Какие опасные ошибки проверяющие сейчас находят в документах и действиях инициатора общего собрания

Актуально на 16 дек 2025

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Мы попросили жилищного инспектора рассказать, в чем ошибаются управляющие, когда готовят общие собрания и документы к ним. Выбрали шесть частых и опасных ошибок. По каждой ошибке объяснили, чем она опасна, как ее избежать. Подобрали примеры из судебной практики.

Опасные ошибки влекут недействительность собрания в целом или ничтожность решений по отдельным вопросам. Как правило, это существенные ошибки самого собрания, которые нашли отражение в протоколе.

Не передают ГЖИ документы общего собрания и не публикуют их в ГИС ЖКХ

В чем ошибка. По итогам собрания бланки решений собственников и протокол не передают в ГЖИ и не размещают в ГИС ЖКХ.

Как должно быть. Протокол передайте в ГЖИ и опубликуйте в ГИС ЖКХ в течение пяти дней с момента оформления или получения. Это лицензионное требование предусмотрено частью 1.1 статьи 46, частью 10.1 статьи 161 ЖК и приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Если общее собрание инициировали не вы, то не позднее 10 дней после собрания получите от инициатора подлинники решений и протокола общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК). Затем у вас есть пять дней, чтобы направить подлинники документов собрания в ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Передать документы собрания нужно двумя способами:

представить подлинники документов в орган ГЖН любым способом, который позволит подтвердить факт и дату их получения, например, передать лично в госжилинспекцию или направить заказным письмом с подтверждением получения
разместить в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.

Такие правила установлены в частях 1, 1.1 статьи 46 ЖК, пунктах 16, 17 Требований к оформлению протокола ОСС и в пункте 5 Порядка направления подлинников решений и протокола ОСС в орган ГЖН, утвержденных приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Подробнее о том, как передать документы в ГЖИ, читайте в отдельной рекомендации.

Последствия. Эта ошибка может стоить и денег, и принятого решения. ГЖИ вправе оштрафовать УО, ТСЖ, ЖСК, инициировать внеплановую проверку и признать решение собрания недействительным. Юридическим языком это называется «отменить все вытекающие правовые последствия».

В КоАП предусмотрено два вида санкций, о которых ниже.

Нарушение порядка направления документов общего собрания в орган ГЖИ – штраф от 3000 до 5000 руб. (ст. 19.7 КоАП).
Нарушение порядка размещения в ГИС ЖКХ информации о состоявшемся собрании и принятых решениях – штраф для должностного лица УО, ТСЖ, ЖСК от 5000 до 10 000 руб., при повторном правонарушении – от 15 000 до 20 000 руб. (ст. 13.19.2 КоАП).

Поэтому если инициатор в нарушение части 1.1 статьи 46 ЖК не передал вам документы общего собрания, то запросите их письменно. Этот запрос будет говорить о том, что управляющая МКД организация приняла все меры, чтобы исполнить свои обязанности.

Пример

за бездействие могут наказать

Суд признал обоснованным назначение штрафа по статье 19.7 КоАП за непредставление в ГЖИ документов общего собрания. УО в пятидневный срок не передала полученные от собственников копии протокола и бланки решений в орган надзора (постановление Ульяновского областного суда от 22.08.2016 по делу № 4А-274/2016).

По другому делу суд признал законным выданное в адрес УО предписание. Собственники в одностороннем порядке отказались от исполнения договора управления с УО, последняя не направила копии решений и протокола общего собрания в ГЖИ. Бездействие УО нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, не соответствует обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости. Оснований для неисполнения решения собрания у УО не было, сам по себе факт несогласия с решением, ссылки на отсутствие кворума не приостанавливают исполнение обязанности, установленной частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.01.2018 № Ф03-5245/2017).

Неправильно считают голоса по вопросам повестки дня

В чем ошибка. Голоса по вопросам повестки дня общего собрания всегда считают только от числа присутствующих, независимо от темы собрания.

