Как эффективно провести ОСС, чтобы жители утвердили нужное решение

Актуально на 1 апр 2026

Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Эксперты системы УМД ответили на вопросы, которые возникают у инициаторов и организаторов общих собраний собственников. Мы рассказали, как подготовиться и провести собрание, чтобы жители пришли на него и проголосовали за нужное вам решение.

Какой вид собрания выбрать

Законодатель предусматривает два вида проведения общего собрания:

годовое;
внеочередное.

Годовое общее собрание собственники помещений обязаны проводить ежегодно в течение II квартала года, следующего за отчетным годом. Собственники на общем собрании могут установить другие сроки проведения общего собрания. Внеочередное общее собрание проводят в любое время. Исключение –внеочередное собрание с повесткой дня ранее проведенного собрания.

Это предусматривают части 1, 2 статьи 45 ЖК.

Внеочередное собрание по вопросам, которые ранее уже включали в повестку и по которым приняли решения, можно созвать после того, как документы этого собрания разместят в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе. Инициаторы собрания должны это сделать не позднее чем через 10 дней после собрания (ч. 2.2 ст. 45 ЖК).

Закон не определяет, какие именно вопросы должны рассматриваться в зависимости от вида собрания. На практике годовое общее собрание — это отчетное мероприятие. Его проводят, чтобы подвести итоги прошлого года. Однако в повестку дня годового собрания можно выносить и любые другие вопросы, как и в повестку внеочередного собрания. Вопросы определяет инициатор ОСС.

Ситуация

Можно ли продлить срок проведения ОСС

Сроки собрания продлевать нельзя.

В уведомлении о предстоящем собрании нужно прописать конкретную дату окончания приема бюллетеней (ч. 5 ст. 45 ЖК). Закон не предусматривает норм, допускающих продление срока.

Ситуация

С какой периодичностью нужно проводить ОСС

Ответ зависит от вида собрания.

Годовое общее собрание собственники обязаны проводить ежегодно в течение II квартала года, следующего за отчетным годом. Собственники на ОСС могут установить другие сроки проведения годового собрания.

Внеочередное общее собрание проводят по мере необходимости по инициативе любого из собственников помещений в МКД. Но есть условие. Внеочередное собрание по вопросам, которые ранее уже включали в повестку дня и по которым приняли решения, можно созвать после того, как документы этого собрания разместят в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе. Инициаторы собрания должны это сделать не позднее чем через 10 дней после собрания (ч. 2.2 ст. 45 ЖК).

Такие правила следуют из частей 1, 2, 2.2 статьи 45 ЖК.

В какой форме провести общее собрание

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД, выберите одну из трех форм:

1) очное голосование — совместное присутствие собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

2) заочное голосование — опросным путем, путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, или с использованием ГИС ЖКХ или региональной информационной системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК;

Внимание

Заочную форму собрания можно проводить только если отсутствовал кворум при проведении ОСС в очной форме.

Голосование нужно провести с той же повесткой дня, что и на очном голосовании (ч. 1 ст. 47 ЖК).

3) очно-заочное голосование — очное обсуждение вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также передача решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.

Формы проведения общего собрания устанавливает статья 44.1 ЖК.

Форму собрания определите с учетом специфики дома в вашем управлении. Так, выберите очную форму, если у вас небольшой дом и активные собственники. Тогда явка на собрание будет максимальной. Вы сможете познакомиться с жителями, разъяснить цели и методы своей работы, которые связаны с решением вопросов повестки дня.

Если же у вас большой МКД и собрать собственников в очной форме практически невозможно, проведите собрание в очно-заочной форме. Так вы минимизируете риски отсутствия кворума и непринятия решений. Это связано с тем, что подсчет голосов ведется общий на обеих частях собрания.

Заочное голосование можно провести только в случае, если ранее отсутствовал кворум при проведении общего собрания в очной форме. Заочное голосование нужно провести с той же повесткой дня, что и на очном голосовании (ч. 1 ст. 47 ЖК).

Ещё по теме

Инструкции для всех форм ОСС

В какой форме провести общее собрание: выбор между очным, заочным и очно-заочным голосованием
Как провести ОСС в форме очного голосования
Как провести ОСС в форме заочного голосования
Как провести ОСС в форме очно-заочного голосования
Как провести ОСС онлайн

Ситуация

Как провести собрание, если все помещения в МКД принадлежать одному собственнику

Решения по вопросам компетенции ОСС принимает собственник единолично и оформляет их в письменной форме. Общий порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников применяются только для годового собрания (ч. 7 ст. 46 ЖК).

Когда управляющая МКД организация должна организовать ОСС

Собственники помещений в МКД, обладающие не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК для организации проведения ОСС. Обратиться можно в письменной форме либо с помощью ГИС ЖКХ или региональной информационной системы. В обращении должны быть сформулированы вопросы повестки дня собрания (ч. 6 ст. 45 ЖК).

Способ передачи письменного обращения может быть любой. Однако целесообразно направить способом, позволяющим подтвердить факт получения обращения: заказным письмом, в отдел приема корреспонденции УО, непосредственно в правление ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Если УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК проводит общее собрание по обращению собственников, организация вправе самостоятельно определить форму его проведения. Формы проведения собраний устанавливает статья 44.1 ЖК. Указания на то, что собственники помещений в МКД в рассматриваемом случае выбирают форму проведения ОСС, ЖК не содержит.

В повестку дня такого собрания можно включить не только вопросы из обращения жителей, но и любые другие, которые входят в компетенцию ОСС. Законодательство не ограничивает круг вопросов для собрания, которое организовывает управленец по просьбе собственников.

Ситуация

Должны ли УО, ТСЖ, ЖСК провести ОСС, если к ним обратился собственник нежилого помещения в МКД

Законодательство ограничивает обязанность управленца организовать собрание не по категориям обратившихся собственников, а по количеству голосов, которыми обладают такие собственники.

Так, собственники помещений в МКД должны обладать не менее чем 10 (десятью) процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, чтобы обратиться в УО, ТСЖ, ЖСК (ч. 6 ст. 45 ЖК). Таким количеством голосов может обладать один собственник нежилого помещения, либо он может входить в группу собственников, обратившихся в УО.

Где и когда провести общее собрание собственников

Если вы инициируете или организуете общее собрание собственников в очной или очно-заочной форме, место проведения очного голосования выберите самостоятельно (п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК). Закон не устанавливает обязательное место сбора собственников. Например, таким местом может быть придомовая территория, актовый зал в офисе УО или помещение администрации города. Однако при выборе места учтите, что его удаленность от МКД повлияет на явку собственников. Чем ближе место сбора к дому, тем больше собственников придет.

Чтобы пришло больше жителей, выберите удобный для них день проведения ОСС. Подходящий для ОСС день — в середине недели. По пятницам летом многие уезжают на дачу, а понедельник — «тяжелый» день. В выходные у жителей другие планы.

Время определите, например, в 20:00. Большинство жителей уже придут с работы и поужинают, и им проще прийти на собрание. Если назначить время на 19:00, то часть жителей либо еще не вернулись с работы, либо заняты более важным, на их взгляд, делом.

Когда и как сформулировать вопросы повестки дня общего собрания собственников

Вопросы в повестку дня общего собрания собственников помещений в МКД сформулируйте перед тем, как уведомить собственников о предстоящем собрании. Сообщение о предстоящем собрании — это первый документ, в котором фигурируют вопросы, по которым должны будут проголосовать собственники.

Затем формулировки из сообщения об ОСС один в один нужно перенести в протокол общего собрания. От этого в том числе зависит законность принятого решения. Это определяют положения приказа Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Если формулировку вопроса, по которому принимает решение общее собрание, предусматривает закон, в повестке и в протоколе укажите именно эту формулировку без изменений. Другие вопросы повестки формулируйте понятно, чтобы избежать неоднозначной трактовки. Ко всем вопросам должны подходить ответы «за» или «против».

На рисунке показали, как правильно составить повестку дня и какие формулировки не нужно использовать.

Продумайте формулировки вопросов сразу. После того как вы уведомите собственников, переформулировать вопросы будет нельзя. Общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК).

В повестку дня, помимо основных вопросов, включите организационные. Например, об избрании членов счетной комиссии, председателя и секретаря общего собрания, об определении места для размещения результатов общего собрания, об определении места хранения документов общего собрания.

Ситуация

Можно ли менять повестку дня общего собрания собственников помещений в МКД

Нет, нельзя.

Повестка дня формируется до начала общего собрания и должна быть отражена в сообщении о проведении собрания. Такое сообщение направляют за 10 дней до начала собрания каждому собственнику (ч. 5 ст. 45 ЖК).

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня (ч. 2 ст. 46 ЖК). Если собрание проходит в форме заочного голосования, повестка дня должна быть такой же, как и в очной форме (ч. 1 ст. 47 ЖК).

Кроме того, решение будет ничтожным, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку. Исключение — в собрании приняли участие все собственники помещений в МКД (п. 1 ст. 181.5 ГК).

Как уведомить о проведении общего собрания

Уведомить о проведении общего собрания необходимо каждого собственника помещения в МКД.

Инициаторы обязаны сообщить собственникам об ОСС не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК). О собрании нужно оповестить заранее, чтобы жители успели скорректировать свои планы. От соблюдения этого требования закона зависит и наличие кворума.

Сообщение об ОСС нужно разместить в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе, а также уведомить одним из способов (ч. 4 ст. 45 ЖК):

направить каждому собственнику заказным письмом, если ОСС не утвердило иной способ направления в письменной форме;
вручить каждому собственнику под подпись;
разместить в общедоступных местах – досках объявлений в подъездах МКД или на придомовой территории;
разместить в помещении МКД, которое доступно для всех собственников и утверждено ОСС.

Информация о размещенном в системе сообщении об общем собрании также направляется в автоматизированном режиме на портал «Госуслуги» согласно порядку, который должен утвердить Минстрой. Уведомление об ОСС в форме заочного голосования с помощью системы направляют с учетом частей 4 и 5 статьи 47.1 ЖК (ч. 4.1 ст. 45 ЖК).

Внимание

при наличии в доме муниципальной или государственной собственности в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД, письменное уведомление следует направить:

органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ;
органу местного самоуправления.

Подробнее в материале «Нужно ли письменно уведомлять об ОСС собственников муниципальных квартир или достаточно разместить на стенде».

Ситуация

Нужно ли письменно уведомлять об ОСС собственников муниципальных квартир или достаточно разместить на стенде

При наличии в доме муниципальной или государственной собственности, вне зависимости от утвержденного способа уведомления, направьте сообщение об ОСС представителям этих собственников в письменной форме заказным письмом или под подпись.

Закон напрямую не устанавливает такую обязанность, однако это связано с тем, чтоб представители государственной и муниципальной собственности в МКД не проживают в этом доме и помимо письменных уведомлений другим способом о собрании узнать не смогут. Письменные уведомления увеличат шансы на кворум и принятие решений по вопросам повестки дня.

Так, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД, письменное сообщение направьте:

органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ;
органу местного самоуправления.

Как увеличить участие собственников

Чтобы собрание посещало как можно больше собственников, сделайте его максимально доступным и открытым.

В чем проблема

Есть три основные причины, по которым собственники редко посещают собрания:

не доверяют тому, что их голос что-то решит;
не желают участвовать «в споре и балагане»;
предпочитают провести свободное время с семьей.

Какие есть решения

Проблему «спора и балагана» решить достаточно просто – проводите собрание в очно-заочной форме либо уведомляйте одним сообщением сразу о собрании в очной и заочной форме. Тогда жители, которые не могут или не хотят участвовать личным присутствием, будут знать, что, кроме совместного присутствия, они могут проголосовать удаленно в удобное время.

Еще одно решение удаленного участия собственников – проводить онлайн-голосование с помощью ГИС ЖКХ. Такой формат позволяет участвовать: с дома без оформления письменных решений или передать письменное решение в сроки и место, которое указано в сообщении о собрании.

В части реализации принятых решений важно донести до собственников, что принятые законным путем решения имеют юридическую силу и обязательны к исполнению всеми собственниками.

Некоторые собственники не понимают значения тех или иных вопросов повестки дня. В таком случае важно заранее разъяснить, зачем проводите собрание и к чему конкретно приведут принятые решения. Это можно сделать, например, разместив информацию на сайте УО, в чатах с жителями, где они смогут дополнительно задать свои вопросы.

Ещё по теме

Как провести общее собрание собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования
Обязан ли собственник соблюдать решения общего собрания

Кто вправе участвовать в голосовании на общем собрании

Правом голосования на общем собрании обладают две категории граждан:

собственники помещений в данном доме;
будущие собственники, которые приняли помещения от застройщика, но еще не оформили право собственности.

Таким правом будущие собственники могут пользоваться в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК).

Собственники и будущие собственники могут голосовать лично или через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК).Представитель собственника помещения в МКД на общем собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на:

указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то госорганов или актов органов МСУ;
составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Кого выбрать председателем и секретарем общего собрания

Председателем и секретарем общего собрания можно выбрать любое лицо, в том числе не собственников помещений, а, например, представителя управляющей МКД организации. Закон не содержит критериев к лицам, которых можно избрать председателем и секретарем на каждом общем собрании собственников помещений в МКД. Вопросы об избрании председателя и секретаря выносите первыми в повестку дня собрания.

Председателя собрания избирают для того, чтобы вести собрание собственников, а обязанность секретаря — оформление протокола. По итогам проведенного собрания указанные лица подписывают протокол общего собрания.

Это предусматривают пункты 2, 4 Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Ситуация

Обязательно ли на каждом собрании собственников помещений в МКД избирать председателя и секретаря

Да, обязательно.

ЖК не содержит прямого указания на обязательное избрание председателя и секретаря на каждом общем собрании собственников помещений в МКД. Вместе с тем закон прямо указывает на то, что протокол собрания подписывают:

председательствующий на собрании;
секретарь собрания;
лица, проводившие подсчет голосов (члены счетной комиссии).

Это предусматривает пункт 3 статьи 181.2 ГК и пункт 4 Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Ситуация

Может ли сотрудник УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК быть избран председателем, секретарем собрания

Да, может.

Председателем и секретарем общего собрания может быть любое лицо, в том числе не являющееся собственником помещения в МКД.

ЖК не содержит критериев к лицам, которые могут быть избраны председателем и секретарем на каждом общем собрании собственников помещений в МКД.

Как провести общее собрание

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД зависит от формы собрания. В отдельных рекомендациях читайте, как провести собрание:

В ходе общения с участниками общего собрания используйте психологические подходы:

Объясните необходимость принять решение. Люди голосуют «за» в том случае, когда у них нет сомнений в правильности своего решения.
Если жители настроены против того, за что они будут голосовать, постарайтесь поменять их мнение. Для этого подберите аргументы и отберите из них наиболее весомые в защиту того, за что предлагаете проголосовать.
Если в вашем МКД есть активные жители, постарайтесь заранее провести с ними предварительную работу и заручиться их поддержкой. Обычно таких людей немного, и они известны.
Часто жители не видят картину целиком и все возможные последствия. Покажите «за» и «против», объясните, почему вы предлагаете принять именно такое решение. Расскажите об альтернативах и объясните, чем они хуже.
Старайтесь говорить просто, избегайте сложных формулировок.
Используйте методы убеждения.

Ситуация

Как провести собрание, если все помещения принадлежат одному собственнику

Если все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, то он принимает решения по вопросам компетенции ОСС единолично и оформляет их письменно. Сроки и порядок созыва собрания не применяют. Такое правило устанавливает часть 7 статьи 46 ЖК.

Как считать количество голосов, которым обладает собственник

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК).

Определить количество голосов, которым обладает конкретный собственник помещения в МКД, можно по формуле:

Символ	Расшифровка и единицы измерения	Источник
S_соб	площадь помещения собственника, пришедшего на общее собрание, кв. м.	реестр собственников помещений в МКД, реестр членов ТСЖ, договор управления
S_общ	общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, кв. м.	техническая документация на МКД

Ситуация

Как считать голоса на общем собрании собственников, если большая часть квартир принадлежит муниципалитету

Собственник помещений муниципального жилищного фонда в МКД — соответствующее муниципальное образование (ч. 2 ст. 19 ЖК).

Количество голосов, которым обладает муниципалитет на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Такой порядок закреплен в части 3 статьи 48 и части 1 статьи 37 ЖК.

Как определить правомочие общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. Если при проведении годового общего собрания нет кворума, то организуйте собрание повторно.

Внимание

в заочном голосовании принявшими участие считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК).

Высчитать кворум общего собрания можно по следующей формуле:

Формула для расчета кворума ОСС

Символ	Расшифровка и единицы измерения	Источник
S_пс	площади помещений собственников, пришедших на общее собрание, кв. м.	реестр собственников помещений в МКД, реестр членов ТСЖ, договор управления
S_общ	общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, кв. м.	техническая документация на МКД

Как принимают решения на общем собрании

Решения на общем собрании принимают путем голосования по вопросам повестки дня в формулировке «за», «против» или «воздержался». Способы проведения голосования зависят от формы общего собрания.

Внимание

в случае когда голосование проходит посредством оформления в письменной форме решений собственников, засчитываются те голоса, где по вопросам оставлен только один из возможных вариантов голосования («за», «против» или «воздержался»).

Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными. Голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. Однако это не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК).

Чтобы принять решение, собственникам необходимо набрать следующее количество голосов:

большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД;
более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД — по вопросам, предусмотренным пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК;
большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД — по вопросам, предусмотренным пунктами 1, 1.1–1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК.

Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК порядке по вопросам компетенции такого собрания, обязательно для всех собственников помещений в МКД. Если все помещения принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются им единолично и оформляются в письменной форме.

Для того чтобы подсчитать голоса и кворум общего собрания, используйте наш сервис. Сервис рассчитает кворум и результат голосования в зависимости от выбранного вопроса.

Сервис для расчета кворума по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД

Ситуация

Распространяются ли решения общего собрания собственников помещений в МКД на собственников машино-мест

Да, распространяются, если эти решения отвечают двум условиям:

приняты в порядке, установленном ЖК;
относятся к компетенции общего собрания.

Это следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Машино-место — отдельный объект недвижимого имущества, который можно оформить в собственность (п. 1 ст. 130 ГК). Подробнее о классификации машино-мест читайте в отдельной рекомендации.

Как подвести итоги голосования на общем собрании

Итоги голосования по вопросам повестки дня общего собрания подводит счетная комиссия. Ее членов собственники избирают, как правило, на этом же собрании. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносят в протокол данного собрания.

Протокол оформляет секретарь общего собрания в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания.

Если собрание проводили с помощью системы, протокол оформляется в виде электронного документа в машиночитаемом виде в формате XML с возможностью преобразования в формат PDF и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оператора системы.

Такие правила предусмотрены пунктами 1, 2, 4 Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Протокол нужно составить в течение 10 дней со дня проведения собрания, так как не позднее этого срока результаты собрания нужно довести до сведения собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК). В случае проведения заочного собрания или заочной части очно-заочного собрания этот срок фиксируют с момента окончания приема решений собственников, установленного в сообщении о проведении общего собрания.

Информация о размещенных (сформированных) в системе решениях и протоколах ОСС направляется в автоматизированном режиме на портал «Госуслуги» согласно порядку, который должен утвердить Минстрой (ч. 1 ст. 46 ЖК).

Ещё по теме

Оформление протокола и приложений к нему

Как оформить протокол ОСС
Какие есть обязательные приложения к протоколу ОСС и как их оформить

Ситуация

Можно ли на общем собрании выбрать членов счетной комиссии «на будущее»

Да, можно.

Закон не запрещает выбор постоянно действующей счетной комиссии ОСС помещений в МКД.

Однако такие решения ОСС помещений в МКД принимает редко. Это связано с тем, что в определенные моменты времени у постоянно выбранных членов комиссии могут сложиться обстоятельства, по которым они не смогут или не захотят участвовать в работе такой комиссии. Поэтому такую комиссию целесообразно выбирать на каждом ОСС помещений в МКД.