Как провести весенний осмотр общего имущества МКД

Актуально на 1 апр 2026

Радмир Бердигулов, главный инженер управляющей организации ООО «Полесье»

Апрель–май – это период проведения весеннего осмотра общего имущества в большинстве регионов. В рекомендации Системы УМД разобрали, как определить срок весеннего осмотра и правильно его организовать, кого пригласить на обследование и как зафиксировать результаты. На рисунке с подсказками показали, что и почему рекомендуем взять с собой на осмотр.

Когда проводить весенний осмотр

Весенний осмотр МКД проводите после того, как закончится отопительный период или растает снег. Такая обязанность закреплена пунктом 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Конкретный срок, когда нужно провести сезонный осмотр общего имущества, может быть указан:

в нормативном акте субъекта РФ;
договоре управления МКД – при способе управления УО;
решении общего собрания;
договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом;
во внутреннем документе ТСЖ, ЖК, ЖСК – если МКД управляют товарищество, кооператив.

Такие варианты документов, где установлен срок осмотра, следуют из пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290).

Если конкретная дата осмотра не закреплена, вы можете определить ее самостоятельно.

Кто должен участвовать в осмотре МКД

Вы можете провести осмотр общего имущества МКД только силами своих сотрудников. Но мы рекомендуем привлечь специализированные организации и подрядчиков, с которыми у вас заключены договоры, органы МСУ и ГЖН.

Специализированные и подрядные организации

Проведите обследование МКД комиссионно, чтобы сразу спланировать сроки выполнения восстановительных работ по разрушенным элементам общего имущества.

В зависимости от конструктивных особенностей вашего МКД привлеките представителей:

лифтовой организации;
подрядчика по обслуживанию домофонов;
организации, которая следит за пожарной сигнализацией и вентиляцией;
службы по техобслуживанию ВДГО;
клининговой компании и пр.

Представитель органа МСУ или субъекта РФ

Бывают ситуации, для решения которых нужно содействие или одобрение региональных или местных властей. Например, если состояние некоторых элементов МКД требует немедленного включения в краткосрочный план капитального ремонта. Чтобы ускорить процесс согласования, мы рекомендуем приглашать представителей власти на совместный осмотр. Продемонстрируйте им масштаб бедствий и просите ускорить решение вопроса.

Орган ГЖН

Если вы, например, столкнулись с тем, что собственник захватил часть общего имущества или незаконно перестроил квартиру, приглашайте на осмотр инспектора ГЖИ. Дело в том, что он вправе выдать предписание собственнику об устранении нарушений. Но в этом случае вы должны быть уверены, что инспектор не найдет нарушений в вашей работе по содержанию и обслуживанию МКД.

Как организовать осмотр

Цель весеннего осмотра – проверить и зафиксировать состояние МКД после зимнего периода. Поэтому осматривайте весь дом и проверяйте все элементы общего имущества.

Разделите дом на зоны – инженерную и конструктивную (рисунок 1). Вы можете осматривать их последовательно или параллельно. Если в вашем штате есть сотрудник, который отвечает за общестроительные работы, ему поручите осмотр конструктивных элементов МКД, а инженеру – инженерных коммуникаций.

Рисунок 1. Как поделить МКД на зоны осмотра

В основном вы будете использовать визуальный осмотр, но в ряде случаев потребуются и инструментальные способы. К последним мы причисляем:

обследование тепловизором;
проверку монометром;
замер ватерпасом;
обмер измерительной рулеткой.

При осмотре используйте фотосъемку – так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению (рисунок 2).

Рисунок 2. Что взять с собой на весенний осмотр МКД

Как оформить результаты осмотра

Результаты обследования МКД фиксируйте в акте и журнале осмотров МКД. Этого требует пункт 14 Правил № 491. О том, как составить эти документы, мы рассказали ниже.

Акт осмотра

Утвержденной формы акта осмотра нет, поэтому вы можете его составить в свободной форме. Результаты обследования каждого дома фиксируйте в отдельном акте. Используйте пример оформления акта осмотра.

Опишите состояние всех элементов общего имущества МКД, даже если разрушений не обнаружено. Тогда из акта будет ясно, что вы проинспектировали весь дом, а не его отдельные части.

Подробно фиксируйте все нарушения состояния общего имущества МКД и факты угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Описывайте степень изношенности общего имущества и ссылайтесь на фотографии с места осмотра. Фотографии необязательно распечатывать, достаточно поместить их в архив УО, ТСЖ, ЖСК, а на папке указать адрес МКД и дату съемки.

Уточняйте расположение мест разрушений, чтобы впоследствии быстро сориентироваться, где находится поврежденный элемент МКД. Не используйте общие фразы, точнее описывайте характер разрушений – так проще спланировать объем работ и доказать его жителям МКД.

Журнал осмотров

Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. Рекомендованная форма журнала приведена в приложении 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

По итогам осмотра отразите в журнале:

выявленные неисправности и повреждения;
техническое состояние элементов общего имущества.

Дополнительно в журнале вы можете фиксировать ход устранения повреждений.

Вы можете вести журнал в электронном виде. Это удобно, потому что позволит систематизировать информацию, эффективно выстроить работу по устранению нарушений и оперативно контролировать проведение восстановительных работ.

Что делать с результатами осмотра

Не позже одного месяца со дня составления акта вы обязаны:

составить перечень мероприятий и установить объемы работ, которые нужны для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
уточнить объемы работ по текущему ремонту на текущий год;
выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта.

Такие обязанности предусматривают пункт 13(1) Правил № 491, пункт 2.1.5 Правил № 170.

При планировании перечня мероприятий нужно определить сроки и ответственных лиц. Поэтому мы рекомендуем разделить мероприятия на три группы.

Ремонтные работы, которые УО, ТСЖ, ЖСК будут выполнять своими силами

В этот перечень включите все мероприятия, которые планируете выполнить самостоятельно, без привлечения подрядчиков. Даты определите исходя из степени срочности выполнения работ, наличия строительных материалов и графика отпусков ваших работников.

Ремонтные работы, которые будут выполнять подрядчики или иные лица

Создайте отдельный перечень для работ, на которые вы привлечете специализированные организации, подрядчиков или застройщика. Сроки выполнения назначайте с учетом необходимости проверить и принять результат их работ. Укажите ответственных лиц сторонних организаций и их контактные телефоны.

Мероприятия, которые должны выполнить собственники помещений или третьи лица

В этот перечень включите работы, например, по демонтажу кладовых, которые устроили жители, или ремонт перекрытий, которые разрушили операторы связи. В этом перечне сроки поставьте те, которые указаны в предписаниях ГЖИ жителям или гарантийных письмах от третьих лиц.