Как провести общее собрание собственников помещений в новостройке

Актуально на 26 марта 2026

Гульназ Никитина, эксперт справочной системы «УМД», юрист в сфере ЖКХ со стажем более 10 лет, мотивационный спикер

Эксперты системы УМД подготовили инструкцию, как провести собрание собственников в новостройке. Лица, которые приняли помещение от застройщика, но еще не оформили на него право собственности, также могут участвовать на таком собрании. В материале ответы на основные вопросы о документах, участниках и голосовании.

Когда можно провести первое собрание

Первое общее собрание можно провести, когда собственники помещений и лица, которые приняли помещения от застройщика, будут иметь более 50 процентов голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае общее собрание будет иметь кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК).

Будущие собственники могут участвовать в общем собрании и принимать решения в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК). При этом инициатором собрания могут быть только собственники или УО, которая управляет МКД по договору управления. По истечении года в собрании вправе участвовать только лица, которые оформили право собственности. Они должны обладать более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Кто может инициировать

Инициировать общее собрание в новостройке может:

собственник помещения в МКД;
УО, которая работает по договору управления новостройкой.

Сами дольщики инициировать собрание не вправе, так это не предусмотрено законодательством.

Если ваша УО пока не заключила договор управления с МКД-новостройкой, но помогает собственникам организовать собрание, не указывайте себя инициатором. В таком случае в документах инициатором укажите данные одного или нескольких собственников помещений, которые согласны быть инициаторами.

Ситуация

Нужно ли направить сообщение о проведении ОСС в новостройке лицам, которые приняли помещения от застройщика

Закон обязывает уведомлять о предстоящем собрании всех собственников помещений в МКД, то есть лиц, оформивших право собственности (ч. 4 ст. 45 ЖК). Поэтому формально «будущих собственников» уведомлять не обязательно. Однако если вы хотите увеличить явку на ОСС и тем самым повысить шансы на принятие решений, то уведомить следует и тех и других.

С 11 января 2018 года в общем собрании собственников помещений в МКД вправе участвовать как сами собственники, так и лица, которые приняли помещения от застройщика, но еще не оформили право собственности. Таким правом они могут воспользоваться в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК).

Какие вопросы включить в повестку дня

В повестку дня включите вопросы, которые помогут организовать эффективное управление новым домом. Самые актуальные вопросы: выбор способа управления, выбор УО, утверждение договора управления МКД и утверждение размера платы за содержание общего имущества. Чтобы решить эти задачи, нужно созвать общее собрание.

Также собственники могут принимать решения по любым вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания.

Ситуация

Могут ли дольщики провести общее собрание в новостройке, чтобы создать ТСЖ

Однозначного ответа на этот вопрос пока нет.

Есть точка зрения о том, что проводить в новостройке общее собрание для создания ТСЖ не имеет смысла, если в новостройке еще нет 50 процентов голосов именно собственников помещений от общего числа голосов. Ведь членами ТСЖ могут стать только собственники помещений в МКД (ч. 1 ст. 143 ЖК), и таких членов должно быть как раз не менее 50 процентов от общего числа голосов собственников (ч. 3 ст. 135 ЖК).

Другие эксперты говорят о том, что будущие собственники помещений могут голосовать по любым вопросам повестки, значит, могут наравне с собственниками участвовать в создании ТСЖ.

В какой форме провести собрание

Голосование можно провести в любой форме – очной, заочной или очно-заочной. У каждой формы есть свои особенности, выбирайте ту, которая подходит вам больше всего.

Очное голосование проходит среди присутствующих на собрании участников. Когда многие квартиры в МКД еще пустуют, собрать людей в одном месте не просто. Поэтому если кворум присутствующих не набрался, то переходите к организации собрания в заочной форме голосования.

Заочное голосование проходит путем обмена бюллетенями. Вы отдаете дольщику пустой бланк, а он возвращает вам заполненный. Но для первого собрания в МКД заочная форма не подойдет – его проводят только после очного, которое не имело кворума.

