Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

История директора, который ошибся в выборе дома для управления. Чем он рисковал и как выпутался

Генеральный директор крупной УО рассказал, как удалось убедить суд, надзорников и собственников в том, что ЧП в доме произошло не из-за плохой работы УО, а по вине застройщика. Пришлось срочно научиться разбираться в дефектах строительства и экспертных заключениях, а еще быть осторожным впредь.

Предисловие

Я — директор крупной управляющей организации. Моя организация управляет почти двумя миллионами квадратных метров в Москве. Я расскажу вам свою историю, которая не закончилась трагедией по счастливой случайности. Мне и моей команде пришлось выпутываться из череды проверок, исправлять собственные и чужие ошибки.

«Я с радостью подписал договор управления, но не предвидел последствий»

В 2017 году я заключил договор с одним из крупных застройщиков и получил в управление дом-новостройку бизнес-класса в хорошем районе Москвы. Договор с застройщиком заключили на три месяца, как тогда позволяло законодательство. Позже мы предложили жителям продолжить сотрудничество и с помощью инициативной группы прошли через общее собрание, подписали договор управления уже с собственниками помещений.

Через год после ввода дома в эксплуатацию фасад здания пошел трещинами. На одном из совещаний главный инженер сказал: «Это плохо кончится, необходимо принимать меры — заказывать экспертизу, устанавливать причину. Давайте срочно обратимся к застройщику — скорее всего, это дефект строительства». Я проигнорировал просьбу. Поручил провести частичный ремонт элементов фасада — и на этом все. Тогда мне казалось: дом новый, ничего критичного в трещинах нет. Еще есть время подождать и посмотреть, будет ли усугубляться проблема. Я ошибся.

«У нас ЧП!»

Однажды в 4:30 утра меня разбудил звонок главного инженера. Оказалось, в том самом доме с высоты 15-го этажа выпал кусок стеклянного фасада площадью 6 кв. м. Я срочно выехал в жилой комплекс.

Я приехал на место в 5:20, возле подъезда уже была толпа: перепуганные жители, МЧС, репортеры и надзорники. Я нашел главного инженера, попросил доложить ситуацию. Он рассказал, что обрушение произошло в 4 утра, был жуткий грохот. Собственники вызвали полицию и позвонили в диспетчерскую. С минуты на минуту должны были приехать представители прокуратуры и администрации.

Единственное, что в то утро казалось хорошей новостью — отсутствие автомобилей и людей внизу в момент падения. Только благодаря этому была надежда, что уголовного дела не будет.

Последсвия плохого состояния общего имущества в МКД:

Если ненадлежащее содержание общего имущества привело к увечьям или смертельному исходу, такие действия расценят как уголовное преступление. Правоохранительные органы привлекут виновного за причинение вреда здоровью разной степени тяжести (ст. 111–113 и 115 Уголовного кодекса). Возможна также формулировка «за причинение смерти по неосторожности» (ч. 2 ст. 109 Уголовного кодекса). За такие преступления должностное лицо могут лишить свободы на срок до 15 лет.
Отвечать за преступление будет руководитель управляющей МКД организации или должностное лицо, которое несет ответственность за обслуживание МКД. Вина лица в таких преступлениях чаще всего неосторожная.

«Переговоры не помогли»

Мы выбрали стратегию защиты — были уверены, что виноват застройщик. Юридический отдел выработал хороший план защиты, как потом показала практика. В нем было четыре основных пункта:
1. Поднять все документы по дому — важна каждая бумажка.
2. Провести переговоры с застройщиком, зафиксировать результаты — поможет понять настрой противоположной стороны и заранее узнать их аргументы.
3. Направить официальную претензию — пригодится для суда. Судьи уважают попытки сторон урегулировать проблемы в досудебном порядке.
4. Подготовить исковое заявление, если переговоры и претензии не дадут результатов.

Переговоры с застройщиком я проводил лично. К согласию мы не пришли.

Наши юристы настаивали, что вины УО нет, а виноват в аварии застройщик, поскольку гарантийный срок на здание еще не вышел. Представители строительной компании утверждали обратное: несчастный случай — это следствие ненадлежащего обслуживания общего имущества.

Затем по утвержденному плану наши юристы подготовили претензию и получили отказ от застройщика отрабатывать недоделки в рамках гарантийного срока.

