Концепция развития правового регулирования деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (4-й сценарий)

Концепция развития правового регулирования деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (далее - Концепция), предполагает сохранение действующей системы государственного лицензирования деятельности управляющих организаций с одновременным развитием системы саморегулируемых организаций, основанных на добровольном членстве лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Основа правового регулирования деятельности саморегулируемых организаций.

В соответствие со статьей 2 Федерального закона от 01.12.2007
№315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (далее - №315-ФЗ) под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Минимальные требования к саморегулируемой организации (далее - СРО) установлены статьей частью 3 статьи 3 № 315-ФЗ:

а) в качестве членов СРО должно быть не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности или не менее 100 субъектов профессиональной деятельности определенного вида, если федеральными законами в отношении СРО, объединяющих субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности, не установлено иное;

б) должно быть обеспечено наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми членами СРО;

в) наличие дополнительной имущественной ответственности СРО каждого ее члена перед потребителями выполненных работ (услуг) и иными лицами.

В соответствие с частью 3 статьи 4 №315-ФЗ стандарты и правила СРО могут устанавливать дополнительные требования к предпринимательской или профессиональной деятельности определенного вида и должны:

а) соответствовать федеральным законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам;

б) соответствовать правилам деловой этики, устранять или уменьшать конфликт интересов членов саморегулируемой организации, их работников и членов постоянно действующего коллегиального органа управления СРО;

в) устанавливать запрет на осуществление СРО деятельности в ущерб иным субъектам предпринимательской или профессиональной деятельности;

г) устанавливать требования, препятствующие недобросовестной конкуренции, совершению действий, причиняющих моральный вред или ущерб потребителям товаров (работ, услуг) и иным лицам, действий, причиняющих ущерб деловой репутации члена СРО либо деловой репутации СРО.

Статьей 6 №315-ФЗ определены основные функции, права и обязанности СРО.

Так, СРО осуществляет следующие функции:

разрабатывает и устанавливает условия членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в СРО;
применяет меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные №315-ФЗ и внутренними документами СРО, в отношении своих членов;
осуществляет анализ деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в СРО в форме отчетов в порядке, установленном уставом СРО или иным документом, утвержденными решением общего собрания членов СРО;
представляет интересы членов СРО в их отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления;
организует профессиональное обучение, аттестацию работников членов СРО или сертификацию произведенных членами саморегулируемой организации товаров (работ, услуг), если иное не установлено федеральными законами;
обеспечивает информационную открытость деятельности своих членов, опубликовывает информацию об этой деятельности в порядке, установленном законом и внутренними документами СРО;
осуществляет контроль за предпринимательской или профессиональной деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО;
рассматривает жалобы на действия членов СРО и дела о нарушении ее членами требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО;
ведет реестр членов СРО в соответствии с требованиями, установленными №315-ФЗ.

СРО наряду также вправе осуществлять иные предусмотренные федеральными законами и уставом СРО функции, в частности,
СРО имеет право:

от своего имени оспаривать в установленном законодательством Российской Федерации порядке любые акты, решения и (или) действия (бездействие) органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, нарушающие права и законные интересы СРО, ее члена или членов либо создающие угрозу такого нарушения;
участвовать в обсуждении проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, государственных программ по вопросам, связанным с предметом саморегулирования, а также направлять в форме документов на бумажном носителе или в форме электронных документов (пакета электронных документов), подписанных СРО с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи, в органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления заключения о результатах проводимых ею независимых экспертиз проектов нормативных правовых актов;
вносить на рассмотрение органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предложения по вопросам формирования и реализации соответственно государственной политики и осуществляемой органами местного самоуправления политики в отношении предмета саморегулирования;
запрашивать в органах государственной власти Российской Федерации, органах государственной власти субъектов Российской Федерации и органах местного самоуправления информацию и получать от этих органов информацию, необходимую для выполнения СРО возложенных на нее федеральными законами функций, в установленном федеральными законами порядке.

