Как решать споры с жителями, РСО или подрядчиками с помощью медиации

Актуально на 24 нояб 2025

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Медиация поможет сэкономить на решении споров и прийти к соглашению в короткие сроки. В материале – разъяснения, как проходит процедура медиации и в чем ее преимущества перед судебным процессом. С помощью инструкции и готовых образцов сможете определить, в каких спорах применять медиативный подход и как внедрить в своей организации.

Что такое медиация

Медиация — это альтернативный судебному способ разрешения споров. Медиация проходит в виде переговоров с помощью нейтрального посредника, его специально нанимает одна из сторон спорной ситуации.

Прибегнуть к медиации возможно на любом этапе спора – как до обращения сторон в суд, так и после начала судебного разбирательства, а также на стадии исполнительного производства.

Правила проведения процедуры медиации, права и обязанности участников медиации предусмотрены Федеральным законом от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» (далее – Закон № 193-ФЗ).

О медиации говорится и в ряде других нормативных актов:

Арбитражный процессуальный кодекс (ст. 135, 138, 153);
Гражданский процессуальный кодекс (ст. 150, 169, 172);
Кодекс административного судопроизводства (ст. 137.5).

Медиация основана на пяти базовых принципах, которые являются ее преимуществами и гарантами эффективных договоренностей сторон. Это добровольность, конфиденциальность, сотрудничество и равноправие сторон, беспристрастность и независимость медиатора (ст. 3 Закона № 193-ФЗ).

В чем различие между судом и медиацией

В суде есть и победители, и побежденные, а решение принимает судья. Медиация же позволяет сторонам принять совместное решение, направленное на деятельность в будущем, которое стороны будут выполнять по доброй воле, так как они сами его принимали.

Медиатор приводит стороны к соглашению, но не выносит собственного суждения о существе спора, не выдает никаких решений или заключений. Добровольно достигнутое соглашение люди выполняют охотнее, чем обязательное решение, принятое в суде. Урегулирование спора без вмешательства суда дает сторонам возможность продолжать деловое сотрудничество и развивать партнерские отношения.

В целом медиация может быть более эффективным и менее конфликтным способом разрешения споров, тогда как судебные тяжбы могут быть необходимы в случаях, когда стороны не могут прийти к соглашению или когда требуется юридическое разбирательство.

В презентации показали ключевые различия между медиацией и судом.

Из презентации видно, если в споре стороны достигают соглашения, они удовлетворяют свои истинные интересы, что не случается в результате проигранного судебного процесса. В свою очередь, управленец также избавит себя от судебных расходов и иных рисков, затрат, связанных с конфликтом.

Ситуация

Почему стороны отказываются от медиации

Так как медиативный способ решения спора – это добровольный путь к соглашению двух сторон, то одна из сторон может отказаться от медиации или проигнорировать предложение выйти на медиацию. В основном это происходит по пяти причинам:

не знают, что такое медиация и не верят в успех переговоров;
демонизируют вторую сторону и сомневаются в искренности ее намерений;
боятся показаться «какими-то не такими», слабыми и уязвимыми;
считают, что их позиция настолько сильна, что нет смысла в переговорах;
не доверяют, считают медиатора «засланным казачком».

Кроме того, стороны могут неосознанно сопротивляться медиации из-за когнитивного диссонанса. Это психологическое явление, при котором люди стараются избегать ситуаций, которые могут противоречить их существующим убеждениям, изменить их взгляд на ситуацию или другую сторону. Например, разрушить убежденность в том, что в ЖКХ все споры решаются только силой, что при затоплении квартиры можно договориться без адвокатов и судов.

Когда управленцы могут применить медиацию

В сфере управления МКД медиация может быть эффективной при решении споров с жителями, РСО и подрядчиками. Как мы уже говорили, применить медиацию можно на досудебной и судебной стадии, а также в рамках исполнительного производства. Рассмотрим подробнее эти случаи.

Досудебная стадия

Процедуру медиации применяют в любых отраслях правоотношений, в том числе чтобы решить конфликты в сфере управления МКД. В рамках претензионного урегулирования спора к медиации можно обратиться в рамках жилиных, гражданских, административных и иных публичных правоотношений. Ниже мы привели примеры, связанные со сферой управления МКД.

Соседские споры. Конфликты между соседями, связанные с шумом, использованием общих помещений или другими вопросами совместного проживания, когда в такие споры вовлекается УО, ТСЖ.

Споры, связанные с управлением МКД. Проблемы с качеством предоставляемых услуг, неудовлетворенность обслуживанием. Также при работе с должниками.

