Как сформировать штат сотрудников УО: в каком составе и как оформить

Актуально на 15 дек 2025

Денис Нестеренко, генеральный директор ООО «АУДИНОР», независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, практикующий юрист в сфере ЖКХ

Наталья Габрусь, руководитель ВИП-поддержки системы «Управление МКД»

В материале пояснения, от чего зависит количество сотрудников в УО и как их лучше оформить.

Численность

Численность сотрудников формируется в зависимости от работ, услуг, которые она выполняет и оказывает в отношении общего имущества конкретного МКД силами непосредственно УО. Законодательство не устанавливает нормативы численности по отдельным специальностям сотрудников управляющих МКД организаций. Норматив численности сотрудников в организациях ЖКХ может быть предусмотрен региональными документами.

Например, в Москве утверждены нормативы по персоналу в УО:

нормативы численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, – распоряжение департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2;
нормативы численности работников, занятых управлением, эксплуатацией и ремонтом жилых зданий государственного унитарного предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов, – распоряжение мэра Москвы от 16.08.2000 № 886-РМ.

В силу части 1 статьи 161 ЖК управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На численность сотрудников отдельно взятой управляющей организации влияют два основных фактора:

объем работ и услуг, выполняемых и оказываемых непосредственно сотрудниками УО;
количество МКД, находящихся в управлении УО.

Наличие в структуре УО множества различных внутренних подразделений, служб, отделов, большого штата сотрудников, работающих по трудовым договорам, обусловлено, как правило, большим объемом выполняемой работы, а также состоянием общего имущества в обслуживаемых МКД.

В другой ситуации, когда количество обслуживаемых МКД не так велико, в составе домов преобладают новые и недавно построенные, управляющей организации выгодно часть сотрудников инженерно-технического состава нанимать по гражданско-правовым договорам для выполнения разовых работ.

То же самое касается и специалистов других направлений. Так, при малых объемах юридическое и бухгалтерское обслуживание, функции аварийно-диспетчерской службы также могут быть переданы на аутсорсинг.

При определении численности руководствуйтесь рекомендательными методическими документами, например:

Рекомендации по определению численности работников службы заказчика (организации по управлению жилищным фондом), утвержденные приказом Госстроя от 26.03.1999 № 74;
Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя от 09.12.1999 № 139 (МДК 2-02.01);
Межотраслевые нормы труда работников, занимающихся техническим обслуживанием зданий и инженерного оборудования, утвержденные Минтрудом 05.12.2016 (не вступили в силу);
Нормы обслуживания для рабочих, занятых на работах по санитарному содержанию домовладений, утвержденные постановлением Минтруда от 24.06.1996 № 38;
Рекомендации по нормированию труда работников предприятий внешнего благоустройства, утвержденные приказом Минстроя от 06.12.1994 № 13;
Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя от 28.12.2000 № 303;
Рекомендации по нормированию труда на установку, обслуживание и ремонт приборов учета и регулирования в жилищно-коммунальном хозяйстве. Часть 1. Нормы времени на установку, обслуживание и ремонт счетчиков воды, утвержденные приказом Госстроя от 16.08.2000 № 184;
Типовые нормативы численности работников по обслуживанию и эксплуатации зданий и сооружений. Шифр 15.02.02. Утверждены ФГБУ «Научно-исследовательский институт труда и социального страхования» Минтруда от 24.01.2014 № 001.

Структура должностей

Организационная структура УО выстраивается в зависимости:

от объема обслуживаемого жилищного фонда;
предполагаемого объема работ, который УО выполняет непосредственно силами своих сотрудников;
наличия материально-технических ресурсов.

Условно весь объем функций УО можно разбить на пять групп, каждой из которых соответствует свой состав специалистов:

Общее руководство.
Технический контроль и планирование.
Финансово-экономическая деятельность.
Договорно-правовая работа.
Инженерно-технические работы.

1. Общее руководство

Общее руководство управляющей организации – это, прежде всего, организационная функция, отвечающая за деятельность организации в целом.