В соответствие со статьей 12 №315-ФЗ источниками формирования имущества СРО являются:

регулярные и единовременные поступления от членов СРО (вступительные, членские и целевые взносы);
добровольные имущественные взносы и пожертвования;
средства, полученные от оказания услуг по предоставлению информации, раскрытие которой может осуществляться на платной основе;
средства, полученные от оказания образовательных услуг, связанных с предпринимательской деятельностью, коммерческими или профессиональными интересами членов СРО;
средства, полученные от продажи информационных материалов, связанных с предпринимательской деятельностью, коммерческими или профессиональными интересами членов СРО;
доходы, полученные от размещения денежных средств на банковских депозитах;
другие не запрещенные законом источники.

Статьей 13 №315-ФЗ СРО вправе применять следующие способы обеспечения имущественной ответственности своих членов:

1) создание системы личного и (или) коллективного страхования;

2) формирование компенсационного фонда.

Предметом контрольной деятельности СРО является соблюдение членами СРО требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО. Основанием для проведения внеплановой проверки является поступление жалобы на действия (бездействие) члена СРО, а также иные основания, предусмотренные внутренним документом СРО.

В соответствие с положениями статьи 55 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - №248-ФЗ) федеральным законом о виде контроля может предусматриваться, что результаты деятельности СРО по осуществлению контроля за деятельностью своих членов могут быть признаны контрольными (надзорными) органами, осуществляющими (организующими) в отношении членов СРО виды контроля, на основании соглашения о признании результатов такой деятельности саморегулируемой организации, заключаемого саморегулируемой организацией с контрольным (надзорным) органом (далее - соглашение о признании результатов деятельности).

Условия для заключения соглашения:

СРО на добровольной основе;
СРО работает 3 и более года;
СРО имеет компенсационный фонд;
предмет контроля СРО за деятельностью своих членов идентичен предмету вида контроля либо охватывает более широкий круг вопросов.

При этом Правительством России в положении о виде контроля устанавливает критерии и дополнительные условия для заключения соглашения о признании результатов деятельности СРО.

Особенности саморегулирования деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Саморегулирование деятельности по управлению многоквартирными домами не подменяет собой деятельность органов государственного жилищного надзора и лицензионного контроля, а направлено на защиту прав и законных интересов добросовестных управляющих организаций, товариществ собственников жилья либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов при взаимодействии с собственниками помещений в многоквартирном доме, органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Одновременно СРО – это партнер государства при решении вопросов:

сопровождения проведения общего собрания собственников помещений в МКД для принятия решения о способе управления МКД, о выборе управляющей организации;
контроль своевременного проведения контрольных мероприятий;
контроль исполнения предписаний, выданных органом публичной власти;
проверка соответствия юридического лица/ИП – члена СРО, подготовка соответствующего заключения для органа ГЖН о необходимости прекращения допуска УО на рынок управления МКД;
рассмотрение жалоб собственников помещений в МКД и(или) иных участников рынка на действия (бездействие) УО; оперативное принятие мер воздействия, включая применение мер дисциплинарного характера;
и проч.

В развитие требований, установленных частью 3 статьи 3 № 315-ФЗ, представляется целесообразным уточнить требования, которым должна соответствовать некоммерческая организация для признания ее саморегулируемой организацией, а именно объединение в составе СРО в качестве ее членов не менее 25 субъектов профессиональной деятельности в сфере управления многоквартирными домами, которые в совокупности осуществляют деятельность по управлению не менее чем 30% всех МКД на территории субъекта Российской Федерации.