Споры об ущербе индивидуальному имуществу и/или здоровью жителей МКД. Например, при заливе помещения, падении дерева или снега на машину.

Договорные споры с РСО, подрядчиками и поставщиками. Это могут быть споры по условиям договора, качеству поданного в дом ресурса, проведения ремонта.

Пример

Разрешение спора между жителем и УО в части установленного шлагбаума

Собственница помещения обратилась к медиатору с запросом на разрешение спора с управляющей организацией по поводу установленного ограждения и шлагбаума. В результате проведенной процедуры удалось выявить целый комплекс причин конфликта и намерения судиться и писать жалобы в ГЖИ: непонимание порядка распределения затрат между собственниками при установке ограждения и шлагбаума; размещение Ф. И. О. собственницы в списке должников в подъезде, оскорбительные фразы от председателя совета МКД в ее адрес; обиды на директора в сложившейся ситуации, поскольку сама собственница и рекомендовала в МКД данную УО. При проведении медиации собственница и директор УО смогли проговорить все обозначенные вопросы, найти решение, а также сохранить отношения.

Судебная стадия

Инициировать медиацию в рамках судебного процесса стороны могут сами. Также направить на медиацию может судья, если посчитает дело медиабельным. Сейчас все чаще суды предлагают разрешить спор из сферы ЖКХ с помощью медиатора.

Чтобы самим перейти к медиации во время судебного разбирательства, необходимо заявить ходатайство об отложении судебного заседания в связи с применением процедуры медиации. В этом случае суд откладывает судебное разбирательство и предоставляет сторонам возможность провести медиативную процедуру. Чтобы участники спора смогли подробнее узнать о медиации, в судах размещают наглядные информационные стенды. Также при судах работают дежурные медиаторы.

Направить стороны на медиацию может суд, если посчитает дело медиабельным. Судебная медиация проводится с соблюдением процессуального законодательства (ГПК, АПК, КАС) и регламента суда. Она проходит в конфиденциальной обстановке и включает в себя совместные встречи сторон с медиатором в комнатах примирения (рисунок).

Медиативное соглашение, заключаемое сторонами в рамках инициированного судебного разбирательства, подлежит утверждению судом в качестве мирового соглашения. После утверждения оно имеет силу исполнительного документа.

Пример

Применение судебной медиации в споре между собственниками котельной

В споре между собственниками котельной судья Арбитражного суда Ростовской области предложил прибегнуть к медиации. Если же стороны не достигнут соглашения, суд продолжит рассмотрение дела в соответствии с законом. Предмет спора – эксплуатация и содержание общей котельной, которая находилась в долевой собственности трех ТСЖ и обслуживала небольшой микрорайон Ростова-на-Дону.

В течение двух месяцев медиаторы провели пять совместных встреч с участием всех сторон и 17 индивидуальных встреч по отдельности с той или иной стороной. Общее время переговоров составило 34 часа. Этого оказалось достаточно, чтобы обсудить и найти способ решения проблем, остававшихся открытыми более 20 лет.

Серьезным препятствием для ведения переговоров между собственниками котельной служил предшествующий негативный опыт их переговоров, поскольку они даже не верили, что другая сторона сможет их выслушать и принять предложение. Разногласия были устранены в ходе индивидуальных бесед – кокусов, спорные формулировки договора были заменены нейтральными, признаваемыми всеми сторонами, все неточности и разночтения устранены. Стороны под руководством медиатора выработали медиативное соглашение, которое было утверждено судом в качестве мирового соглашения (определение Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2011 по делу № А53-6131/2011).

В рамках исполнительного производства

Основное отличие медиации в рамках исполнительного производства от досудебной и судебной стадии заключается в том, что у сторон, вовлеченных в спор, остается право заключить мировое соглашение. Это позволяет им самостоятельно урегулировать свои разногласия на условиях, отличных от резолютивной части судебного решения, но которые при этом способствуют достижению взаимопонимания. В результате стороны могут прийти к обоюдно выгодному решению.

Такая процедура медиации не заменяет деятельность судебных приставов. Она считается дополнительной возможностью разрешить разногласия без принудительных мер. В законодательстве об исполнительном производстве не предусмотрено основание для завершения исполнительного производства в форме заключения медиативного соглашения между сторонами. Однако в зависимости от условий такого соглашения возможно четыре варианта развития ситуации.

Вариант 1. Фактическое исполнение требований.

Исполнительное производство прекращается, если на основании подписанного медиативного соглашения сторона или стороны фактически исполнят требования исполнительного документа. Значение имеет именно факт полного исполнения требований, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

Вариант 2. Возвращение исполнительного документа.