Как должно быть. Подсчет голосов ведите в зависимости от вопроса, по которому будут голосовать собственники. Воспользуйтесь нашей подсказкой, чтобы избежать технических ошибок во время подсчета голосов.

См. также в таблице, какие вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и какое необходимо по ним количество голосов.

Последствия. Из-за ошибок в подсчете голосов собственников суд может признать решение собрания ничтожным полностью либо частично. Термин «ничтожность» означает, что принятое решение не имеет юридической силы с момента принятия. Такое решение даже не нужно оспаривать в суде, так как оно не влечет правовых последствий для собственников и иных заинтересованных лиц. Постановление суда о ничтожности будет обосновано подпунктом 2 статьи 181.5 ГК.

Собственники могут затем придать решению юридическую силу, но для этого придется провести повторное собрание (п. 4 ст. 181.4 ГК, п. 109 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25).

Пример

решение недействительно, так как голосов недостаточно

Суд признал решение собрания недействительным в части разрешения использовать общее имущество МКД на возмездной основе и наделения совета МКД полномочиями заключить соответствующий договор.

Чтобы принять такое решение, «за» должны были проголосовать собственники, которым принадлежит не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такого кворума на собрании не было, поэтому оно не могло принимать решение по указанным вопросам (апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2013 по делу № 11–1744).

Голосуют поквартирно, независимо от числа собственников одного помещения

В чем ошибка. При голосовании собственники ошибочно заполняют бланки решений и ставят подписи не только за себя, но и за членов семьи, которые имеют долю в праве собственности на квартиру. Чаще такие ошибки бывают по голосам супругов.

Как должно быть. Заранее проверяйте количество голосов, которым обладает каждый собственник во время голосования.

Помещение может принадлежать нескольким собственникам на праве совместной или на праве долевой собственности. Если вы не знаете или есть сомнения в том, как распределены доли между собственниками помещения, информацию проверьте через ЕГРН. От этого распределения зависит количество голосов, которое принадлежит каждому из сособственников.

Дело в том, что количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Допустим, один из членов семьи обладает 1/2 долей в праве на помещение, голосует от имени другого собственника, ставит за него подпись. Если у голосующего при этом нет доверенности и он не считается законным представителем второго собственника, то такой голос засчитывать нельзя.

Для подсчета голосов используйте специальную формулу.

Пример

члены семьи могут быть в доле

Обоим супругам принадлежит квартира площадью 64 кв. м. Собственность долевая, доли равны – это следует из выписки ЕГРН. Получается, что каждый обладает голосом исходя из площади 32 кв. м и имеет право голосовать.

Каждому из собственников нужно оформить отдельно: сообщение о проведении общего собрания, бланк решения для голосования.

При подсчете голосов нужно «забыть» число «64» и считать, что собственникам принадлежит по 32 кв. м площади.

Если помещение находится в совместной собственности супругов, то они могут голосовать совместно либо поручить кому-то одному голосовать. В этом случае требуйте оформленную доверенность. Когда доверенности нет, допустимо говорить о «презумпции молчаливого согласия второго супруга» и считать голоса исходя из всей площади принадлежащего супругам помещения. Такой вывод следует из статьи 253 ГК, статьи 35 СК. Если никто из супругов не выразил намерения голосовать по вопросам повестки общего собрания совместно или по отдельности, не выдал второму супругу доверенность, предполагается, что один супруг действует с согласия другого.

Пример

сособственники не делили доли в праве на имущество

Обоим супругам принадлежит квартира площадью 64 кв. м. Собственность совместная, доли не определены. Один из супругов на основании надлежаще оформленной доверенности голосует за другого. При подсчете голосов учитывается площадь 64 кв. м, а к бланку решения прикладывается копия доверенности.

Если доверенности нет, но согласие второго супруга предполагается, считайте голоса по всем 64 кв. м.