В целях успешной реализации Концепции помимо положений №315-ФЗ, №248-ФЗ и Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» необходимо установить в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ) дополнительные особенности саморегулирования деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, предусматривающие:

2.1 Порядок создания СРО, формирования состава органов СРО и условия членства в СРО;

2.2 Предмет деятельности, функции и полномочия СРО;

2.3 Порядок разработки и утверждения стандартов и правил СРО;

2.4 Установление полномочий Минстроя России в части утверждения федеральных стандартов деятельности СРО;

2.5 Порядок и предмет контрольной деятельности СРО;

2.6 Особенности формирования имущества СРО;

2.7 Особенности осуществления имущественной ответственности СРО;

2.8 Порядок взаимодействия СРО и органов ГЖН;

2.9 Порядок рассмотрения жалоб на действия (бездействие) членов СРО;

2.10 Виды мер дисциплинарного характера и основания их применения в отношении членов СРО;

2.11 Роль СРО при решении вопросов допуска на рынок и прекращения такого доступа для УО – члена СРО;

2.12 Роль СРО при проведении процедуры выбора способа управления МКД и\или смене лица, осуществляющего управление МКД;

2.13. Возможность создания центров оценки квалификации в целях обучения и проведения квалификационных экзаменов специалистов в ЖКХ.

2.14 Особенности ведения реестра членов СРО;

2.15 Особенности заключения соглашения о признании результатов деятельности СРО, о взаимодействии органов управления СРО и органа ГЖН субъекта РФ.

Доступ на рынок (для УО – членов СРО).

3.1 Модель государственного лицензирования деятельности сегодня основана на формальном подходе, а именно допуск управляющей организации (далее - УО) на рынок управления МКД осуществляется при наличии лицензии, которая выдается при соответствии формальным лицензионным требованиям.

При принятии решения лицензирующим органом не производится оценка реального профессионального уровня УО, ее специалистов, наличия материально-технической базы и проч. Отказ в выдаче лицензии в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой практически невозможен.

Оценка компетентности работников УО является формальной (квалификационный аттестат обязан иметь только директор), оценка добросовестности УО не проводится. Важно отметить, что отсутствие грубых нарушений, факта дисквалификации не является показателем профессиональной компетенции и добросовестности УО.

Дополнение существующей системы допуска на рынок инструментами института саморегулирования даст возможность более углубленной проверки УО «на входе» в рынок.

СРО через свои стандарты и правила будут предъявлять требования к своим членам - управляющим организациям, которые не учтены сегодня в перечне лицензионных требований, такие как: квалификация персонала, опыт, деловая репутация, наличие материально-технической базы, осуществлять контроль соблюдения требований законодательства.

3.2 Анализ действующего законодательства, правоприменительной практики показал, что лицензирование не позволяет оперативно прекратить деятельность недобросовестного участника рынка.

Аннулирование лицензии является исключительно редкой практикой, поскольку процесс принятия и реализации такого решения сложен и требует длительного времени, так как осуществляется в судебном порядке и усложнен множеством бюрократических процедур. В среднем на реализацию всего процесса требуется не менее одного года.

Невозможно лишить лицензии за недобросовестное поведение на рынке, такое как рейдерский захват домов через поддельные протоколы общего собрания собственников помещений в МКД, за несоблюдение требований законодательства и национальных стандартов деятельности УО.

Дополнение существующей системы допуска на рынок инструментами института саморегулирования даст возможность внедрить механизмы оперативного реагирования для прекращения деятельности недобросовестных УО – членов СРО.

3.3 При системе государственного лицензирования в случае аннулирования лицензии УО продолжает управление МКД до назначения временной УО или выбора УО собственниками помещений в МКД.

Возможна процедура замены лишенной лицензии УО проведением муниципальных конкурсов по отбору новой УО. В случае, если на конкурс, проводимый органом местного самоуправления, нет участников, появляется проблема «брошенных домов». Таким образом, непрерывность управления домом при системе государственного лицензирования не обеспечивается.

В системе саморегулирования, в первую очередь, работают механизмы коллективной ответственности представителей профессионального сообщества, основанные на принципах, закрепленных в нормативных документах СРО, принятых всеми ее членами с учетом социальной ответственности бизнеса и справедливого распределения подобного рода нагрузки исходя из оговоренного и принятого членами СРО баланса интересов.