Исполнительное производство прекращается на основании заявления взыскателя о возвращении ему исполнительного документа в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 47 Закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Но это не частый случай, так как у должника нет гарантий, что взыскатель не предъявит в будущем исполнительный документ к взысканию. Однако в некоторых случаях, это может быть единственным вариантом, например, при возбуждении исполнительного производства на основании судебного приказа.

Вариант 3. Утверждение мирового соглашения.

Прекратить исполнительное производство можно, если стороны заключат медиативное соглашение и суд утвердит его в качестве мирового соглашения. Основанием для прекращения будет не само медиативное соглашение, а определение суда об утверждении его в качестве мирового соглашения. При этом в содержание медиативного соглашения могут быть включены условия, которые не относятся к требованиям исполнительного документа и находятся на исполнении. Это связано с тем, что такое соглашение часто носит комплексный характер.

Вариант 4. Отказ взыскателя от взыскания.

Прекратить исполнительное производство можно, если взыскатель откажется от своих требований и суд примет такой отказ (п. 2 ч. 2 ст. 43 № 229-ФЗ). После такого прекращения исполнительного производства повторного предъявлять исполнительный документ к исполнению запрещено.

На какие случаи медиация не распространяется

Медиация невозможна, если спор затрагивает или может затронуть права третьих лиц, не участвующих в процедуре медиации, либо затрагивают или могут затронуть публичные интересы. Это следует из части 5 статьи 1 Закона № 193-ФЗ.

В обозначенных случаях у сторон конфликта все же есть возможность иным, альтернативным способом завершить конфликт. И помочь в этом может также нейтральный посредник с коммуникативными техниками и знанием сферы ЖКХ.

Пример

Решение вопроса правления ТСЖ с помощью медиации

Члены правления ТСЖ были против смены председателя правления и игнорировали заявления о выборе нового председателя. В целях разрешения конфликта пригласили медиатора. В процессе переговоров были установлены причины: на замену нет достойного претендента на должность председателя, у членов правления ТСЖ страх ответственности за ведение дел в ТСЖ и состояние общего имущества МКД.

Были разработаны сценарии развития конфликта. По результатам переговоров с неформальным лидером и активными членами ТСЖ приняли решение о выборе нового состава членов правления ТСЖ, а также нового председателя. Участники спора воздержались от деструктивных действий, оскорблений и применили законный метод урегулирования спора.

Есть также немедиабельные случаи. Это случаи, когда медиация не может предложить конструктивного решения или где одна из сторон не может быть должным образом защищена:

одна из сторон сопротивляется процедуре, манипулирует;
есть существенный дисбаланс сил сторон, чем одна из сторон пользуется;
ситуации, связанные с уголовными преступлениями, обычно не подлежат медиации, поскольку требуют вмешательства правоохранительных органов.

Как проходит процедура медиации

По закону процедура медиации не должна превышать 180 дней, а по спору, находящемуся в производстве суда, – 60 дней. На практике медиация редко занимает более 30 дней. Исключением считаются сложные экономические споры, когда проводят экспертизу, привлекают специалистов. Такие споры могут выходить за пределы 180 дней.

Процедура медиации делится на два этапа: подготовка и проведение.

Подготовка к медиации (премедиация). Стороны информируются о порядке проведения процедуры медиации, расходах, которые они могут понести в ходе процедуры, а также дальнейшем развитии событий. Определяется круг лиц, чье присутствие необходимо для достижения договоренностей. Такими лицами могут быть:

сособственники имущества;
юристы;
эксперты;
переводчики;
партнеры по бизнесу;
супруги, в том числе бывшие.

Если необходимо, медиатор согласовывает со сторонами участие ко-медиатора (второго медиатора) или технического помощника.

Стороны должны согласовать:

продолжительность медиативных сессий;
формат встреч – индивидуальный или совместный;
правила общения в ходе переговоров;
степень конфиденциальности обсуждаемых вопросов.

Также можно определить, нужна ли подготовка документов или экспертных заключений. На данном этапе одна или несколько сторон спора могут отказаться от медиации.

Чтобы завершить премедиацию, стороны подписывают протокол, в котором фиксируют достигнутые между ними договоренности по проведению будущей медиации, или соглашение о проведении процедуры медиации.

Проведение процедуры медиации. Медиатор организует переговоры между конфликтующими сторонами, устанавливает истинные причины и мотивы конфликта, а стороны в ходе проведения переговоров обозначают свои варианты разрешения конфликта.

Данный этап можно разделить на семь стадий. При проведении медиации медиатор может организовывать совместные встречи со всеми сторонами конфликта либо взаимодействовать с каждым участником по отдельности. Такие отдельные встречи именуют кокусами, или челночными переговорами.

