Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения и взносы в ТСЖ

Актуально на 7 нояб 2025

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Если собственники помещений создали ТСЖ, то размер платы за содержание жилого помещения и взносы членов товарищества утверждает общее собрание товарищества. В рекомендации мы рассказали, как определить размер платы и взноса и что сделать, чтобы их утвердить.

Определите расходы ТСЖ на содержание общего имущества

Взнос для членов ТСЖ и плату за содержание жилого помещения для нечленов товарищества установите в размере, который позволит содержать общее имущество в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Такое условие следует из части 1 статьи 156 ЖК, пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Внимание

С 1 января 2025 года ТСЖ на УСН обязаны платить НДС. Поэтому учтите налог при определении размера взноса и платы за содержание.

НДС нельзя предъявить к оплате собственникам дополнительно к стоимости содержания жилого помещения, но можно включить в состав платы. Это правило касается и взносов членов товарищества. Такие выводы следуют из письма Минстроя от 04.10.2024 № 58115-ДН/04.

Чтобы определить общие расходы на содержание дома, проведите осмотр общего имущества в МКД. Задача осмотра – определить необходимые виды и объем работ и услуг по содержанию и ремонту. По результатам осмотра составьте и утвердите смету доходов и расходов на год.

Когда будете составлять смету, руководствуйтесь:

результатами осмотров;
особенностями МКД, которым управляете;
минимальным перечнем, утвержденным постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290;
перечнем дополнительных работ – если его утвердило общее собрание членов ТСЖ;
необходимостью выполнять работы и оказывать услуги с определенной периодичностью (для примера возьмите прошлогоднюю смету).

Обязанность ТСЖ составить смету, чтобы утвердить платежи и взносы, устанавливает пункт 3 части 1 статьи 137 ЖК, пункт 33 Правил № 491. Если нет сметы, то и собирать деньги с собственников нельзя.

Подробнее о том, как составить и что включить в смету, читайте в отдельной рекомендации.

Рассчитайте размер взноса для членов ТСЖ

На основании сметы определите размер ежемесячного членского взноса. Размер взноса для каждого члена ТСЖ рассчитайте в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Руководствуйтесь уставом товарищества (ч. 8 ст. 156 ЖК). Для расчета воспользуйтесь формулой 1.

Формула 1. Расчет ежемесячного взноса члена ТСЖ

Размер взноса (руб./мес.)

= (

Сумма годовых расходов ТСЖ
(руб.)

–

Входящий остаток ден. средств с прошлого фин. года

–

Входящ. дебит. задолж. собственников

–

Сумма годовых доходов от деятельности ТСЖ

) :

12
(мес.)

Площадь помещения
(кв. м)

Площадь общего имущества
(кв. м)

Принцип расчета приведен в пункте 2.7 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденных приказом Госстроя от 14.07.1997 № 17–45.

Пример

Пример расчета ежемесячной суммы взноса

Председатель ТСЖ рассчитал размер взноса на содержание общего имущества М. Михайлова – собственника помещения.

Общая площадь помещений МКД – 15 462,9 кв. м.

Площадь помещения М. Михайлова – 75,8 кв. м.

Сумма годовых расходов (по смете) – 5 601 771,00 руб.

Сумма годовых доходов от прочей хозяйственной деятельности (по смете) – 271 200,00 руб.

Входящий остаток денежных средств (остаток прошлого года) – 31 725,15 руб.

Планируемые поступления от должников за прошлый год – 311 200 руб.

(5 601 771 – 31 725,15 – 311 200 – 271 200) : 12 × 75,8 : 15 672,57 = 2037,43 руб./мес.

Собственникам жилых и нежилых помещений можно установить различный размер взноса. Для этого размер должен соответствовать трем критериям:

установили не произвольно;
отвечает требованиям разумности;
не влечет недопустимых различий в правовом положении собственников жилых и нежилых помещений – соблюден баланс интересов собственников.

Такие условия обозначил Конституционный суд в постановлении от 29.01.2018 № 5-П. При отсутствии указанных критериев суд может признать недействительным решение членов ТСЖ, которое устанавливает различный размер платежей.

