10 популярных вопросов января

Актуально на 12 янв 2026

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. В каком порядке УО должна предоставить доступ провайдеру к общему имуществу, например в подвальные, чердачные помещения, на кровлю МКД?

Законодательство предусматривает лишь общий порядок доступа.

Эксплуатацию, монтаж, демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в МКД осуществляют на основании Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление МКД, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 06.08.2024 № 1055 (далее – Правила № 1055). Такое требование установлено частью 4.2 статьи 36 ЖК, пунктом 6 Закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи».

Доступ к объектам общего имущества в МКД для монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи предоставляют уполномоченным представителям оператора связи по списку, который оператор связи должен направить управляющей МКД организации. Доступ к объектам общего имущества предоставляют только лицам из такого списка.

Управленец в пределах рабочего времени обеспечивает оператору связи доступ к объектам общего имущества на период, который необходим для монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи. В случае аварийно-восстановительных работ на сетях связи доступ к объектам общего имущества предоставляют круглосуточно.

При монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи оператор связи обязан соблюдать требования к тишине и покою граждан, которые установлены региональными НПА

Такой порядок предусмотрен пунктами 37–39 Правил № 1055.

При этом законодательство не устанавливает срок уведомления управляющей МКД организации оператором связи в отношении обеспечения доступа, а также более детальный порядок такого доступа. Необходимость присутствия при выполнении оператором связи работ управленец определяет самостоятельно.

Подробнее – в рекомендации Как перестроить работу с провайдерами в МКД

2. Кто и как делает перерасчет платы за отопление и ГВС при перерывах в оказании таких услуг, если у собственников прямые договоры с РСО?

Плату пересчитывает РСО как исполнитель КУ.

При прямых договорах потребителей с РСО управляющие домом УО, ТСЖ, ЖСК обязаны:

принимать в порядке и сроки, установленные Правилами № 354, сообщения потребителей о факте предоставления КУ ненадлежащего качества;
организовывать и проводить совместно с РСО проверку таких фактов, составлять акт проверки, а при наличии вреда от нарушения качества КУ также фиксировать его в акте.

Такие обязанности предусмотрены подпунктом «в» пункта 31(1) Правил № 354.

Исполнитель КУ обязан предоставить потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества (подп. «а» п. 31 Правил № 354). При предоставлении коммунальных услуг с перерывами, которые превышают установленную продолжительность, или с нарушением качества размер платы за такие услуги изменяют согласно Правилам № 354 (ч. 4 ст. 157 ЖК).

РСО, которая предоставляет КУ при прямых договорах, становится исполнителем таких услуг (п. 2, 6, 17 Правил № 354). Поэтому, если зафиксировали факты некачественных услуг отопления и ГВС, перерасчет потребителям обязана провести РСО. Перерасчет делают по методике, которая предусмотрена пунктом 101 Правил № 354 и приложением № 1 к Правилам № 354, с учетом требований пункта 99 и абзаца 5 пункта 100 Правил № 354.

Вместе с тем, если причиной нарушения качества коммунальной услуги стало неисполнение управленцем своих обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества, он обязан компенсировать расходы РСО вследствие изменения (перерасчета) платы за КУ. Но есть условие – РСО поставила соответствующий коммунальный ресурс в качестве, которое предусмотрено законодательством (ч. 11 ст. 157.2 ЖК).

Подробнее – в рекомендациях:

Как пересчитать плату за коммунальные и жилищные услуги

Проводник: прямые договоры между РСО и потребителями

3. УО готовит предложение собственникам о размере платы за содержание на следующий год. Есть ли ограничения по увеличению платы по сравнению с прошедшим годом?

Таких ограничений нет.

Главное условие – плату за содержание нужно установить в размере, который позволит содержать общее имущество согласно требованиям законодательства. Такое правило предусмотрено частью 1 статьи 156 ЖК, пунктом 29 Правил № 491.

При управлении МКД управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения утверждает ОСС с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК). Предложение УО позволяет учесть индивидуальные характеристики МКД: его состав, конструктивные особенности, степень физического износа, техническое состояние, геодезические, природно-климатические условия расположения. Такое разъяснение дал Конституционный суд в определении от 28.03.2017 № 700-О.

Чтобы определить размер платы за содержание:

проводят осмотр состояния общего имущества;
готовят смету затрат;
согласовывают смету и основанный на ней размер платы с советом МКД.

Если предложенный УО размер платы за содержание жилого помещения превышает «муниципальный тариф», то предложение о размере платы должно содержать:

смету расчета;
обоснование размера платы;
обоснование превышения.

В обосновании превышения детально пропишите расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, укажите периодичность, с которой будете их выполнять.

Требования к детализации размера платы и порядку направления предложения собственникам установлены пунктом 31 Правил № 491.

Подробнее – в рекомендации Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения

4. Обязана ли УО платить НДС с дохода от сдачи в аренду помещений общего пользования в МКД?

Ответ зависит от полномочий УО, которые ей передали собственники.

Если УО только заключает договор с арендатором от имени собственников помещений на условиях, утвержденных ОСС, и по их поручению направляет доходы на конкретные цели, то доходы возникают у собственников (письмо Минфина от 25.05.2016 № 03-04-06/30023). В этом случае управленец выполняет функцию посредника, работает по поручению собственников. В состав доходов УО по УСН и НДС могут быть учтены только суммы вознаграждения за совершение подобных операций, если они утверждены решением ОСС и оформлены протоколом. Такие правила следуют из писем Минфина от 14.02.2019 № 03-04-05/9222, от 02.10.2019 № 03-11-06/2/75565, от 02.08.2019 № 03-04-06/58477.