В таблице перечислили стадии медиации с описанием, что на них происходит.

№	Стадия медиации	Описание стадии
1	Вступительное слово медиатора	Введение сторон в процесс медиации, чтобы сделать процесс медиации ясным и предсказуемым для участников переговоров
2	Презентация сторон	Представление сторонами, в чем суть их разногласий
3	Дискуссия по выработке тем для переговоров	Выработка тем для дальнейшего обсуждения
4	Кокус	Индивидуальная работа медиатора с каждой из сторон
5	Дискуссия по выработке предложений для урегулирования конфликта	Выработка предложения по решению каждого вопроса, внесенного в повестку дня
6	Подготовка проекта соглашения и его заключение	Составление проекта медиативного соглашения, его одобрение и подписание
7	Выход из медиации – завершение медиации	Создание понимания у сторон, что они будут делать в будущем, когда выйдут из медиации

Какова роль медиатора и как его выбрать

Медиатор – нейтральный и беспристрастный посредник, которого стороны привлекают для содействия в выработке решения и урегулировании спора. Профессиональный медиатор – это лицо старше 25 лет с высшим образованием и дополнительным профессиональным образованием по вопросам применения процедуры медиации (ст. 2 Закона № 193-ФЗ). Высшее образование может быть любым: юридическим, экономическим, психологическим и др. Хорошо, если для решения споров в сфере управления МКД привлекается медиатор со знанием сферы ЖКХ. Это поможет учесть нюансы данной специфики в понимании ситуации.

Внимание

В настоящее время деятельность медиаторов возможна в том числе и на непрофессиональной основе с 18 лет. Однако законодатель планирует исключить данное положение из закона.

Задача медиатора – организовать комфортное поле для переговоров и выработки спорящими сторонами взаимовыгодного решения. А когда это невозможно, медиация прекращается.

Медиатор не выносит собственного суждения о существе спора, не занимает ничью сторону, не выдает никаких решений или заключений. Он старается создать и поддерживать непринужденную и дружелюбную атмосферу, выявить истинный интерес сторон конфликта и помочь им услышать друг друга. Такой подход позволяет участникам свободно высказывать свои мнения, эмоции, чувствовать себя услышанными и принять совместное решение.

Следует отличать статус медиаторов от статуса организации, обеспечивающей проведение соответствующей процедуры. Медиаторы – посредники в урегулировании спора, а организации обеспечивают сам процесс. Также организация ведет свою деятельность только на платной основе, а медиаторы могут оказывать услуги безвозмездно.

Найти информацию о медиаторах можно на сайтах центров медиации, профессиональных ассоциаций и союзов медиаторов. Практически в каждом регионе существуют такие объединения, которые помогут найти подходящего специалиста. Рекомендуется проверить их сайты или связаться с ними напрямую для получения информации о медиаторах.

Перед тем, как сделать выбор, предварительно ознакомьтесь с профилями медиаторов на сайте, чтобы понять их опыт, специализацию и подход к работе. Также полезно запросить рекомендации у коллег или знакомых, которые уже пользовались услугами медиаторов. Это даст возможность оценить их подход и уровень профессионализма.

Как внедрить медиацию и какие документы оформить

Законодатель установил право любой стороны договора инициировать процедуру медиации. А также наделил этим правом суд. Есть три варианта, как внедрить медиацию в работу УО, ТСЖ:

прописать в договоре или уставе ТСЖ медиативную оговорку;
оформить соглашение о применении процедуры медиации, как дополнительное соглашение к договору;
направить предложение об обращении к процедуре медиации и подписании соглашения о проведении процедуры медиации.

Разберем подробнее, когда можно применить каждый из способов.

Прописать в договоре или уставе ТСЖ, ЖСК

Это может быть договор с собственниками или с любыми подрядчиками, исполнителями, поставщиками.

В медиативной оговорке можно указать медиацию как претензионный порядок спора. Например, что стороны обращаются в суд только после проведения процедуры медиации, то есть если она не принесла желаемого результата и сторонам не удалось прийти к компромиссу. Об этом говорится в статье 4 Закона № 193-ФЗ. Суд будет признавать это обязательство в силе, пока стороны не обратятся в суд в течение периода применения медиации (ст. 135 и 222 ГПК, ст. 128 и 148 АПК). В Законе № 193-ФЗ есть оговорка «за исключением случая, если одна из сторон полагает необходимым защитить свои права». А значит, риск срыва медиации все же не стоит исключать.

