Как установить шлагбаум на придомовой территории

Актуально на 24 февр 2026

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Шлагбаум можно установить по решению общего собрания собственников. Эксперты системы УМД разобрали все этапы разработки и согласования установки. В материале готовая повестка дня, критерии согласования и ответы вопросы из практики.

Чтобы шлагбаум не демонтировали как незаконный и не наложили штраф за его установку, действуйте в четыре шага:

определите, кому принадлежит придомовая территория;
разработайте проектную документацию;
получите решение общего собрания в МКД;
согласуйте установку шлагбаума с компетентными органами.

Шаг 1. Определите, кому принадлежит придомовая территория

Убедитесь, что земельный участок под МКД сформирован и поставлен на кадастровый учет. Если это условие выполнено, вопрос об установке шлагбаума решается на общем собрании собственников помещений.

Если участок принадлежит муниципальному образованию или субъекту РФ, то только они могут принимать решения об установке шлагбаума. Но такая установка не должна нарушать права собственников и пользователей придомовой территории, создавать препятствия в проходе и проезде.

Шаг 2. Разработайте проектную документацию

Шлагбаум – некапитальный объект. На его установку не требуется разрешения на строительство. Но его установка невозможна без земляных работ.

Для этого выберите специализированную подрядную организацию. Она подготовит проект размещения будущего шлагбаума, где укажет его место размещения, тип, размер, внешний вид. Оценит затраты по установке шлагбаума.

Составить проект можно самостоятельно. Он готовится с учетом требований доступа к многоквартирному дому для пожарных, спасателей и скорой помощи. Такие правила установлены:

Законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о пожарной безопасности»;
приказом МЧС от 19.03.2020 № 194 «СП 1.13130.2020. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
приказом МЧС от 24.04.2013 № 288 «Об утверждении Свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;
СП 42.13330 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденным приказом Минстроя от 30.12.2016 № 1034/пр.

Читайте также, как устроить платную парковку на придомовой территории.

Шаг 3. Получите решение собственников

Решение об установке шлагбаума принимает общее собрание собственников. Необходимый кворум – не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Ни члены ТСЖ, ЖСК, ни собственники-автовладельцы, которым шлагбаум нужен для организации парковки, не уполномочены решать вопросы об установке шлагбаума.

Если шлагбаум требуется установить на придомовые территории двух и более МКД, решения об установке принимают собственники всех таких домов.

До начала общего собрания собственники вправе ознакомиться со схемой размещения шлагбаума, сметой на его установку, порядком въезда на придомовую территорию. Материалы будущего общего собрания должны находиться у инициатора, а доступ к ним должен быть открыт. Порядок ознакомления с документами определяется в сообщении о проведении общего собрания.

В повестку дня включают следующие вопросы:

Об установке на придомовой территории шлагбаума согласно проекту.
Об утверждении сметы на выполнение работ по установке шлагбаума.
Об утверждении источников, размера и порядка финансирования установки шлагбаума.
О наделении УО, председателя ТСЖ, председателя совета МКД или иного лица полномочиями по вопросам установки шлагбаума, в том числе на получение необходимых разрешений и согласований в любых органах власти и организациях по вопросам установки шлагбаума на придомовой территории, подписание договора на установку и техническое обслуживание шлагбаума.

Если кворума нет, решения по вопросам об установке шлагбаума, утверждении сметы и договора с подрядчиком, полномочиях на подписание такого договора являются недействительными.

Шаг 4. Согласуйте установку шлагбаума с компетентными органами

Согласование установки на придомовой территории шлагбаума может выполнить УО, ТСЖ, ЖК или иное уполномоченное собранием лицо.

Когда установку шлагбаума производит подрядная организация, она берет на себя все административно-организационные вопросы. Это согласование проекта шлагбаума с органом местного самоуправления, ГИБДД, МЧС.

В субъекте РФ могут быть установлены собственные правила согласования установки шлагбаумов и иных конструкций. В таких правилах содержатся уточнения в части порядка размещения ограждающих конструкций (шлагбаумов, ворот).

Например, в Москве согласовать шлагбаум можно в совете депутатов муниципального округа (постановление правительства Москвы от 02.07.2013 № 428-ПП). Для этого принятое собственниками решение или сформированные на бумажном носителе результаты опроса с приложением проекта размещения шлагбаума направляются для согласования в совет депутатов муниципального округа, на территории которого планируется размещение соответствующего ограждающего устройства.

