Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в МКД и коммунальные услуги на ОДН

Актуально на 17 авг 2026

Денис Нестеренко, генеральный директор ООО «АУДИНОР», независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, практикующий юрист в сфере ЖКХ

Эксперты системы УМД пояснили отличия в понятиях и расчетах платы за КР на СОИ и ОДН.

В состав платы за содержание жилого помещения включают расходы на оплату:

холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в МКД;
отведения сточных вод в целях содержания такого имущества.

Эти положения закреплены в пункте 2 части 1, пункте 1 части 2 статьи 154, части 1 статьи 156 ЖК.

Для реализации нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения Правительство РФ утвердило постановление от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление № 1498).

Это постановление изменило:

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491);
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354);
Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 (далее – Правила № 124);
Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 (далее – Правила № 306).

Внесенные изменения предусматривают:

случаи и порядок включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД (далее – коммунальные ресурсы на СОИ);
случаи и порядок начисления платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды (далее – коммунальные услуги на ОДН);
новые правила покупки у ресурсоснабжающих организаций (далее – РСО) коммунальных ресурсов, используемых управляющими организациями, ТСЖ, ЖК, ЖСК для содержания общего имущества.

В чем отличие коммунальных ресурсов на СОИ от коммунальных услуг на ОДН

С 1 января 2017 года холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, – это:

либо коммунальные ресурсы на СОИ;
либо коммунальные услуги на ОДН.

Все зависит от способа управления МКД.

Если домом управляет УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, то речь идет о коммунальных ресурсах на СОИ. Дело в том, что плата за перечисленные ресурсы по общему правилу входит в плату за содержание жилого помещения. Это предусмотрено пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК и пунктами 29, 33 Правил № 491. Однако перечисленные ресурсы относятся к коммунальным услугам на ОДН, если собственники помещений:

выбрали непосредственное управление МКД;
не выбрали способ управления;
не реализовали выбранный способ управления.

В каждом из этих трех случаев плата за ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, включается в плату за коммунальные услуги. Это установлено частью 5 статьи 154 Жилищного кодекса РФ и пунктом 40 Правил № 354.

В то же время отопление всегда считается коммунальной услугой. Независимо от выбранного способа управления МКД ее нужно оплачивать совокупно без разделения на плату за потребление в жилом или нежилом помещении и потребление в целях содержания общего имущества в МКД. Такое требование следует из совокупных положений пунктов 40, 42, 42(1) Правил № 354.

Как рассчитать плату за коммунальные ресурсы на СОИ

Потребители должны оплачивать коммунальные ресурсы на СОИ в рамках платы за содержание жилого помещения. Это установлено пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ. Такая обязанность действует для собственников как жилых, так и нежилых помещений.

Первоначально при включении расходов на оплату этих коммунальных ресурсов в плату за содержание жилого помещения их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 года.

Для первого включения принимать решение на общем собрании собственников помещений не требуется. Это закреплено в части 10 статьи 12 Закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 176-ФЗ).

После первого включения размер расходов на оплату коммунальных ресурсов на СОИ нужно определять исходя из нормативов их потребления. Это определено абзацем 4 пункта 29 Правил № 491.

Нормативы утверждают уполномоченные органы субъектов РФ (п. 3 Правил № 306). Нормативы КР на СОИ должны утвердить исходя из объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. Это следует из пункта 2 Правил № 306. Срок для утверждения – до 1 июня 2017 г. Если норматив не утвердили, можно применять норматив на ОДН, действующий на 1 ноября 2016 года. Это следует из пункта 3 Постановления № 1498 (ст. 7 ЖК).

Если в субъекте норматив утвержден, то о порядке расчета платы за коммунальные ресурсы на СОИ см. отдельную рекомендацию.

Кроме того, дополнительные возможности есть у собственников помещений в МКД, который оборудован общедомовым прибором учета (ОДПУ). Такие собственники на общем собрании вправе принять одно из двух решений о том, как в особом порядке определять размер расходов на коммунальный ресурс на СОИ:

исходить из среднемесячного объема потребления ресурса и потом проводить перерасчет размера расходов по показаниям ОДПУ (порядок перерасчета Правительство РФ еще не утвердило);
руководствоваться объемом потребления ресурса по показаниям ОДПУ согласно установленным тарифам.

Такое решение собственники принимают простым большинством от числа голосов тех, кто участвовал в собрании. Это следует из части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

Возможность принять одно из двух указанных выше решений предусмотрена в части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ. Такое нововведение 10 августа 2017 года в кодекс внес Закон от 29 июля 2017 г. № 258-ФЗ. До этого законодательство прямо не разрешало применять показания ОДПУ, чтобы определять плату за коммунальные ресурсы на СОИ. Это вызывало большие трудности при расчетах с РСО.

Подробно расчеты платы за КР на СОИ мы разобрали в материале Как рассчитать плату за КР на СОИ: навигатор по формулам.

Внимание

после первоначального включения расходов на коммунальные ресурсы на СОИ для изменения их размера решение собственников помещений не требуется

До 10 августа 2017 года действовало правило: если расходы на коммунальный ресурс на СОИ первоначально включили в плату за содержание жилого помещения, а затем субъект РФ утвердил норматив, то для изменения размера расходов собственники должны принять решение на общем собрании. Последствия на случай, если решение не приняли, описаны в пункте 3 письма Минстроя России от 30 декабря 2016 г. № 45099-АЧ/04.

