Как передать в орган ГЖН решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД

Актуально на 5 нояб 2025

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Виталий Перелыгин, главный редактор информационных продуктов для малого бизнеса

С 1 сентября действует новый порядок направления подлинников решений и протокола ОСС в орган ГЖН. В материале всё о том, как вовремя передать документы ОСС в ГЖИ: как получить подлинники от собственников, какими способами и в какие сроки передать их в инспекцию.

Состоялось общее собрание собственников помещений в МКД в форме очного, заочного или очно-заочного голосования. Теперь управляющей организации либо правлению ТСЖ, ЖК, ЖСК необходимо:

получить подлинники решений собственников и подлинник протокола собрания от инициатора ОСС;
передать эти подлинники в орган ГЖН.

За непредставление документов грозит штраф.

Как получить подлинники решений и протокола

Инициаторы ОСС обязаны передать в УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК подлинники решений и протокола по акту приема-передачи не позднее 10 календарных дней со дня проведения собрания. Если оно продолжалось несколько дней, – не позднее чем через 10 дней со дня его окончания. Протокол передают со всеми приложениями. Такие правила следуют из части 1 статьи 46 ЖК, пунктов 3, 4 Порядка направления подлинников решений и протокола ОСС в орган ГЖН, утвержденного приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Акт приема-передачи должен включать данные:

Об инициаторах общего собрания:

для юридического лица - полное и (или) сокращенное наименования, организационно-правовая форма, адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, официальный сайт в сети «Интернет» (при наличии), должность и реквизиты документа о назначении или избрании на должность;
физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), реквизиты удостоверяющего личность документа, адрес регистрации по месту жительства или пребывания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии);
ИП - фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства в РФ, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии), номер контактного телефона, сайт в сети «Интернет» (при наличии);

О лице в УО, правлении ТСЖ, ЖСК, ЖК, которое приняло подлинники протоколов собраний и направляемых совместно с ними документов. Указывают фамилию, имя, отчество (при наличии) и должность такого лица.
О реквизите протокола общего собрания, а также наименовании и количестве листов передаваемых документов.

Акт приема-передачи подписывают инициаторы собрания и представитель УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, который принял документы ОСС. Нужно указать даты подписания и передачи документов.

Правила оформления акт приема-передачи предусмотрены пунктом 4 Порядка направления подлинников решений и протокола ОСС в орган ГЖН, утвержденного приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр (далее – Порядок направления подлинников решений и протокола).

Если инициатором собрания выступала УО и вы располагаете всеми необходимыми документами, то переходите сразу ко второму этапу – направляйте документы в ГЖИ.

Ситуация

Что делать, если инициаторы ОСС не передали УО, ТСЖ, ЖСК документы собрания

Направьте письменное обращение в адрес инициаторов. В письме:

укажите на обязанность передать подлинники решений и протокола в УО или правление ТСЖ, ЖК, ЖСК в 10-дневный срок после собрания;
сошлитесь на часть 1 статьи 46 ЖК.

Когда и в каком порядке нужно передать подлинники документов общего собрания в орган ГЖН

Направьте подлинники решений и протокола в течение пяти календарных дней со дня, когда вы получили документы от инициаторов общего собрания, с приложением акта-приема передачи. Скачайте шаблон сопроводительного письма в ГЖИ.

На видеоинструкции мы также показали, как составить сопроводительное письмо и какие сведения в него включить.

Чтобы представить документы ОСС в ГЖИ, выполните оба действия:

направьте подлинники документов в орган ГЖН любым способом, который позволит подтвердить факт и дату их получения, например, передайте лично в госжилинспекцию или направьте заказным письмом с подтверждением получения;
разместите в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе электронные образы решений и протокола.

Если протокол разместили в системе до даты направления подлинников решений и протокола в орган ГЖН, датой направления протоколов считают дату размещения указанных документов в системе.

Такие правила направления документов в ГЖИ установлены в частях 1, 1.1 статьи 46 ЖК, пунктах 16, 17 Требований к оформлению протокола ОСС и в Порядке направления подлинников решений и протокола.

ГЖИ обязана хранить подлинники решений и протокола ОСС в течение трех лет. Копии официальных документов общего собрания после его проведения хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это предусмотрено частями 1.1, 4 статьи 46 ЖК.