В медиативной оговорке можно закрепить, на какие споры распространяется медиация. Так, стороны могут договориться о широком круге споров и указать, что путем медиации разрешают все разногласия и споры, которые вытекают из заключенного договора. А могут выделить только конкретные споры. Например, споры по задолженности за ЖКУ, ущербу имуществу, жизни или здоровью собственников и нанимателей помещений в МКД.

Если стороны определились в выборе медиатора или центра медиации, они могут указать это в медиативной оговорке. Тогда в случае спора стороны или одна из сторон вправе обратиться к указанному медиатору или в организацию, чтобы получить согласие выступить в качестве посредника в споре.

Примеры медиативной оговорки в условиях договора

Пример 1. «В случае споров, разногласий и требований, возникающих при исполнении сторонами своих обязательств по настоящему договору, любая из сторон вправе прибегнуть к процедуре медиации в соответствии с положениями Федерального закона от 27.07.2010 № 193-ФЗ. Все споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, передаются сторонами на урегулирование _______ (здесь указывается конкретный медиатор (несколько медиаторов) или центр медиации)».

Пример 2. «Любой спор, разногласие или требование, возникающие из или касающиеся настоящего договора либо любых нарушений, прекращения его действия или его недействительности, стороны договорились решать посредством процедуры медиации в соответствии с Правилами медиации _______ (здесь указываются Правила того центра медиации, в который вы будете обращаться)».

Ситуация

Можно ли включать медиативную оговорку в трудовой договор

Медиативную оговорку можно включать и в трудовой договор между УО, ТСЖ, ЖСК и работниками. Смысл в такой оговорке есть, если, например, свои функции работник выполняет дистанционно или они связаны с обработкой конфиденциальных данных и документов, разглашать которые в суде нежелательно.

Оформить соглашение как приложение к договору

Если договор составили ранее, но стороны решили принять соглашение о применении процедуры медиации, его надо оформить как дополнительное соглашение к договору.

Например, если в договоре управления нет медиативной оговорки, такое соглашение может стать дополнительным к договору. Но тогда оно должно быть утверждено общим собранием собственников помещений в МКД по правилам статей 44, 46 ЖК. И важно уделить внимание формулировке, сделать ее гибкой, избегать императивности (обязательности). Дело в том, что вопреки Закону № 193-ФЗ Закон № 2300-1 о защите прав потребителей называет недопустимыми условия, которые обязывают потребителей соблюдать досудебный порядок рассмотрения споров, если это не предусмотрено законом. Такие условия будут ничтожны.

Направить предложение о медиации и подписать соглашение

Этот вариант подходит на случай, когда конфликт уже возник, а у сторон не было в договоре медиативной оговорки или соглашения о применении медиации. Или когда возник внедоговорный случай. Например, падение дерева на машину постороннего лица – не собственника помещения.

Договориться о новом внесудебном порядке будет сложнее. Но это возможно, если одна из сторон направит другой предложение об обращении к процедуре медиации. Предложение должно содержать условия (ч. 6 ст. 7 Закона № 193-ФЗ):

о предмете спора;
медиаторе, медиаторах или об организации, осуществляющей деятельность по обеспечению проведения процедуры медиации;
порядке проведения процедуры медиации;
условиях участия сторон в расходах, связанных с проведением процедуры медиации;
сроках проведения процедуры медиации.

Предложение можно направить через медиатора. Это позволит точнее сформулировать преимущества процедуры, обозначить процедурные правила. К тому же оформленное на бланке предложение подтверждает серьезность намерений по решению спора. Как правило, такое предложение разрабатывает медиатор или центр медиации.

Чем завершается процедура медиации

Достигнутые в результате медиации договоренности сторон закрепляют медиативным соглашением. Такое соглашение представляет собой сделку гражданско-правового характера. Нарушение условий сторонами может повлечь последствия, предусмотренные гражданским законодательством за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе признание медиативного соглашения недействительным.

Чтобы повысить гарантии выполнения медиативного соглашения, пропишите такие условия, как промежуточные сроки исполнения отдельных обязательств, условия платежей.

При необходимости стороны могут удостоверить медиативное соглашение нотариально (ч. 5 ст. 12 Закона № 193-ФЗ). В этом случае соглашение получает силу исполнительного документа.

Если в результате медиации достигнуто соглашение по спору, который ранее передали в суд, такое медиативное соглашение суд утверждает в качестве мирового соглашения (АПК и ГПК) или соглашения о примирении сторон (ст. 137 КАС). Если медиация не удалась, стороны могут обратиться в суд для разрешения спора. Но этот вариант не всегда желательный, поскольку он может быть дорогостоящим, длительным и негибким.