Последствия. Суд может признать недействительным решение общего собрания, на котором неверно были распределены доли и голоса собственников. Если сказать юридическим языком, то учет голосов собственников, за которых проголосовали иные неуполномоченные лица, может повлечь недействительность решения собрания. Это указано в пункте 1 статьи 181.4 ГК.

Пример

согласие второго супруга на голосование презюмируется

Суд отметил, что из подсчета голосов необоснованно исключили квартиру, принадлежащую супругам на праве совместной собственности. Любой из супругов вправе распоряжаться правами в отношении совместной квартиры, при этом согласие другого супруга предполагается. Следовательно, любой из сособственников был вправе голосовать на общем собрании в МКД, при этом голосование осуществляется всем количеством голосов (апелляционное определение Свердловского областного суда от 25.07.2017 по делу № 33–12241/2017).

В другом деле суд отметил, что любой из сособственников вправе участвовать в голосовании, при этом доверенность от другого сособственника не требуется. Суд также подтвердил, что два сособственника могут заполнить один бланк решения. Это не будет нарушением порядка голосования (апелляционное определение Свердловского областного суда от 23.08.2017 по делу № 33–13952/2017).

И все же есть риск, так как суды по-разному оценивают презумпцию согласия супругов.

Пример

просто так голосовать друг за друга нельзя

Суд признал недействительным решение собрания и ликвидацию ТСЖ и указал на ряд существенных недостатков. По некоторым помещениям голосовал один из сособственников. Другие сособственники перепоручили право голосовать, но доверенности оформили неверно. Суд признал доверенности недействительными и указал, что недопустимо учитывать по ним голоса (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 18.12.2012 по делу № 33–3606/2012).

В другом деле решение собрания признали недействительным, так как не было кворума. Квартира со спорными голосами была в совместной собственности, но в голосовании принимал участие один из сособственников. Его голос засчитали исходя из всей площади квартиры. Но у голосовавшего не было доверенностей от других собственников, не было соглашений по управлению общим имуществом (определение Московского областного суда от 12.01.2012 по делу № 33–566/2012(33–29450/2011)).

В Татарстане суд исключил из подсчета голоса тех, кто являются только участниками общей долевой или совместной собственности на помещение, но не имеют доверенностей. Суду не представили доказательств того, что извещение о собрании сделано в надлежащей форме и доведено до сведения всех собственников (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 09.10.2017 по делу № 33–16343/2017).

В сообщении о собрании не хватает информации

В чем ошибка. В сообщении о собрании не указывают место и порядок ознакомления с документами.

Как должно быть. Укажите место или адрес, где можно ознакомиться со всеми документами общего собрания. Это может быть офис УО, ТСЖ, квартира председателя ТСЖ или другое место. Сообщите порядок ознакомления (время, сроки). Документы собрания вы должны предоставлять любому собственнику помещения в МКД (подп. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК).

Подробнее о том, что включить в сообщение о проведении общего собрания, читайте в отдельной рекомендации.

Последствия. Если в тексте сообщения не указаны место и порядок ознакомления с документами общего собрания, можно ждать внеплановую проверку ГЖИ. Инспектор вправе выдать предписание за нарушение прав потребителей на информацию и расценить такое нарушение как основание, чтобы оспорить решение собрания.

Суды относят неуказание места и порядка ознакомления собственников с документами общего собрания к существенным нарушениям. Сохранить силу решения собрания можно при условии, что на собрании был кворум и не было иных существенных нарушений.

Пример

решение собрания недействительно, если собственники не могли заранее изучить материалы общего собрания

Суд признал решение собрания недействительным и указал на существенное нарушение прав собственников, так как у них не было возможности ознакомиться с материалами, которые представлены на собрании. О месте, где с ними можно ознакомиться, собственникам не сообщили (апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2017 по делу № 33–31916/2017).