СРО способна обеспечивать процедуру смены УО без ущерба для имущества собственников помещений в МКД. Инструментами СРО в этой работе являются:

информирование собственников МКД о решении об исключении УО из СРО с одновременным размещением сведений в ГИС ЖКХ;
определение временной УО из состава членов СРО до выбора новой УО в порядке, установленном законодательством;
разъяснения собственникам о сроках и порядке смены УО;
предложение собственникам помещений в МКД нескольких УО – членов СРО для выбора на общем собрании;
сопровождение проведения общего собрания (при необходимости);
сопровождение и контроль передачи документов, в том числе, технической документации, новой УО (в обязательном порядке в отношении УО - членов СРО; при наличии соглашения между органом ГЖН и СРО в отношении УО, не являющихся членами СРО).

Процесс непрерывности управления для всех МКД возможно также обеспечить посредством постоянного участия представителей профильных органов власти субъекта РФ и органов местного самоуправления в руководящих органах СРО.

3.4 В целях развития института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами Концепцией предлагается законодательно установить возможность/право органа ГЖН субъекта РФ заключать соглашения о взаимодействии с органами управления СРО по вопросам реализации функций допуска на рынок, контроля и надзора, проведения квалификационного экзамена и проч., в том числе в отношении УО, не являющихся членами СРО.

***

На основании вышеизложенного Концепцией предлагается внедрение следующих основных процессов взаимодействия органов ГЖН, органов местного самоуправления и СРО в отношении УО – членов СРО:

1) аннулирование лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется органом государственного жилищного надзора при наличии соответствующего заключения СРО в числе прочих документов, доказывающих необходимость прекращения допуска на рынок или по инициативе СРО;

2) исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации осуществляется органом государственного жилищного надзора при наличии соответствующего заключения СРО в числе прочих документов, доказывающих необходимость такого решения;

3) подбор из состава членов СРО организаций, способных сменить УО, у которой прекращен допуск на рынок, а также УО претендующих на право получения статуса временной УО;

4) в случае выявления субъектом РФ – держателем реестра МКД, домов без управления сообщает об этом в СРО. СРО – держатель реестра УО, в свою очередь, должна предложить перечень УО для рассмотрения и принятия решения собственниками МКД.

Таким образом, УО – члены СРО, получат со стороны СРО не только дополнительный контроль, но и дополнительные гарантии осуществления деятельности, а также при устранении претензий со стороны органа ГЖН. Так, для добросовестной УО, не смотря на дополнительные финансовые обязательства по обеспечению своего членства в СРО, выгоднее быть членом СРО.

Концепцией предлагается предусмотреть все возможные варианты взаимодействия СРО и органа ГЖН в целях формирования на местах профессионального, прозрачного, ответственного рынка управления МКД.

Система требований.

Предметом государственного жилищного надзора в соответствии с частью 1 статьи 20 ЖК РФ является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, а именно:

требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
требований к формированию фондов капитального ремонта;
требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;
правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;
требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе;
требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах;
требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;
требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиляционных и дымовых каналов.

Полный перечень обязательных требований, за соблюдением которых осуществляется государственных жилищный надзор, на сегодняшний день содержится в 25 нормативно-правовых актах[1].

Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ, а именно:

регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее;
наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа - единоличного исполнительного органа юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым такие полномочия переданы) лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата;
отсутствие у должностного лица и (или) учредителя (участника) лицензиата, должностного лица и (или) учредителя (участника) соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, лиц, являвшихся учредителями (участниками) лицензиата, лицензия которого аннулирована и доля в уставном капитале которого превышала пятьдесят процентов, а также лиц, в том числе являвшихся учредителями (участниками) лицензиата, доля в уставном капитале которого превышала пятьдесят процентов, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации (далее - реестр дисквалифицированных лиц), информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии, об учредителе (участнике) лицензиата, учредителе (участнике) соискателя лицензии;
отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее предоставленной лицензиату, соискателю лицензии;
соблюдение лицензиатом требований к размещению информации;
непривлечение к административной ответственности лицензиата, соискателя лицензии за грубое нарушение лицензионных требований в течение трех лет, предшествующих дате получения лицензии, дате продления срока ее действия;
отсутствие в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информации о банкротстве юридического лица, которое осуществляло деятельность по управлению многоквартирными домами и должностными лицами и (или) учредителями которого являлись должностные лица и (или) учредители соискателя лицензии, в течение трех лет, предшествующих дате обращения за лицензией такого соискателя лицензии.