Решение о согласовании установки шлагбаума либо об отказе в согласовании принимается советом депутатов в срок не позднее 30 дней со дня поступления документов.

На практике при обращении в совет депутатов дополнительно может потребоваться заявление от УО или иного уполномоченного собственниками лица с просьбой о согласовании установки шлагбаума, образец информационного листа (таблички) о порядке проезда спецтранспорта на придомовую территорию.

Без соответствующего решения собственников и согласования с компетентными органами шлагбаум может быть признан незаконной ограждающей конструкцией. В таком случае собственники или органы надзора, контроля могут требовать от УО, ТСЖ, ЖК демонтажа шлагбаума, который создает помехи в пользовании общим имуществом МКД.

Если установка шлагбаума произведена на основании решения собственников и согласована с компетентными органами, оспорить ее крайне сложно. Недостаточно сослаться на создание препятствий в проходе и проезде к МКД (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.08.2018 по делу № А40-233707/17-154-256).

Если шлагбаум создает препятствия в доступе собственникам или иным законным пользователям помещений в МКД, они вправе потребовать организации доступа на придомовую территорию. Для этого достаточно обязать УО, ТСЖ, ЖК выдать ключ, пульт от шлагбаума. Требование о демонтаже законно установленного шлагбаума будет излишним.

Вопросы из практики

Ситуация

Что грозит за установку шлагбаума без разрешения компетентного органа

Управляющие МКД лица обязаны соблюдать требования земельного и градостроительного законодательства, пожарной и санитарной безопасности. В случае их нарушения несут ответственность. При выявлении незаконно установленного шлагбаума проверяющий (МЧС, орган местного самоуправления) потребует от управляющего МКД лица демонтировать незаконный шлагбаум. А за неисполнение предписания оштрафует (ст. 19.5 КоАП).

Установка шлагбаумов без разрешения органов ГИБДД и организация на территории двора парковочных мест могут попасть под состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 12.33 КоАП.

Ситуация

Несет ли УО административную ответственность за ранее установленный шлагбаум

Такой риск есть.

Но если УО докажет, что шлагбаум появился до начала управления МКД, сможет избежать административной ответственности. Для этого можно сослаться на ранее принятое собственниками решение, проектную документацию дома с учетом ограждающих конструкций, запросить информацию в МЧС о прежних согласованиях, опросить собственников. Свои возражения строить на недоказанности вины в действиях УО (ст. 2.1–2.2 КоАП).

Ситуация

Может ли правление ТСЖ самостоятельно установить шлагбаум на придомовой территории

Нет, не может.

Правление ТСЖ не вправе принимать самостоятельное решение об установке шлагбаума при въезде на придомовую территорию без проведения общего собрания собственников. Решением общего собрания собственников правление может быть уполномочено на подписание договора с подрядной организацией в целях установки и технического обслуживания шлагбаума.

Ситуация

Достаточно ли 51 процента голосов собственников помещений в МКД, чтобы установить шлагбаум

Нет, такое решение не будет иметь юридической силы.

Установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком. А потому решение должно быть принято не простым большинством голосов, за него должны проголосовать не менее 2/3 от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство (решение Кировского районного суда г. Уфы от 14.02.2019 по делу № 2-666/2019, 2-9446/2018, решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 09.01.2019 по делу № 2-175/2019, 2-1810/2018).

Но когда принимается решение о благоустройстве участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников, включающее работы по установке ограждающих устройств (шлагбаума, забора), такой вопрос решается простым большинством голосов – более 50 процентов голосов собственников помещений в МКД (п. 2.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Ситуация

Может ли УО за счет нескольких собственников, заинтересованных в ограничении доступа во двор, установить шлагбаум

Нет, не может.

Вопрос об установке шлагбаума на придомовой территории решает общее собрание собственников в порядке статей 44–48 ЖК. При отсутствии решения собрания или отсутствии кворума по данному вопросу установка шлагбаума, даже за счет нескольких собственников, будет незаконной.

Ситуация

Что ответить собственнику помещения, который не согласен с установкой шлагбаума

Приведите собственнику три аргумента:

решение об установке шлагбаума принято собственниками на собрании квалифицированным большинством 2/3 голосов. Такое решение обязательно для всех собственников, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании;
при установке шлагбаума соблюдены нормы жилищного и земельного законодательства;
размещение шлагбаума согласовано с компетентными органами.