Однако сейчас при изменении норматива или тарифа закон не требует принимать какие-либо решения на общем собрании. Такое уточнение 10 августа 2017 года внесли в часть 10 статьи 12 Закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как рассчитаться с РСО за коммунальные ресурсы на СОИ

Порядок расчетов с РСО определен в пункте 21 Правил № 124.

Если МКД оборудован ОДПУ, то объем коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем, нужно определять по показаниям этого ОДПУ за вычетом объема, потребленного в нежилых помещениях по прямым договорам с РСО.

Если МКД не оборудован ОДПУ, то такой объем необходимо определять по формуле, приведенной в подпункте «в» пункта 21 Правил № 124, исходя из норматива потребления коммунального ресурса на содержание общего имущества.

Если исполнитель не обязан оплачивать коммунальный ресурс в полном объеме, то он должен оплатить коммунальный ресурс на СОИ:

в объеме норматива потребления при отсутствии ОДПУ или
в объеме разницы показаний ОДПУ и всего объема, который должны оплатить потребители.

Это предусмотрено пунктом 21(1) Правил № 124.

Такие ситуации возможны, например, в случаях, если:

собственники решили сохранить прежний порядок предоставления и расчетов за коммунальные услуги при смене непосредственного управления (ч. 18 ст. 12 Закона № 176-ФЗ);
РСО воспользовалось правом на односторонний отказ от договора с исполнителем (п. 30 Правил № 124).

Ситуация

Обязана ли УО заключать договор КР на СОИ

Да, обязана. УО заключает с РСО договор на приобретение КР на СОИ в двух случаях:

орган МСУ назначил ее временной УО (ч. 17 ст. 161 ЖК);
собственники заключили прямые договоры с РСО (подп. «г» – «ж» п. 17 Правил № 354).

Такое правило предусмотрено подпунктом «а» пункта 31.1. Правил № 354.

Как рассчитать плату за коммунальные услуги на ОДН

Если МКД управляет УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, то потребитель вносит плату за коммунальные услуги, потребленные в жилом или нежилом помещении. Коммунальные услуги на ОДН не начисляются. Коммунальный ресурс на СОИ нужно оплачивать в рамках платы за содержание жилого помещения.

Потребители оплачивают коммунальные услуги на ОДН отдельно от коммунальных услуг, потребленных в жилых или нежилых помещениях, в случаях, если собственники:

выбрали непосредственное управление МКД;
не выбрали способ управления;
не реализовали выбранный способ управления.

Это предусмотрено пунктом 40 Правил № 354 и частью 5 статьи 154 Жилищного кодекса РФ.

Порядок начисления платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, за исключением отопления, закреплен в пункте 42 Правил № 354.

Плату за коммунальные услуги, потребленные на ОДН, нужно определять в порядке, который установлен пунктами 44–46 Правил № 354.

Размер платы за ОДН в доме, где установлен ОДПУ (кроме отопления), определяют по формуле 10 приложения № 2 к Правилам № 354. При этом объем на ОДН, приходящийся на жилое или нежилое помещение, рассчитывают по формулам 11 - 12(2) приложения № 2 к Правилам № 354. Если этот объем за расчетный период будет отрицательным, то его учитывают в следующем расчетном периоде при определении объема на ОДН (п. 44 Правил № 354).

Плату за соответствующий вид коммунальной услуги на ОДН не начисляют в двух случаях:

объем КУ на ОДН за расчетный период составит ноль (п. 45 Правил 354);
объем коммунального ресурса по показаниям ОДПУ за расчетный период меньше чем сумма объемов соответствующего вида КУ за этот же расчетный период во всех жилых и нежилых помещениях и объемов соответствующего вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за этот расчетный период при самостоятельном производстве коммунальной услуги по отоплению или ГВС (п. 46 Правил № 354).

При отсутствии ОДПУ размер платы за коммунальную услугу на ОДН (кроме отопления) определяют по формуле 10 приложения № 2 к Правилам № 354. Объем коммунального ресурса при содержании общего имущества в МКД, который приходится на жилое или нежилое помещение, определяют по формуле 15 приложения № 2 к Правилам № 354 (п. 48 Правил № 354).

Размер платы за коммунальные услуги на ОДН отражают в платежном документе за ЖКУ отдельной строкой по каждому виду ресурсов по требованиям подпунктов «д», «е» пункта 69 Правил № 354.

Плату за отопление необходимо рассчитывать без разделения на потребление внутри помещения и на ОДН в порядке, установленном пунктами 42(1) и 42(2) Правил № 354. Начисление зависит от установленного субъектом РФ способа оплаты:

в течение отопительного периода;
равномерно в течение календарного года.

Потребителям в нежилых помещениях исполнитель начисляет плату за отопление в порядке, определенном пунктом 43 Правил № 354.

Ситуация

Правомерно ли начисление платы на коммунальные услуги, предоставленные на ОДН сверх установленного норматива потребления

Внимание

Плата за коммунальные услуги на ОДН начисляется в случае непосредственного управления МКД, а также если способ управления не выбран либо не реализован.

При способе управления многоквартирным домом УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК плата за холодную и горячую воду, электрическую энергию, отведение сточных вод, потребляемые при содержании общего имущества в МКД (КР на СОИ), входит в состав платы за содержание жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Законодательство не предусматривает возможность выставлять собственникам помещений в МКД плату за коммунальные услуги на ОДН свыше установленного норматива потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в МКД. Исключение – общее собрание собственников помещений приняло решение о распределении фактического объема коммунальной услуги, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

При этом введено ограничение на распределение между потребителями объема коммунальной услуги на ОДН свыше установленного норматива потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в МКД (п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).