При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством Российской Федерации. В настоящее время такие дополнительные требования, соответствие которым является предметом лицензионного контроля, содержатся в 16 нормативно-правовых актах[2].

Помимо обязательных требований, существует перечень документов добровольного применения – государственные стандарты[3], своды правил[4] и профессиональные стандарты[5]. В рамках действующего законодательства эти документы не обязательны для применения, а их несоблюдение со стороны УО не наказуемо.

В системе саморегулирования стандарты деятельности занимают центральное место, так как соответствие таким стандартам является обязательным условием для членства в СРО, а их несоблюдение приводит к применению мер дисциплинарного характера и может стать причиной для исключения УО из СРО (запрет на деятельность).

На уровне каждой СРО формируется концепция обязательного применения единых стандартов, алгоритмов, чек-листов, блок-схем, инструкций по эксплуатации МКД, единой отчетности по исполнению договора управления, долгосрочного планирования (3-5 лет) ремонтных работ, организация работы по повышению квалификации работников УО, обоснованная дифференциация размера платы за жилое помещение в зависимости от технического состояния МКД и проч.

Функции и полномочия по разработке и утверждению соответствующих стандартов деятельности управляющих организаций, а также методических рекомендаций по их применению целесообразно установить на федеральном уровне. При этом СРО сможет разрабатывать дополнительные региональные стандарты деятельности управляющих организаций, предусматривая региональную специфику.

Контрольно-надзорная деятельность

Система контроля за деятельностью УО в системе государственного лицензирования осуществляется органами ГЖН.

Органы ГЖН осуществляют проверки в рамках рассмотрения жалоб со стороны собственников помещений в МКД и плановых проверок. При этом, органы ГЖН чрезмерно перегружены ввиду большого количества возложенных на них полномочий и функций. В качестве основной меры реагирования на нарушения являются штрафы, которые, в конечном итоге, перекладываются на жителей и поступают в бюджеты.

В связи с принятием нового закона о контроле и надзоре (№248-ФЗ), а также действующего моратория на проведение проверок деятельности субъектов предпринимательской деятельности, эффективность деятельности органов ГЖН заметно снизилась. Осуществлять профилактические мероприятия для органов ГЖН затруднительно по ряду оснований.

В этой связи особенно актуальным является развитие системы СРО в качестве основного партнеров органов ГЖН как для проведения профилактики правонарушений УО, так и проведения своевременных контрольных мероприятий и разрешения споров в досудебном порядке.

Важно отметить, что ключевым фактором реализации контрольных полномочий в отношении УО является заинтересованность СРО именно в профилактике нарушений со стороны своих членов, поскольку в случае причинения УО вреда в результате своей деятельности СРО должна будет обеспечить реализацию мер финансовой ответственности.

Также органы СРО вправе рассматривать жалобы граждан, проводить проверку, по результатам которой вправе применить широкий диапазон действенных мер дисциплинарного воздействия: предписание об устранении нарушения, предупреждение, штраф, приостановка деятельности, исключение из членов СРО.

Важно отметить, что действие Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля», регламентирующий отдельные вопросы моратория на проверки, не распространяется на проведение контрольных мероприятий органами СРО в части соблюдения минимальных требований к членам СРО.

Органы ГЖН смогут сосредоточиться именно на реализации функций, связанных с проверкой фактического состояния общего имущества собственников помещений в МКД и, соответственно, проверять не перечень работ, а результаты работ по установленным параметрам в отношении каждого элемента общего имущества, технического состояния МКД.

Концепцией предлагается предусмотреть возможность взаимодействия СРО и органа ГЖН посредством заключения соглашений о совместной контрольно-надзорной деятельности в отношении УО.

