Спрашивали? Отвечаем: ОСС в новом МКД, размер платы и запросы жителей

Из подборки ответов Ассоциации «Р1» на вопросы её членов за апрель узнайте, может ли человек по передаточному акту на квартиру инициировать ОСС в новостройке и голосовать на собрании, вправе ли УО повысить размер платы на индекс инфляции и нужно ли предоставлять АВР по запросу жителя.

Может ли инициировать ОСС в новостройке физлицо, принявшее квартиру от застройщика по передаточному акту

Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, инициатором годового и внеочередного ОСС может быть любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо. Согласно разъяснениям Минстроя РФ, данным в письме от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04, при расчёте кворума и в дальнейшем при подсчёте результатов учитываются голоса: собственников; их представителей; лиц, принявших помещения по передаточному акту. По сути, такой акт – альтернатива правоустанавливающего документа до госрегистрации недвижимости. Поэтому лицо может быть инициатором ОСС после принятия помещения от застройщика – если он подписал такой документ не менее чем за 10 календарных дней до инициации собрания.

Возможно ли провести ОСС без актуального реестра собственников

Организовать общее собрание без реестра невозможно. Его необходимо запросить у УО и ТСЖ, если инициатор – собственник, и, или актуализировать. Для этого есть несколько путей: Заказать выписку из ЕГРН и сверить данные с теми, что содержатся в предыдущих реестрах, полученных до 1 марта 2023 года.

Номера права собственности не являются ПДн, поэтому доступны и сейчас. Если сведения о госрегистрации совпадают, значит, информация о правообладателе не менялась. Обратиться к нотариусу, чтобы он запросил из ЕГРН персональные данные владельцев помещений (пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ). Для этого компании требуется подать письменное заявление, указав, что сведения нужны для защиты прав и законных интересов. Запросить необходимые ПДн у лиц, которые могут без согласия гражданина получить их из ЕГРН. Среди них – совладельцы имущества на праве общей собственности, супруг или супруга собственника, арендодатель и наниматель, обладатель сервитута, в том числе публичного, в отношении недвижимости.

Могут ли голосовать на ОСС в новостройке собственники, получившие передаточный акт более года назад

На основании ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, вправе принимать участие в ОСС – в течение года со сдачи дома в эксплуатацию. Закон возлагает на них наравне с собственниками бремя содержания общего имущества МКД. Поэтому участники долевого строительства до оформления квартиры в ЕГРН могут выбирать УО и заключать договор управления. К тому же госрегистрация является правом, а не обязанностью владельца. Судебная практика подтверждает полномочия принявших квартиры по акту собственников голосовать на ОСС: апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2023 № 33-21388/2023; определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.10.2022 по делу № 88-14588/2022 и от 07.07.2021 по делу № 88-11860/2021. Имеет ли УО право без проведения ОСС повысить размер платы на индекс потребительских цен Законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД. Это касается и случаев использования уровня инфляции или индекса потребительских цен. На подобные действия требуется решение общего собрания собственников: его участники могут предоставить УО право индексировать размер платы без ежегодного оформления его изменений решениями (определение ВС РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 по делу № А21-463/2018). Также не требуется отдельное согласие ОСС в случае роста ставки из-за изменения стоимость коммунальных ресурсов на СОИ – повышение утверждают органы власти субъекта РФ (п. 29(5) Правил № 491, письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04). Соответствующая позиция отражена в деле № А76-3786/2017.

Обязана ли УО в ответ на запрос жителя МКД предоставить акты выполненных работ и отчёт о затратах

Как указано в п. 34 Правил № 416, управляющая организация, ТСЖ или кооператив по запросу собственника помещения в многоквартирном доме направляет ему любую информацию из перечня п. п. 31, 32 этих Правил. Срок ответа на обращение – один день с момента поступления заявки. Акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту входят в список документов, с которыми собственники вправе знакомиться. Согласно пп. «г» п. 31 Правил № 416, УО обязана в том числе размещать их в ГИС ЖКХ. Если АВР загружены в систему, то можно в ответ на запрос таких данных сообщить, где посмотреть акты. Если же запрошенная информация в ГИС ЖКХ отсутствует и заявитель вправе её получить, то её необходимо предоставить. Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в жилищно-коммунальной сфере? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.

Ольга Шевлягина

Главный редактор

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/17611-sprashivali-otvechaem-oss-v-novom-mkd-razmer-platy-i-zaprosy-zhiteley?utm_source=email&email=lvnsro@mail.ru&utm_medium=email&key=R1M4F8Fj06xTaDiEBxwg&utm_campaign=2025_12_18_24_portal_for_ossusers&utm_term=lvnsro@mail.ru