Совет

вместе с подлинниками решений и протокола общего собрания в форме заочного голосования стоит передать подлинники решений (при наличии) и протокола общего собрания в форме совместного присутствия, где кворум отсутствовал

Это будет подтверждать правомерность проведения заочного голосования. Дело в том, что общее собрание в форме заочного голосования можно провести только в случае, если ранее собрание в форме очного голосования не имело кворума (ч. 1 ст. 47 ЖК).

Внимание

орган ГЖН проведет внеплановую проверку общего собрания, если в течение трех месяцев подряд поступит два и более протокола общего собрания по аналогичным вопросам повестки дня

Это устанавливает часть 1.1 статьи 46 ЖК.

Ситуация

Нужно ли направлять в ГЖИ и размещать в ГИС ЖКХ протокол ОСС при отсутствии кворума

Нет, по общему правилу не нужно. Но есть исключение.

Направлять в орган ГЖН подлинник протокола ОСС помещений в МКД при отсутствии кворума, а также опубликовывать его в ГИС ЖКХ не нужно. Вы передаете в орган ГЖН только те решения и протоколы ОСС, которые имеют силу, влекут за собой юридические последствия. Это следует из части 1 статьи 46 ЖК, пункта 18.3 главы XI Состава информации, утв. приказом Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр.

Если при проведении ОСС отсутствует кворум, оно считается не состоявшимся. Протокол общего собрания с отметкой о его неправомочности в таком случае подписывают инициаторы собрания. Законодательством такой порядок не установлен, однако он вытекает из обычаев делового оборота.

Решения и протокол ОСС помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Это закреплено ч. 1 ст. 46 ЖК. Соответственно, отсутствие кворума на общем собрании означает, что решения по повестке дня не приняты.

Кроме того, согласно Составу информации, которую размещают УО, ТСЖ, ЖСК в ГИС ЖКХ, в системе размещается протокол, которым утверждено решение ОСС, общего собрания членов ТСЖ, ЖСК (п. 18.3 главы XI Состава информации, утв. приказом Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр). При отсутствии кворума решения также отсутствуют.

Исключением является проведение собрания в заочной форме, когда на очном ОСС кворум не собрался. В этом случае, вместе с подлинниками решений и протокола общего собрания в форме заочного голосования стоит передать подлинники решений (при наличии) и протокола общего собрания в форме совместного присутствия, где кворум отсутствовал.

Ситуация

Должны ли УО, ТСЖ, ЖСК передавать в ГЖИ протокол ОСС, если собрание было созвано не по их инициативе

Да, должны. Также необходимо передать подлинники решений собственников.

Обязательность передачи документов установлена частью 1.1 статьи 46 ЖК и не зависит от того, кто был инициатором общего собрания.

Ситуация

Что нужно сделать, если ГЖИ не приняла протокол общего собрания из-за того, что в нем много нарушений

Запросите у органа ГЖН официальный письменный ответ о причинах того, что протокол не приняли на хранение. В ЖК не названы случаи, когда надзорный орган может отказать в приеме протокола общего собрания в МКД. ГЖИ может сообщить о том, что в оформлении протокола есть нарушения, но не может признать его недействительным, а решение собрания – непринятым.

По результатам проверки ГЖИ вправе обратиться в суд, чтобы решения ОСС признали недействительными (ч. 12 ст. 20 ЖК). Дело в том, что протокол общего собрания – это документ. Оценить его правомерность вправе только суд.

Ситуация

По каким темам ОСС нужно передавать подлинники решений и протокола в орган ГЖН

В орган ГЖН необходимо передавать все протоколы общих собраний собственников помещений в МКД независимо от темы собрания.

Это следует из положений частей 1, 1.1 статьи 46 ЖК.

Ситуация

Как поступит ГЖИ, если получит два протокола с аналогичной повесткой дня

Орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку, если получит два и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня (ч. 1.1 ст. 46 ЖК). Цель проверки – установить законность при организации, проведении и оформлении результатов собрания.

Каковы последствия того, что вы нарушите порядок передачи подлинников решений и протокола

Вас привлекут к административной ответственности, если вы:

не представите подлинники решений и протокола в орган ГЖН или
представите их, но нарушите срок для передачи.

Такие нарушения влекут предупреждение или штраф (ст. 19.7 КоАП):

для граждан – в размере от 100 до 300 руб.;
для должностных лиц – от 300 до 500 руб.;
для юридических лиц – от 3000 до 5000 руб.

Для УО это также одно из лицензионных требований, поэтому инспектор ГЖИ может расценить такое нарушение по части 2 статьи 14.1.3 КоАП, где штраф достигает 300 тыс. руб.