После становления системы саморегулирования в сфере управления МКД полномочия по контролю за деятельностью УО могут быть переданы в СРО от органов ГЖН в полном объеме.

Квалификация специалистов.

В соответствие с действующими положениями ЖК РФ, руководитель УО должен иметь квалификационный аттестат, который выдается в случае успешной сдачи квалификационного экзамена, проводимого лицензионной комиссией с целью проверки знаний претендентами требований законодательства РФ к осуществлению деятельности по управлению МКД, и действует на территории всех субъектов РФ.

Единственное требование к претенденту на получение квалификационного аттестата: информации о нем нет в реестре дисквалифицированных лиц.

Возможно аннулирование аттестата, если он выдан по подложным документам, если сведения об аттестованном лице внесены в реестр дисквалифицированных лиц управляющих организаций либо если данное лицо совершило преступление средней тяжести, тяжкое или особо тяжкое преступление, а также преступление в сфере экономики, что подтверждено вступившим в силу приговором суда.

Требования к иным специалистам управляющей организации в законодательстве на сегодняшний день отсутствуют.

Минусов у действующей системы много. В частности, для проведения экзамена один раз в пять лет утверждаются 200 вопросов. Все они есть в открытом доступе в интернете. При этом правильные ответы никем не оцениваются и не утверждаются, что сразу ставит под сомнение объективность решения о результатах сдачи экзамена. Требование о периодическом подтверждении квалификации в законодательстве отсутствует.

Более полноценной представляется система независимой оценки квалификации (далее - НОК), при которой формируются условия, способствующие (мотивирующие) к получению необходимых знаний и периодическому повышению квалификации, внедрению объективного и независимого механизма подтверждения квалификации, формированию реального реестра специалистов всех уровней, что позволит оценить объем дефицита кадров в отрасли, а также позволит освободить лицензионные комиссии от непрофильной функции – проверка знаний. Обязанностью комиссии останется лишь проверка наличия свидетельства о квалификации.

Создание системы центров оценки квалификации (далее – ЦОК) специалистов в ЖКХ может базироваться на системе саморегулируемых организаций в субъектах РФ.

Также Концепцией предлагается установить, что проведение квалификационного экзамена для специалистов (5,6,7 уровней) управляющих организаций, являющихся членами СРО, производится такой СРО, в том числе на базе ЦОК.

Ведение реестров.

Концепцией предлагается следующая система реестров в сфере управления МКД:

7.1 Реестр МКД с указанием технических характеристик и информации о степени износа – ответственный орган исполнительной власти субъекта РФ;

7.2 Реестр лиц, осуществляющих управление МКД - ответственная СРО субъекта РФ;

7.3 Реестр лицензий – ответственный орган ГЖН субъекта РФ.

Ведение реестров должно быть регламентировано актами Минстроя России и обеспечено размещение в ГИС ЖКХ.