Основные функции, выполняемые сотрудниками данной группы:

стратегическое планирование, координация и контроль деятельности всех структурных подразделений и должностных лиц в организации;
достижение общих целей организации и направление общей деятельности организации.

Функции общего руководства распространяются на работу таких должностных лиц, как исполнительный орган управляющей организации (директор, генеральный директор), заместители директора УО, главный бухгалтер УО, главный инженер УО.

2. Технический контроль и планирование

Основные функции, выполняемые сотрудниками данной группы:

контроль технического состояния обслуживаемых МКД;
планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
планирование работ по контролю качества предоставления коммунальных услуг;
прогнозирование возможных аварий в обслуживаемых МКД.

Примерный состав должностей по данному функциональному блоку: главный инженер, инженеры, техники, диспетчеры.

3. Финансово-экономическая деятельность

Основные функции, выполняемые по данной функциональной группе: финансовое обеспечение текущей деятельности управляющей организации, в том числе ведение бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Примерный состав должностей по данному направлению: финансовый директор и его заместители, главный бухгалтер и его заместители, бухгалтеры, экономисты, кассиры, контроллеры.

4. Договорно-правовая работа

Основными функциями по данному направлению являются:

правовое сопровождение деятельности управляющей организации;
ведение договорной работы с контрагентами управляющей организации (прежде всего – поставщиками ЖКУ);
ведение претензионно-исковой работы;
ведение работы с задолженностью по оплате жилищно-коммунальных услуг;
защита прав собственников при получении ЖКУ;
защита и представление интересов управляющей организации в отношениях с третьими лицами.

Примерный состав должностей по данному направлению: юрист, юрисконсульт, специалист по договорной работе.

5. Инженерно-техническая работа

Функции по данному направлению включают в себя непосредственно обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, обеспечение постоянной работоспособности оборудования и удовлетворение потребностей жителей по техническому обслуживанию и эксплуатации общего имущества в МКД.
Примерный состав должностей по данному направлению: инженер, мастер, техник, сантехник, дворник, уборщик снега, техничка, разнорабочий, строительные специальности.

Примерные рекомендации по вопросу структуры и штатной численности приведены в приказе Госстроя от 26.03.1999 № 74 «Об утверждении Рекомендаций по определению численности работников службы заказчика (организации по управлению жилищным фондом)».

Оформление

Большой штат сотрудников по трудовым договорам формируют в УО, когда своими силами выполняют большой объем работ. Это зависит от количества домов в управлении и состояния общего имущества в обслуживаемых МКД. Внутри таких крупных организаций создают множество различных внутренних подразделений, служб, отделов.

Пример

Когда УО выгодно нанимать сотрудников в штат на технические работы

К примеру, если в управлении управляющей организации находится 50 МКД, основная часть которых не новостройки, принятие в штат сотрудников на инженерно-технические функции оправдано. От жителей таких домов постоянно будут приниматься заявки и жалобы в связи с устранением неисправностей, текущим мелким ремонтом объектов общего имущества в МКД. Очевидно, что в домах с большим износом постоянно требуются ремонтные работы, более тщательное содержание и постоянный контроль за состоянием отдельных элементов дома. В таких условиях необходимость реагировать на поступающие аварийные заявки, при необходимости выезжать на место и осуществлять необходимые работы может оказаться гораздо выше, чем, например, в новостройках. В данном случае для управляющей организации выгоднее содержать штат собственных сотрудников, чем привлекать сторонние организации для выполнения работ инженерно-технического содержания.

В другой ситуации, когда количество обслуживаемых МКД не так велико, в составе домов преобладают новые и недавно построенные (не более 10 лет), управляющей организации выгодно часть сотрудников инженерно-технического состава нанимать по гражданско-правовым договорам для выполнения разовых работ.

На основании изложенного целесообразность приема сотрудников на постоянное место работы или выбор в пользу гражданско-правовых договоров на разовые работы, аутсорсинга определяется управляющей организацией исходя из сложившихся обстоятельств.