Подробнее о выводах Конституционного суда читайте в отдельном материале.

Рассчитайте размер платы для собственников, которые не стали членами ТСЖ

Собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в МКД независимо от наличия членства в ТСЖ или наличия договора с ТСЖ.

Внимание

Норму, которая обязывает собственников – нечленов ТСЖ оплачивать все расходы на содержание и ремонт по цене, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ, оспаривали в Верховном суде.

Но Верховный суд в решении от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256 указал на правомерность данной нормы и пояснил, что все собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 39 ЖК). Иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц.

Платить за содержание общего имущества в МКД обязаны все собственники независимо от членства в ТСЖ, но размер платы может отличаться, потому что нечлены ТСЖ не обязаны нести расходы на текущую деятельность товарищества.

Судебная практика неоднозначна. Есть решения в пользу ТСЖ, но есть и случаи, когда суды обязывают ТСЖ делать для собственников помещений, которые не стали членами товарищества, отдельный расчет.

Пример

Пример правомерности отдельного расчета платы за содержание и ремонт для собственника помещения – нечлена ТСЖ

ТСЖ обратилось в суд с иском взыскать с собственника помещения долг по оплате ЖКУ и пени. Данный собственник не стал членом ТСЖ.

Суд отказался удовлетворить требования ТСЖ (определение Московского городского суда от 27.01.2017 № 4г-503/2017). Суд установил, что общее собрание членов ТСЖ утвердило смету, в которой определена ставка расходов на текущую деятельность из расчета 1 кв. м. В расходы на текущую деятельность ТСЖ включило затраты на юридические услуги, услуги банка, страхование, охрану территории, праздничные и культурно-досуговые мероприятия, нотариальные, почтовые и другие расходы. Суд отметил, что в силу статьи 39 ЖК собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества. Однако расходы на текущую деятельность ТСЖ по смыслу статьи 154 ЖК к услугам по содержанию и ремонту общего имущества не относят.

Собственник-ответчик исключил дополнительные, как он считал, расходы и представил суду расчет, по которому у него есть переплата перед ТСЖ. Суд пришел к выводу об обоснованности представленного собственником расчета и об отсутствии оснований для взыскания с него задолженности.

В соответствии с судебной практикой, которая наработана в вашем регионе, вы можете рассчитывать размер платы для нечленов ТСЖ по формуле 1 или делать отдельный расчет по формуле 2.

Формула 2. Расчет размера платы для собственника помещения, который не стал членом товарищества

Размер платы (руб./мес.)

= (

Сумма годовых расходов ТСЖ

(руб.)

–

Входящий остаток ден. средств с прошлого фин. года

–

Входящ. дебит. задолж. собственников

–

Сумма годовых доходов от деятельности ТСЖ

–

Расходы на текущую деятельность ТСЖ

) :

(мес.)

Площадь помещения

(кв. м)

Площадь общего имущества

(кв. м)

Проведите общее собрание членов ТСЖ

Составить смету на год должно правление ТСЖ, утвердить – общее собрание членов товарищества (п. 3 ст. 148 ЖК). Такое правило установлено пунктами 4, 8.1 части 2 статьи 145, частью 8 статьи 156 ЖК, пунктом 33 Правил № 491.

Собрание членов ТСЖ может инициировать правление товарищества (п. 8 ст. 148 ЖК). Для этого каждому члену товарищества нужно направить письменное уведомление (ч. 1 ст. 146 ЖК). Повестка дня собрания – утверждение размера взносов для членов ТСЖ и размера платы за содержание жилого помещения для собственников, которые не стали членами товарищества.

Инициатор общего собрания должен направить уведомление о его проведении в письменной форме и вручить каждому члену товарищества под расписку или по почте (заказным письмом). Иные способы уведомления можно предусмотреть решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомить нужно не позднее чем за 10 дней до даты собрания.

Способы и сроки уведомления об общем собрании членов ТСЖ установлены частью 1 статьи 146 ЖК. Требования к уведомлению о собрании устанавливает часть 2 статьи 146 и часть 5 статьи 45 ЖК.

