Стратегия развития ЖКХ Российской Федерации до 2035 г.

Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства до 2020 г. (далее – Стратегия) утверждена распоряжением Правительства РФ от 26.01.16 № 80-р. В разделе «Управление многоквартирными домами» государство устанавливает главную цель – повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью коммунальных услуг, услуг по содержанию и текущему ремонту. Предполагалось, что заявленная цель будет достигнута через решение следующих задач: профессиональное управление многоквартирными домами, создание условий для повышения активности собственников помещений многоквартирных домов, формирование стимулов для повышения стоимости их имущества. Видимо, что-то пошло не так, но отрасль к намеченной цели не добралась или все еще находится в пути. Почему так произошло? Причина, вероятно, в тех мероприятиях, которые привели к отрицательному для отрасли эффекту.

Можно ли рассматривать лицензирование как способ подтверждения профессионализма управляющих организаций? Разве для повышения профессионализма требуется лицензирование? На практике нужны меры стимулирования для ТСЖ, ЖСК, УК по подготовке кадров. Сейчас обучить кадры и провести их независимую аттестацию не получается.

Обучение происходит за счет затрат, а аттестация — за счет прибыли, но я не помню, чтобы в ТСЖ, ЖСК или УК таковая была, средств порой даже на оплату комиссии банку за обслуживание счета не хватает, не говоря уже про аттестацию. Стимулов к обучению нет, но в некоторых субъектах РФ и в отдельно взятых УК есть собственные центры повышения квалификации. Им выгодно это делать просто потому, что в этих городах созданы условия для здоровой конкуренции среди УК. Конкурируют кадрами, а не серыми схемами.

Спорной является формулировка Стратегии: «Лицензирование позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций».Оказалось, все наоборот, лицензию достаточно легко получить лицу, которое никогда не работало в сфере ЖКХ. По логике разработчиков Стратегии, лицензирование не должно препятствовать приходу на рынок новых организаций, однако именно эта форма допуска на рынок оказания услуг в сфере ЖКХ оказалась карательным механизмом для зачистки от новых игроков.

А что означает термин «недобросовестные управляющие организации»? Фактически государство подтверждает, что у нас есть недобросовестные организации. Это не правовой термин, и любой чиновник может дать свое субъективное понятие недобросовестности. Зачастую понятие, данное чиновником, не имеет ничего общего с профессионализмом УК.

Стратегия содержит много карательных предложений по изменению законодательства в отношении «умирающих» УК. Пора бы посмотреть правде в глаза. Все штрафы оплачиваются из полученной платы за содержание и ремонт, все выпадающие доходы формируются из-за небаланса начислений за коммунальные ресурсы и коммунальные услуги по содержанию и ремонту, и в этих организациях никогда нет прибыли, потому что нет иного источника доходов, кроме платежей населения. Деньги от уплаченных штрафов в дома не возвращаются.

В действующей Стратегии нет мероприятий, направленных на создание устойчивого бизнеса с долгосрочными инвестициями в многоквартирные дома, в том числе и поэтому сложно провести энергосервисные мероприятия и повысить их энергоэффективность.

Нет и стимулирующих мер для инвестиций в обновление домов как для бизнеса, так и для собственников.

Еще одно направление, заявленное в действующей Стратегии и связанное с изменениями в системе управления многоквартирными домами с высоким уровнем износа – привлечение частных управляющих организаций. Любой управленец скажет, что при существующей системе лицензирования это невозможно, так как из-за таких домов УК может лишиться лицензии по причине недофинансирования реально дорогих работ и услуг в доме при низком платеже, установленном ОМСУ. Людям, проживающим в таких домах, не позавидуешь. Мало того что у них может не быть общепринятых коммунальных услуг в доме, например, горячей воды или канализации, так еще и при их отсутствии надо много платить в строке «содержание и ремонт». Даже при наличии государственных и муниципальных субсидий в таких домах порой невозможно в полном объеме выполнить весь необходимый объем работ. Разве что субсидия должна быть такой величины, что за эти деньги проще новый дом построить.

Можно и дальше говорить о действующей Стратегии, но лучше задуматься о том, как изменить очень сложную ситуацию в отрасли управления многоквартирными домами. Настало время подготовки новой Стратегии до 2026 г., в которой необходимо учесть имеющиеся недостатки и сделать так, чтобы новые решения не наносили вред отрасли, ведь в первую очередь от непродуманных нововведений пострадает население.

Все эксперты сходятся во мнении, что прежде всего следует проанализировать сложившиеся проблемы и причины их возникновения. Мы тоже изучили проблемы отрасли. И оказалось, что государство решает за собственников множество вопросов, и собственник помещений, имея права, не может ими воспользоваться. Помимо этого, государство оградило собственника от ряда его обязанностей и взяло на себя их решение.

