ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»

Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее - законопроект) разработан в целях снижения не восполняемых убытков управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов (далее - УО, ТСЖ, кооператив).

Федеральным законом «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается введение с 01 января 2026 г. дополнительное налогообложение организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения в виде налога на добавленную стоимость по прогрессивной ставке от 5% до 7% от дохода организации с понижением прогрессивного порога применения ставок налога, также повышается ставка НДС с 20 до 22 процентов при обычной системе налогообложения.

На основании части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Для собственников помещений частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В сфере управления многоквартирными домами плата за содержание и ремонт принимается собственниками помещений на общем собрании многоквартирного дома или органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и/или решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения. Для принятия изменений платы за содержание жилого помещения в силу изменения налогового законодательства требуется провести общее собрание собственников помещений.

Отказ собственников помещений от принятия решения об установлении платы за содержание жилого помещения на общем собрании по их усмотрению без учета выполнения обязательных требований с надлежащим финансированием является повсеместной практикой, так как законодательно не предусмотрены какие-либо последствия для собственников помещений в случае непринятия или принятия экономически необоснованной платы за содержание жилого помещения.

В случае принятия законопроекта об изменении налогообложения отсутствуют гарантии для лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, что собственники помещений или органы местного самоуправления примут решение об увеличении платы за содержание и ремонт на размер выпадающих доходов, возникших из-за изменения налогообложения.

В настоящее время деятельность управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов (далее - УО, ТСЖ, кооператив) по предоставлению работ и услуг по содержанию и ремонту общего имуществ в многоквартирном доме относится к предпринимательской деятельности с налогооблагаемым доходом от содержания, ремонта и управления. Подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ предусмотрено освобождение от налогообложения НДС операции по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в случае, если такие работ (услуг) приобретаются у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Несмотря на имеющуюся льготу по НДС, в управляющей организации будут формироваться невосполнимые убытки от повышения стоимости работы подрядных организаций на применяемую ими новую ставку НДС, повышения ставки НДС на 2% от услуг (работ) выполняемых без привлечения подрядных организаций, а так же за счет разрыва сроков от авансовых платежей по НДС и поступлений платежей за содержание жилого помещения.

В отрасли жилищных услуг более 90% организаций применяют УСН, и с продолжением перехода на прямые договора за коммунальные услуги количество организаций на УСН продолжает расти.

Введение НДС для управляющих организаций и организаций, оказывающих подрядные работы на общем имуществе многоквартирного дома, влечет увеличение выпадающих доходов на 7–22% в год.

При серьезной недофинансированности деятельности управляющих организаций за счет невозможности объективно восполнить требуемые средства уже в первом квартале 2026 года прогнозируются перебои в работе всех служб - от аварийных до абонентских, несвоевременность выплат заработной платы, налогов и сборов, сокращение персонала в подрядных организациях, практически полной невозможности проведения текущего ремонта и сокращения объемов содержания общего имущества, что скажется на безопасности условий жизни граждан и стабильности предоставлении коммунальных услуг.

Законопроектом предлагается формировать размер платы за содержание жилого помещения с учетом налогов и сборов, подлежащих уплате в бюджет в связи с осуществлением деятельности по управлению многоквартирными домами, включая суммы налогов и сборов, исчисляемые по операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом РФ, с учетом сумм налогов и сборов подлежащих уплате в бюджет подрядными организациями, заключившими договора на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Проектируемой нормой части 7² статьи 156 Жилищного кодекса РФ предлагается ввести требование, что размер платы за содержание жилого помещения подлежит изменению на размер НДС подлежащий уплате управляющей организацией и сумм НДС подлежащих уплате в бюджет подрядными организациями заключившими договора на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и вводится основание распределения суммы между собственниками пропорционально доли в общем имуществе многоквартирного дома, при возникновении требования уплаты в бюджет НДС управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе в подрядных организациях заключившими договора на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

В целях исключения злоупотребления собственниками помещений в виде отказа в принятии экономически обоснованной платы и для исполнения требования проектируемых частей 7.1-7.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ предлагается в силу закона, изменять плату за содержание жилого помещения без решений об установлении платы за содержание жилого помещения органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и общих собраний собственников помещений многоквартирного дома.

Это позволит гарантированно увеличить налоговую базу на 5% от суммы начисления за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имуществ в многоквартирном доме, без рисков неплатежей в бюджет и дробления бизнеса со стороны предпринимателей малого и среднего бизнеса.

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

к проекту федерального закона

«О внесении изменений в Жилищный кодекс

Российской Федерации»

Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

ПЕРЕЧЕНЬ

актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию

в связи с принятием Федерального закона

«О внесении изменений в Жилищный кодекс

Российской Федерации»

Принятие Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия федеральных законов.