Собрание можно провести в очной, заочной или очно-заочной форме, а также с помощью ГИС ЖКХ или региональной информационной системы, если такую возможность предусмотрели в уставе товарищества (ч. 2.1 ст. 135, ч. 7 ст. 146 ЖК).

Подготовьте документы для собрания. В зависимости от того, какую формулировку включите в бланк решения члена ТСЖ, наступят те или иные правовые последствия.

Внимание

Если размер взноса и платы за содержание рассчитали с учетом НДС, предупредите об этом собственников. Разъясните, что обязаны уплачивать налог с 1 января 2025 года.

В таблице мы объединили формулировки решений собрания ТСЖ об утверждении размера платы и взноса и возможные последствия, если такие решения примут.

Таблица. Формулировки решений собрания ТСЖ и последствия от их принятия

	Формулировка решения	Последствия
1	«Утвердить взнос(ы) для члена ТСЖ на 2025 год в размере…»; «Утвердить плату за содержание жилого помещения для собственников, не являющихся членами ТСЖ, на 2025 год в размере…»	Утвержденные размеры взноса и платы будут действовать только в том календарном году, который указали в решении. На следующий год потребуется вновь их утверждать. Если собрание не утвердит взнос и плату, собственники будут вносить их в размере, который установил орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК). Минстрой разработал Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения на случай, если собственники не приняли решение о размере платы на содержание жилого помещения или не выбрали способ управления МКД (приказ Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр)
2	«Утвердить взнос(ы) для члена ТСЖ в размере…»; «Утвердить плату за содержание жилого помещения для собственников, не являющихся членами ТСЖ, в размере…»	Утвержденный размер будет действовать до того, как общее собрание ТСЖ примет иное решение. На практике такой размер может действовать до нескольких лет. Это может нарушать интересы ТСЖ и требования закона
3	«Утвердить взнос и плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы за содержание жилого помещения, утвержденному органом местного самоуправления для МКД аналогичной степени благоустроенности»	Размер взноса и платы может ежегодно повышаться, и утверждать его будет орган МСУ. Чтобы утвердить размер, собрание не потребуется. В этом случае есть риск, что размер взноса и платы не будет отвечать интересам ТСЖ и собственников. Собственники могут захотеть оспорить размер платы, так как его не согласовали с ними, а увеличение платы необоснованно

Определите сроки, когда будете проводить собрание. Если планируете изменить размер платы и взноса, то сроки проведения собрания установите с учетом предусмотренного срока извещения о таких изменениях.

Чтобы принять решение об утверждении размера взноса и платы, достаточно большинства голосов от общего числа голосов членов товарищества или их представителей, которые участвовали в собрании (ч. 4 ст. 146 ЖК).

Проинформируйте собственников

Известите членов ТСЖ об утвержденном размере взносов и собственников – нечленов товарищества о размере платы за содержание жилого помещения. Для этого составьте уведомление в письменной форме. Сообщение нужно разместить в помещении МКД, которое определило общее собрание членов ТСЖ и доступно для всех собственников. Это должен сделать инициатор собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения. Такие требования следуют из части 3 статьи 46, части 1.1 статьи 146 ЖК.

Если изменили размер платы, проинформируйте членов товарищества и собственников-нечленов не позднее чем за 30 календарных дней до дня, когда представляете платежные документы для платы ЖКУ. Разместите информацию на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Такое правило установлено подпунктом «а» пункта 32 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Передайте протоколы в ГЖИ

Передать решения и протокол собрания нужно двумя способами:

направить подлинники документов в орган ГЖН;
разместить электронные образы документов в ГИС ЖКХ.

Решения и протокол признают переданными, если у вас есть документ, который подтверждает факт и дату их получения органом ГЖН, и скан-образы размещены в открытом доступе в ГИС ЖКХ. Это обязано сделать правление ТСЖ течение пяти дней с момента, когда получило подлинники решений и протокола от инициатора собрания.

Такое правило следует из части 1.1 статьи 46, части 1.1 статьи 146 ЖК, пунктов 3, 5 Порядка передачи подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (приложение 2 к приказу Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр).

Подробнее о том, как передать в орган ГЖН документы общего собрания, читайте в отдельной рекомендации.