На первом этапе становления рынка управления многоквартирными домами это было оправданно, но сейчас выходит дорого для самих же собственников, т.к. фактически не они являются хозяевами своего имущества. Если взять это утверждение за основу, то необходимо решить вопрос регулирования деятельности управляющих организаций. Будет ли лицензирование или саморегулирование в отрасли – разберутся эксперты, хотя оба способа имеют свои плюсы и минусы. Но для любого способа необходимо определить критерии оценки выполняемой работы управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, по которым можно установить наличие нарушений и обеспечить строгое распределение ответственности между собственниками помещений и управляющими компаниями. Лишь тогда собственники будут осознано выделять деньги на содержание и ремонт и, само собой разумеется, контролировать выполнение работ.

Сейчас УК и ТСЖ отвечают за все, даже за то, что не профинансировано или не заказано, но есть в лицензионных требованиях. Новая стратегия должна включать мероприятия, направленные на создание приоритета решения собственников помещений многоквартирного дома, договора управления многоквартирным домом, решения совета многоквартирного дома, и исключать нормы, позволяющие одному собственнику при обжаловании действий в ГЖИ, прокуратуре отменять решения собственников помещений многоквартирного дома.

Мы предлагаем изменить подход к минимальному перечню работ и услуг в многоквартирном доме. Сейчас этот перечень не делится на работы (услуги), обеспечивающие безопасность проживания и работы (услуги), направленные на обеспечение комфорта.

Безопасность в процессе управления крайне важна, и ее обеспечение должно быть постоянным, а вот создание комфорта должно стать отдельной опцией. С какой целью это нужно сделать? Сейчас в большинстве случаев решение собственников по видам работ и услуг принимается с единым платежом за квадратный метр, но если работы (услуги) по обеспечению безопасности и созданию комфорта разделить, то в первую очередь из этого платежа необходимо будет проводить работы по обеспечению безопасности в полном объеме, а это позволит предотвратить ускоренное ветшание домов.

Комфорт тоже очень важен для жильцов, но каждая группа лиц его понимает по-своему, следовательно, при выделении работ и услуг, связанных с комфортом, можно будет на каждый дом создавать свой перечень, что позволит отказаться от тех работ, которые в конкретном доме не нужны.

Очень важными составляющими являются изменения, связанные со способом управления. Давно обсуждается, является ли смена управляющей организации сменой способа управления. Вы скажете нет, а у судов другое мнение. Это требует уточнения и определения четкого порядка смены управляющей организации.

Правила проживания необходимо устанавливать конкретно для каждого многоквартирного дома. Множество вопросов можно урегулировать с их помощью, в том числе регламент проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, правила использования общего имущества многоквартирного дома собственниками, правила расчета за коммунальные ресурсы и т.д. Такая практика в нашей стране уже есть и успешно работает.

Каждый раз, когда разрабатывают стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства, возвращаются к договору управления многоквартирным домом. Изучая договоры управления, принятые в разных регионах, легко выделить положения, которые есть во всех договорах, т. е. практически 80% норм договора можно раз и навсегда зафиксировать нормативным документом на уровне постановления Правительства РФ в виде типовой формы. Это облегчит принятие решений по условиям договора, т. к. они станут публичными условиями для всех и не будет необходимости утверждать их на общем собрании. А перечень работ (услуг), их стоимость и порядок их изменения лучше всего принимать решением общего собрания на основе единого подхода, поскольку сейчас даже суды в одном и том же регионе эти нормы применяют по-разному.

Говоря о подготовке новой стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства, необходимо ответить на главный вопрос: где взять средства на опережение износа и модернизацию многоквартирных домов «умными» технологиями, ведьотрасль финансируется по остаточному принципу.

Реально средства есть, но вкладывать их в модернизацию многоквартирных домов «умными» технологиями проблематично, можно не получить инвестиции обратно. На это имеется три причины:

• расторжение договора управления со стороны собственников в любое время без нарушений существенных условий;
• отсутствие правил возмещения обязательств собственниками в случае расторжения договора управления и смены управляющей организации или способа управления;
• собственники не имеют гарантированных обязательств перед инвестором и долг не привязан к квартире, как это сделано в случае капитального ремонта.

Поэтому в новой Стратегии следует определить не только прозрачные условия для вложения средств, но и меры по стимулированию бизнеса и собственников многоквартирных домов проводить инвестиции, например получение налогового вычета для собственников и льгот по налогам для юридических лиц за проведение энергосберегающих мероприятий в многоквартирном доме.

Вепрецкая Татьяна – Директор АНП «Национальный Жилищный Конгресс».