Таким образом, в этом случае УО не отражает в доходах сумму полученной арендной платы и не учитывает в расходах коммунальные платежи по сданному в аренду имуществу. НДС нужно начислить только на сумму вознаграждения.

Если же собственники помещений передали УО полномочия сдавать общее имущество в аренду в целом, то доходы возникают у УО. Тогда поступающие от арендаторов денежные средства учитываются в составе доходов в установленном порядке и облагаются НДС.

Подробнее – в рекомендации Как сдать в аренду общее имущество собственников помещений в МКД

5. Можно ли проводить текущий ремонт в МКД зимой?

Да, можно. Закон не запрещает ремонтировать подъезды в зимний период.

Решение о текущем ремонте общего имущества в МКД принимает ОСС. Такое правило предусмотрено частью 2 статьи 44 ЖК. В повестку дня ОСС можно включить вопросы о перечне работ и сроках их выполнения.

Периодичность проведения работ по текущему ремонту определяют в пределах трех–пяти лет. Это установлено пунктом 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

Если УО, ТСЖ, ЖСК считают, что из-за погодных условий нельзя выполнять работы по текущему ремонту подъездов в зимний период, то рекомендуется отразить эти аргументы на ОСС, чтобы перенести срок работ на весенне-летний период.

Подробнее – в материале Проводник по текущему ремонту: как определить перечень, организовать, провести и принять работу

6. Прекращается ли членство в жилищном кооперативе после продажи квартиры в МКД – аналогично прекращению членства в ТСЖ?

Нет, не прекращается.

Членство в ТСЖ прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в МКД. Это прямо установлено частью 3 статьи 143 ЖК. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случаях, которые указаны в части 1 статьи 130 ЖК. Но продажа квартиры к таким случаям не относится. Поэтому бывшему собственнику необходимо подать заявление о добровольном прекращении членства в кооперативе (ч. 2 ст. 130 ЖК). Члена жилищного кооператива также могут исключить из его состава решением общего собрания членов (ч. 3 ст. 130 ЖК).

Судебная практика и официальные разъяснения по этому вопросу отсутствуют. Выводы следуют из буквального толкования законодательства.

Подробнее – в материале Оформление документов при выходе из членов ТСЖ, ЖК, ЖСК

7. Что предпринять, если уже разместили сообщение об общем собрании в ГИС ЖКХ, а потом решили изменить повестку дня ОСС?

Аннулируйте сообщение.

Функционал ГИС ЖКХ позволяет аннулировать в системе уведомление о проведении ОСС. Однако аннулировать сообщение о собрании, независимо от его формы, может только пользователь, который разместил такое сообщение.

О том, как аннулировать уведомление о проведении ОСС, посмотрите в разделе 8.1.7 «Аннулирование сообщения о проведении общего собрания собственников» Руководства пользователя «Личный кабинет гражданина».

Обратите внимание, что в руководстве пользователя для УО не урегулирован отдельно вопрос о размещении уведомлений о проведении ОСС. Поэтому этот вопрос с технической точки зрения нужно рассматривать исходя из содержания Руководства пользователя «Личный кабинет гражданина».

Также рекомендуем дополнительно предупредить собственников об отмене ОСС с повесткой, которую указали в аннулированном сообщении. Объясните причину отмены и сообщите, что о собрании с новой повесткой уведомите отдельно.

Смотрите также рекомендацию Как провести ОСС онлайн

8. Вправе ли суд отказать в выдаче судебного приказа, если в заявлении указали задолженность по нескольким квартирам одного собственника?

Нет, не вправе. Закон не предусматривает такого основания.

Законодательство не запрещает включать в заявление о вынесении судебного приказа требования к одному собственнику-должнику, но по нескольким помещениям.

Основания для возврата заявления о вынесении судебного приказа указаны в части 1 статьи 125 ГПК.

Изучите обоснование возврата заявления, которое должно быть указано в определении о возврате такого заявления. Рекомендуем рассмотреть возможность оспорить определение. На определение мирового судьи можно подать частную жалобу в течение 15 дней со дня вынесения определения судом. Это предусмотрено статьей 332 ГПК.

Подробнее – в рекомендации Как подготовить документы и получить судебный приказ по долгу за ЖКУ

9. Обязана ли УО исполнять решение ОСС о консервации электроснабжения на чердаке в целях экономии?

Нет, не обязана.

Уровни искусственного и естественного освещения и инсоляции в МКД должны соответствовать гигиеническим нормативам (п. 130 СанПиН 2.1.3684-21). Средняя освещенность в помещениях чердаков МКД должна быть 20 лк на полу (таблица Л.1 СП 52.13330.2016).

ОСС не вправе принимать решение о прекращении освещения чердака, даже чтобы уменьшить расходы на электроэнергию. Такое решение ничтожно, поэтому его можно не исполнять.

Кроме того, если оставить чердак без освещения, это могут признать нарушением лицензионных требований и привлечь к административной ответственности по статье 14.1.3 КоАП.

10. Вправе ли собственник нежилого помещения самостоятельно организовать в нем место для курения, без согласования с ОСС?

Да, вправе, но только если помещение принадлежит отдельному собственнику.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 209 ГК. ОСС принимает решение об организации мест для курения или потребления никотинсодержащей продукции в отношении мест общего пользования МКД. Такое правило следует из пункта 1 Требований, утвержденных приказом Минстроя, Минздрава от 30.01.2021 № 32/пр/33.

Вместе с тем место для курения в этом помещении должно соответствовать Требованиям к выделению мест для курения.

Подробнее – в рекомендации Как организовать места для курения в МКД