Перераспределение полномочий в сфере управления МКД

№ п/п	Предмет государственного жилищного надзора / полномочие органа ГЖН	Предмет лицензионного контроля	Предмет / полномочие контроля СРО	Полномочие органа публичной власти
1.	Использование и сохранность жилищного фонда, в т.ч. использование и содержание жилых помещений, общего имущества собственников помещений в МКД	-	-	-
2.	Порядок осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в МКД	-	-	Порядок осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в МКД
3.	Порядок осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в МКД	-	-	-
4.	Формирование фондов капитального ремонта	-	-	Формирование фондов капитального ремонта
5.	Создание и деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД		Создание и деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД
6.	Предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов
7.	Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность			Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
8.	Правила содержания общего имущества в МКД	-	-	-
9.	Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения	-	Экспертиза установленного размера платы за жилое помещение на основании решения общего собрания собственников МКД или уполномоченным органом местного самоуправления. Подготовка заключений и рекомендаций по изменению размера платы за содержание жилого помещения в части экономической обоснованности и сбалансированности.	Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения
10.	Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов
11.	Энергетическая эффективность и оснащенность помещений МКД и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов
12.	Порядок размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению МКД, информации в системе	Соблюдение лицензиатом требований к размещению информации	Соблюдение лицензиатом требований к размещению информации	-
13.	Обеспечение доступности для инвалидов помещений в МКД	-	-	-
14.	Безопасная эксплуатация и техническое обслуживание ВДГО, ВКГО, а также содержание относящихся к общему имуществу в МКД вентиляционных и дымовых каналов	-	-	-
15.	-	Ведение реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД вместе с реестром МКД	Ведение реестра лиц, осуществляющих управление МКД	Ведение реестра МКД
16.	-	Проведение квалификационного экзамена для руководителей управляющих организаций, не являющихся членами СРО	Проведение квалификационного экзамена для руководителей управляющих организаций, являющихся членами СРО, в том числе на базе ЦОК	-
17.	-	Регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ	Регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ	-
18.	-	Отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД возникло ранее	Отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД возникло ранее	-
19.	-	Наличие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата	Наличие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата	-
20.	-	Отсутствие у должностного лица и (или) учредителя (участника) лицензиата, должностного лица и (или) учредителя (участника) соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления	Отсутствие у должностного лица и (или) учредителя (участника) лицензиата, должностного лица и (или) учредителя (участника) соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления	-
21.	-	Отсутствие учредителя и должностного лица в реестре дисквалифицированных лиц	Отсутствие учредителя и должностного лица в реестре дисквалифицированных лиц	-
22.	-	Отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее предоставленной лицензиату, соискателю лицензии	Отсутствие в сводном федеральном реестре лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами информации об исключении из членов СРО	-
23.	-	Непривлечение к административной ответственности лицензиата, соискателя лицензии за грубое нарушение лицензионных требований в течение трех лет, предшествующих дате получения лицензии, дате продления срока ее действия	Неприменение мер дисциплинарного характера за грубое нарушение лицензионных требований в течение трех лет, предшествующих дате получения лицензии, дате продления срока ее действия	-
24.	-	Отсутствие в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информации о банкротстве юридического лица, которое осуществляло деятельность по управлению МКД	Отсутствие в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информации о банкротстве юридического лица, которое осуществляло деятельность по управлению МКД	-
25.	Проведение обследования объектов ЖКХ
26.	Требование о предоставлении необходимой для выполнения своих функций информации от юридических и физических лиц
27.	Составление административных протоколов
28.	Участие в судебных разбирательствах в качестве истца или ответчика
29.	Проведение разъяснительной работы с гражданами	-	Проведение разъяснительной работы с гражданами	-
30.	-	-	Рассмотрение жалоб на действия членов СРО и дел о нарушении ее членами требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО	-
31.	Признание состояния многоквартирного дома аварийным	-	-	-
32.	Проверка протоколов ОСС	-	Проверка протоколов ОСС	-
33.			Осуществление контроля за расходованием денежных средств собственников
34.	-	-	Наличие необходимого количества специалистов и работников, материально-технической базы для осуществления деятельности по управлению МКД	-
35.	-	-	Обеспечение системы досудебного разрешения споров	-
36.	-	-	Подбор кандидатов для назначения временной управляющей организации	Назначение временной управляющей организации

[1] Приказ Минстроя России от 30.12.2020 № 912/пр «Об утверждении перечня нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного жилищного надзора, лицензионного контроля за деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами»

[2] Приказ Минстроя России от 30.12.2020 № 912/пр «Об утверждении перечня нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного жилищного надзора, лицензионного контроля за деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами»

[3] ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»;

ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»;

ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»;

ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования»;

ГОСТ Р 2.601-2019 «Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы»;

ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;

[4] СП 255.1325800.2016. «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»;

СП 372.1325800.2018 «Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации»;

СП 394.1325800.2018 «Здания и комплексы высотные. Правила эксплуатации»;

СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния»;

СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг».

[5] В настоящее время действует около 40 профессиональных стандартов по видам профессиональной деятельности в сфере ЖКХ.