Суд признал нарушение порядка организации общего собрания существенным, а решение собрания – недействительным. Дело в том, что уведомления о предстоящем собрании вручили в период проведения заочного голосования; как ознакомиться с материалами собрания – не указали (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 11.06.2015 по делу № 33–12919/2015).

Сообщение о собрании не вручают собственникам помещений под подпись

В чем ошибка. Сообщение о собрании делают как простое объявление в подъезде: «Внимание, скоро собрание». Если нет решения общего собрания собственников о том, что именно так нужно информировать о предстоящем собрании, то этого недостаточно.

Как должно быть. Составляйте уведомление на имя каждого собственника помещения, направляйте его заказным письмом или вручайте собственнику под подпись. По-другому сообщить об общем собрании можно только при условии, что ранее на общем собрании приняли соответствующее решение (ч. 4 ст. 45 ЖК). Оповестите каждого собственника не позднее чем за 10 дней до даты предстоящего собрания.

Последствия. В худшем случае решение общего собрания суд по иску ГЖИ или кого-то из собственников признает недействительным.

Отстоять принятое решение можно, если доказать, что нарушение порядка уведомления собственников о собрании не повлияло на кворум и итоги голосования. Тогда судья может вынести решение о том, что нарушения несущественные и решение собрания действительно. Такие выводы изложены в пункте 109 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25.

Пример

нарушение было, но решение общего собрания осталось в силе

Суд установил, что сообщения об общем собрании были вывешены на информационных и электрощитах первых этажей в каждом подъезде МКД. Инициативная группа прошла по квартирам и оповестила о собрании, выдала бланки решений собственников для голосования. Такой способ извещения не нарушает прав истца (одного из собственников помещений в МКД). Кроме того, голос истца не мог существенно повлиять на итоги голосования. При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что решение собрания действительно (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 19.02.2013 по делу № 33–460/2013).

Протоколы не оформляют в соответствии с приказом Минстроя № 266/пр

В чем ошибка. Когда составляют протокол, не учитывают обязательные требования к его реквизитам.

Как должно быть. До проведения собрания ознакомьтесь с обязательными требованиями к его оформлению. Список требований определен приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Протокол общего собрания – официальный документ (ч. 1 ст. 46 ЖК). Его составляют в письменной форме. Указывайте в протоколе:

наименование, номер и дату составления;
место проведения общего собрания, а также дату и время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
содержательную часть и заголовок к ней;
повестку дня;
информацию о кворуме;
результат голосования по каждому вопросу повестки дня;
место (адрес) хранения протокола и решений собственников;
перечень приложений.

Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии.

Как юридически верно оформить протокол и приложение к нему, читайте в отдельной рекомендации.

Последствия. Если протокол составлен не по правилам, решения общего собрания могут признать недействительными (ст. 181.3 ГК). Оспорить решение может ГЖИ или сами собственники.

Рисунок. Фрагмент протокола общего собрания собственников помещений

Ситуация

Должна ли ГЖИ обратиться в суд, если выявит нарушения в ОСС по вопросу выбора УО или способа управления МКД

Органы ГЖН вправе, но не обязаны обращаться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД с нарушением требований ЖК РФ.

По результатам проверки и не позднее 30 дней с даты регистрации обращения инспекция направляет заявителю ответ со сведениями о выявленных нарушениях и дальнейших действиях. Ответ должен содержать в себе не только перечень выявленных нарушений, но и причины, по которым ГЖИ не планирует обращаться в суд. Такими причинами могут быть:

выявленные нарушения не могли повлиять на итоги голосования собственников (например, доля собственников, уведомленных ненадлежащим образом, не могла повлиять на итоги голосования);
отсутствие в настоящее время кадровых резервов (нехватка сотрудников, участие должностных лиц органов государственного жилищного надзора в нескольких судебных разбирательствах) и др.

Также инспектор вправе предложить заявителю провести личную встречу, чтобы обсудить результаты внеплановой проверки правомерности принятия решений на ОСС.