Дальше последовал иск на застройщика. К моменту подачи иска у нас уже были на руках документы по дому, протокол совещания с застройщиком, претензия и ответ на нее. Юристы оформили и направили в арбитражный суд исковое заявление о понуждении застройщика исполнить гарантийные обязательства

Как устанавливают гарантийный сроки:

Гарантийный срок — это период времени, когда УО или участник долевого строительства могут потребовать от застройщика устранить строительные дефекты.
Гарантия для объекта долевого строительства — пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование — три года (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Гарантийный срок на объект долевого строительства исчисляют со дня передачи объекта участнику долевого строительства. Срок на технологическое и инженерное оборудование исчисляют со дня подписания первого передаточного акта.

«Мы лишим вас лицензии»

Начались бесконечные проверки надзорников. Я лично ходил на прием в МЧС, ГЖИ и к прокурору. Все хором заявили: «Вы ненадлежаще обслуживали дом, поэтому разрушился фасад. Мы добьемся, чтобы суд лишил вас лицензии».

ГЖИ и прокуратура возбудили административные дела. Госжилнадзор говорил, что с нас хватит и штрафа. А вот прокурор хотел просто лишить лицензии на дом. Прокурор района лично возбудил административное дело о нарушении лицензионных требований (ст. 14.1.3 КоАП). В суде нам грозили, что найдут повод привлечь повторно и забрать лицензию навсегда. В итоге мы отделались штрафом 300 тыс. руб. Для этого дела мы приготовили другой аргумент, но об этом позже.

«Суд встал на нашу сторону»

Арбитражный суд принял наш основной иск к застройщику к рассмотрению, но затем дело сразу приостановили. В иске речь шла о строительных недоделках, недостатках, а вот экспертизы и акта осмотра не было. Была только исполнительная документация от застройщика. Судья запросил акт, в котором зафиксированы строительные недостатки.

Это был прокол юристов — пришлось срочно составлять акт осмотра. Мы собрали комиссию из инженеров нашей организации и представителей собственников и вышли на осмотр дома. Комиссия зафиксировала все визуальные недоделки фасада.

Мы представили акт, и суд начал рассматривать дело. Застройщик с иском не согласился. Обосновал позицию тем, что получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и комиссия стройнадзора приняла дом без замечаний. Акт, который составили наши инженеры и группа собственников, застройщик оспорил. Ответчик заявил, что готов признать только решение независимой экспертизы.

По закону каждая сторона может сама выбрать экспертное учреждение и поставить перед экспертами свои вопросы (ст. 82 АПК). Юристам пришлось реабилитироваться — они подобрали экспертов из трех разных учреждений и составили свое ходатайство с главными вопросами эксперту.

Правильно задать вопросы эксперту оказалось очень важно в нашем случае. Он технический специалист, может просто указать в заключении «ненадлежащее состояние» или расписать лишние технические подробности, которые не сыграют в нашу пользу.

В нашем случае обязательно было спросить, что стало причиной обрушения: строительный дефект или ненадлежащая эксплуатация. Юристы справились и с этой задачей — задали нужные вопросы.
Прошло два долгих месяца, прежде чем эксперт огласил свое заключение. По результатам экспертизы трещины на фасаде, а также факт частичного обрушения фасада — это дефекты строительства.
Суд прислушался к мнению эксперта и вынес решение в пользу УО — застройщик обязан провести гарантийный ремонт фасада здания.

Послесловие

Суд мы в итоге выиграли. Застройщик приступил к выполнению гарантийного ремонта. Кроме того, мы взыскали с застройщика судебные расходы, а также сумму штрафа, которую присудила нам прокуратура за нарушение лицензионных требований.

Я и моя команда прошли непростой путь в этой истории. Хочу поделиться с вами полезными в работе каждого управляющего выводами — уж поверьте моему опыту. Их всего пять:
1. Проводите первичный комиссионный осмотр дома, если собираетесь брать его в управление.
2. Проверьте документы на дом, а также паспорта на инженерное оборудование.
3. Прислушивайтесь к мнению инженерной службы, всегда обсуждайте возможные риски.
4. Всегда оспаривайте решение надзорников, если не согласны с ним.
5. Ведите переписку с надзорниками, застройщиком и собственниками в письменном виде.
6. Рассказывайте в соцсетях о подобных ситуациях, о том, как на самом деле обстоят дела. Как вы сражаетесь за интересы собственников и заставляете виновных нести ответственность.