Очно-заочная форма совмещает в себе плюсы очного и заочного голосования. Вы сможете дать пояснения участникам, которые присутствуют на собрании, и провести опрос лиц, которые отсутствовали на очной части.

Кто может голосовать

На общем собрании в новостройке наравне могут голосовать дольщики, которые еще не оформили право собственности на помещение, и те, кто уже оформил документы о праве собственности.

Факт приемки помещения подтверждают актом приема-передачи этого помещения. Собственник – документом, который подтверждает право собственности, например выпиской из ЕГРН.

Информацию о будущих собственниках запросите в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве МКД. Такая информация понадобится также при подсчете кворума на общем собрании.

Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, обратитесь к застройщику. Он располагает актуальными данными и может поделиться с вами. При этом застройщик не обязан предоставлять такие сведения, поэтому может и отказать.

Ситуация

Вправе ли дольщик принять участие в общем собрании в новостройке, если квартира куплена в ипотеку

Да, вправе, если он принял помещение от застройщика по акту приема-передачи или иному документу.

Способ и порядок покупки помещения не влияет на право дольщика участвовать на общем собрании. Важен факт приема помещения от застройщика. Это следует из части 1 статьи 44 ЖК.

Как считать голоса

Голоса собственников и голоса дольщиков считайте по общим правилам. Специальных требований к дольщикам законодательство не устанавливает.

Количество голосов, которым обладает каждый участник общего собрания в новостройке, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД участника собрания пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК).

Как определить кворум

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники и будущие собственники помещений в данном доме или их представители, которые обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. Если кворум будет отсутствовать, собрание будет признано не состоявшимся и голоса по вопросам повестки дня нельзя учитывать.

В заочном голосовании принявшими участие считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК).

Какие документы понадобятся

Сообщение об ОСС в новостройке

Протокол ОСС в новостройке

Бланк решение собственника для ОСС в новостройке

Уведомление о переходе МКД в управление к другой УО и передачи технической документации

Какой способ управления МКД выбрать

Закон устанавливает три способа управления МКД: непосредственное управление собственниками, жилищным объединение в лице ТСЖ, ЖСК и УО (ч. 2 ст. 161 ЖК).

Выбор способа управления – УО или ТСЖ, ЖСК – зависит:

от размера МКД, в том числе количества и площади жилых и нежилых помещений;
проекта и года ввода в эксплуатацию МКД;
желания собственников помещений непосредственно участвовать в управлении домом.

Преимущества управления домом УО и ТСЖ, ЖСК мы указали в таблице.

Таблица. Преимущества ТСЖ, ЖСК и УО как способов управления МКД.

ТСЖ, ЖСК

УО

- самостоятельное управление МКД с помощью собственного штата либо по договору с УО;

- возможность быстро сменить УО без ОСС - если это прописали в уставе;

- финансовая деятельность более прозрачна для собственников, так как они могут знакомиться с бухгалтерскими документами, сметами, отчетами и другими документами по запросу;

- полный контроль доходов и расходов – со стороны правления и ревизионной комиссии;

- оперативное расходование средств только на те цели, которые необходимы для дома;

- возможность выбрать ТСЖ, ЖСК в качестве владельца специального счета капремонта, чтобы напрямую контролировать средства и быстрее принимать решения о проведении ремонта.

- профессиональное лицензированное управление;

- собственный административный и технический штат и, соответственно, меньше расходы собственников на персонал;

- собственная материально-техническая база, которой может не быть у ТСЖ;

- полная административная и уголовная ответственность УО и ее должностных лиц, а не собственников помещений;

- возможность замены УО, если она плохо работает.

Кроме того, по сложившейся практике ТСЖ, ЖСК выгодно создавать в больших МКД и новостройках. В таких домах платежей и взносов будет достаточно, чтобы выполнять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, содержать собственный штат сотрудников, правление и его председателя.

Непосредственный способ управления можно выбрать, если в доме не более 30 квартир (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК). Преимущества такого способа управления МКД, мы разобрали в отдельной рекомендации.