АИС-СТРОЙ»	+	7728834318	10 000	8 лет	+	1 800 000
ООО «Ремонтное управление № 4»	–	7531452214	150 000	2 года	+	2 000 000
ООО «Инвест-Консалтинг»	+	7730556621	3 500 000	10 лет	+	1 500 000

Ситуация

Должен ли подрядчик быть членом СРО

Да, должен.

Подрядчик, который выполняет работы по капитальному ремонту МКД, должен быть членом саморегулируемой организации. Такое требование установлено пунктом 1 статьи 55.8 ГрК.

Ситуация

Как проверить, что подрядчик является членом СРО

Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора http://sro.gosnadzor.ru/.

Ведомство ведет перечень, в котором есть сведения, к какой саморегулируемой организации относится подрядчик и какие виды работ выполняет.

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ, ЖСК выбрать несколько подрядчиков для капитального ремонта общего имущества в МКД

Да, могут.

Если капитальный ремонт в МКД состоит из нескольких видов работ, можно привлечь несколько подрядчиков. С каждым из подрядчиков нужно заключить отдельный договор.

Шаг 3. Заключите договор

Составьте договор подряда в письменной форме. Он состоит из существенных и дополнительных условий.

Вот три условия договора подряда, которые юристы называют существенными. Если стороны не договорятся по существенным условиям, договор могут посчитать незаключенным. Такое правило установлено статьями 703, 708 и 709 ГК.

Существенные условия договора подряда:

Предмет: работы по капитальному ремонту общего имущества. Перечень таких работ должен совпадать с перечнем, который приняли собственники на общем собрания.

Срок: начальный и конечный сроки выполнения работ. Также в договоре можно указать сроки отдельных этапов работ. Если капитальный ремонт состоит из нескольких видов работ, разделите их на этапы и принимайте у подрядчика поочередно.

Стоимость работ: сумма, которую определили собственники на общем собрании (ч. 5.1 ст. 189 ЖК). Такая сумма согласована сторонами в смете, которая прилагается к договору.

Дополнительные условия договора подряда:

Права и обязанности сторон: порядок взаимодействия сторон договора. УО, ТСЖ, ЖСК как заказчик должны написать про свои права, а также права и обязанности подрядчика. Например, получать промежуточную информацию о ходе работ раз в неделю/месяц.

Приемка результатов работ: порядок приемки результатов работ по капитальному ремонту. Сторона заказчика принимает результат работ по акту. Форма акта должна быть установлена приложением к договору.

Ответственность сторон: наказание, которое понесут стороны, если нарушат условия договора. В данном разделе УО, ТСЖ и ЖСК устанавливают ответственность для подрядчика, если он нарушит срок сдачи работ или выполнит их некачественно.

Приложения к договору: в число обязательных приложений к договору подряда входят:

форма акта приемки результатов работ;
техническое задание;
локальный сметный расчет работ.

После того как вы заполнили договор подряда и согласовали условия с подрядчиком, подпишите договор.

Ситуация

Кто подписывает договор подряда на капитальный ремонт общего имущества в МКД от имени собственников

Подписать договор подряда от имени собственников должно лицо, которое они избрали в качестве представителя.

Лицо, которое уполномочено подписывать договор подряда и принимать результаты работ, собственники выбирают на общем собрании (ч. 4 ст. 185 ГК). Ответственным лицом могут назначить:

директора или представителя УО;
председателя совета МКД;
председателя правления ТСЖ или ЖСК;
любого собственника помещения.

Шаг 4. Оплатите аванс

После того как вы подписали договор подряда для капитального ремонта в МКД, оплатите подрядчику аванс. Максимальная сумма аванса – 30 процентов от общей стоимости работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК). Выплатить аванс меньше можно, больше – нельзя.

Представьте в банк договор и документы, и банк перечислит подрядчику деньги (ч. 4 ст. 177 ЖК). Вот полный комплект документов, которые нужно представить:

сопроводительное письмо в банк;
протокол общего собрания собственников помещений, который содержит решение об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
договор об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Деньги поступят на счет подрядчика в течение двух рабочих дней. После того как заказчик оплатил аванс, подрядчик приступает к выполнению работ по договору.

Шаг 5. Контролируйте работу подрядчика

Проконтролируйте качество материалов, которые использует подрядчик. Изначально договоритесь с подрядчиком на определенные марки деталей или на проверенных поставщиков. На российском рынке материалы бывают самого разного качества. Управляющая МКД организация должна заранее понимать, какие материалы подрядчик будет использовать при выполнении работ. Дешевые материалы могут быть низкого качества. В таком случае они не прослужат долго и принесут еще большие траты вскоре после завершения ремонта.

Проверяйте сроки, объемы и качество работ самостоятельно или предложите собственникам пригласить эксперта. Эксперт нужен, если цель проверки – зафиксировать нарушения, о которых уже знаете, или если обнаружите отступления уже в ходе проверки.

Основной метод контроля подрядчика – регулярный осмотр и фиксация. Чтобы фиксировать результаты осмотра, составляйте акт.

В случае если подрядчик выполнил работу некачественно, составьте акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Устные замечания подрядчик может проигнорировать.

Акт проверки качества выполненных работ оформите в присутствии подрядчика. Если он отказывается участвовать в проверке, сделайте об этом отметку в акте.

Шаг 6. Примите результат работ

Примите результат капитального ремонта актом выполненных работ (ч. 4 ст. 753 ГК). В приемке работ участвуют и подписывают акт представители:

подрядной организации;
управляющей организации;
лицо, которое уполномочено общим собранием собственников представлять интересы собственников.

После того как подрядчик закончил работы, он направляет УО уведомление о необходимости принять результат. В уведомлении подрядчик указывает дату и время сбора комиссии.

Если у заказчика есть замечания к качеству ремонта, акт приемки не подписывают. Подрядчику дают время на устранение замечаний. Стороны оформляют акт с замечаниями к качеству работ (ч. 2 ст. 720 ГК). В данном акте рекомендуется также отразить сроки устранения замечаний.

После устранения замечаний комиссия повторно проводит осмотр выполненных работ.

Если у комиссии нет нареканий к результату работ, стороны подписывают конечный акт приемки работ по договору подряда.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО