Как определить размер платы за содержание и текущий ремонт

Актуально на 27 мая 2026

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату:

за услуги, работы по управлению МКД;
содержание и текущий ремонт ОИ в МКД;
коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ в МКД.

Это устанавливают пункт 2 части 1 статьи 154 ЖК, подпункт «а» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который позволит содержать общее имущество в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Это требование части 1 статьи 156 ЖК, пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Внимание

С 1 января 2025 года управленцы на УСН обязаны платить НДС. Его нельзя предъявить к оплате собственникам дополнительно к стоимости содержания жилого помещения, но можно включить в состав платы за содержание.

Такие разъяснения дал Минстрой в письме от 04.10.2024 № 58115-ДН/04.

Определите плату в три шага.

Проведите осмотр состояния общего имущества собственников помещений в МКД.
Подготовьте смету (расчет) затрат на содержание и ремонт общего имущества.
Согласуйте с советом МКД смету и основанный на ней размер платы за содержание жилого помещения.

Проведение осмотра

Совместно с советом МКД проведите плановый или внеплановый осмотр состояния общего имущества. Цель осмотра – определить виды и объемы работ по ремонту такого имущества.

Подготовка сметы затрат

При подготовке сметы учитывайте пять факторов.

Результаты осмотра технического состояния общего имущества.
Виды работ, которые предусматривает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).
Сроки и периодичность выполнения работ, которые предусмотрены Минимальным перечнем и договором управления МКД. На это указывает подпункт «б» пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, которые определили решениями ОСС или договором управления МКД.
План текущего ремонта общего имущества, который утвердило ОСС или совет МКД, если его наделили соответствующими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Согласование сметы и размера платы с советом МКД

Согласовать смету и размер платы с советом МКД необходимо, если это предусматривает договор управления МКД. В остальных ситуациях закон не обязывает это делать. Однако если согласовать все заранее, то это избавит вас от лишних вопросов и недопонимания со стороны совета МКД.

Ситуация

Вправе ли собственники утвердить размер платы за содержание жилого помещения без перечня работ и услуг

Нет, не вправе.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома. Такое правило предусмотрено пунктом 35 Правил № 491. Перечень услуг и работ собственники помещений должны утвердить на их общем собрании исходя из требований Минимального перечня и Правил № 491. Перечень – существенное условие договора управления МКД (ч. 4 ст. 158, ч. 3 ст. 162 ЖК). Аналогичную позицию изложил Минстрой в письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.

Ситуация

Могут ли заставить выполнять работы из Правил № 170, если они не предусмотрены сметой

Нет, не могут. Но есть два исключения:

нормы Правил № 170 включены в другие нормативные акты, которые нужно исполнять;
работы из Правил № 170 прописали в договоре управления МКД.

Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Такое правило определено частью 3 статьи 4 Закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Работы и услуги, которые предусмотрены Правилами № 170, нужно исполнять, только если их указали в договоре с УО. Аналогичное разъяснение дал Минрегион в письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14. В этом случае работы, услуги из Правил № 170 нужно включить в смету и выполнять.

Работы и услуги из Правил № 170 также могут быть включены в другие акты, которые обязательны для управляющих МКД организаций. Например, УО, ТСЖ, ЖК обязаны выполнять работы и услуги из Минимального перечня (ч. 1, 1.2 ст. 161 ЖК). Отсутствие этих работ в смете не освобождает от обязанности их выполнять.

Ситуация

Вправе ли УО в одностороннем порядке увеличить размер платы за содержание жилого помещения

Есть два подхода судей к тому, что УО увеличивают размер платы в одностороннем порядке.

До июня 2015 года существовала практика, когда УО увеличивала размер платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке. В этом случае не требовалось проводить общее собрание собственников.

С 1 июня 2015 года подход изменился. Запретили менять условия договора с потребителями любых услуг в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК). Верховный суд разъяснил, что ОСС обязательно должно согласовать размер платы за содержание жилого помещения. Любое изменение фиксированного размера платы возможно только по решению ОСС.

Незаконно включать в договор управления МКД право УО в одностороннем порядке проводить индексацию размера платы на содержание жилого помещения. На это указал Пленум Верховного суда в пункте 17 постановления от 27.06.2017 № 22, в определении от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867.

Читайте в отдельной рекомендации, как индексировать размер платы за содержание жилого помещения.

Ситуация

Вправе ли УО оспорить решение ОСС об утверждении платы за содержание жилого помещения, если оно принято без учета ее предложений

Да, вправе.

Верховный суд разъяснил, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества нельзя устанавливать произвольно (п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22). УО может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если его приняли без учета предложений УО, а размер платы экономически необоснован. Смотрите, например, апелляционные определения Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602/2017, Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017.

Ситуация

Нужно ли выделять расходы по управлению МКД отдельной строкой в перечне работ и услуг по содержанию общего имущества

Нет, не нужно.

Расходы по управлению МКД считаются составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управленческие расходы входят в стоимость каждой из услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ включает в себя:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт;
плату за коммунальные услуги.

Также работы по управлению МКД не выделены отдельной строкой в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3.04.2013 № 290.