Лицензирование управляющих жильём ведёт рынок к банкротству.

ГЖИ наказывает УО за любое несоответствие законодательству, неважно, её это зона ответственности или нет.
После прохождения лицензирования каждый недочет в содержании многоквартирных домов нередко обходится УК в сотни тысяч рублей штрафов.

Лицензирование управляющих компаний в сфере ЖКХ не изменило расстановку сил на рынке: все основные игроки на своих местах. Однако передел не за горами.

Четыре месяца назад все управляющие организации страны прошли сито лицензирования. Прошли благополучно, все мало-мальски крупные компании сохранили свое место на рынке. С проблемами столкнулись лишь мелкие УК, нередко с большим процентом изношенного жилищного фонда, не имеющие поддерж­ки в органах власти. Например, в Новосибирской области на момент вступления в силу закона лицензию получили 195 компаний из 253 заявившихся. Привело это к тому, что жителям 272 из 16 тысяч домов на территории региона пришлось искать новую УК или менять способ управления, например на ТСЖ.

Тем не менее, лицензирование отрасли ужесточило практику взаимодействия управляющих организаций с органами государственного контроля, прежде всего, с Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ). Именно здесь кроется опасность для бизнеса.

Достаточно открыться

Ожидалось, что лицензирование станет неким универсальным барьером на пути нечистоплотных управляющих организаций с низким профессио­нальным уровнем руководителей и сотрудников. Но этого не случилось. Требования к со­искателю лицензии в сфере управления МКД — минимальны. По сути, их всего два. Прежде всего, это наличие у руководителя УК, а в идеале и у его заместителей, квалификационного аттестата, который выдается на пять лет. Чтобы получить этот документ, нужно сдать не очень сложный экзамен на знание законодательства в сфере ЖКХ — тест из 200 вопросов, из которых компьютер выбирает 100.

Второе непреложное условие — соблюдение требований УК по раскрытию информации. То есть, компания обязана разместить на своем официальном сайте список МКД, которыми управляет, финансовую отчетность, перечень услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда и так далее. 

По словам министра ЖКХ и энергетики Новосибирской области Евгения Кима, именно за несоблюдение требований к раскрытию информации чиновники чаще всего отказывали управляющим организациям в предоставлении лицензии. За управление же МКД без лицензии ГЖИ обязана оштрафовать УК на 250 тысяч руб­лей.

По мнению экспертов, озвученных требований явно недостаточно для очищения рынка ЖКХ от компаний, не способных оказывать качественные услуги по управлению жилищным фондом. «На мой взгляд, принятый закон о лицензировании не был до конца выверен, не прошел через фильтр широкого экспертного обсуждения, — говорит директор ГБУ РБ «Агентство развития жилищного строительства, коммунального комплекса и энергоэффективности Республики Бурятия», руководитель регио­нального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Республики Бурятия Раиса Санжицыренова. 

— Больше всего вопросов — к профессиональным требованиям, которые предъявили к лицензируемым управляющим организациям. Их практически нет. И результаты первых шагов лицензирования показали, что в отрасль приходят дилетанты: учителя, музыканты и представители других сфер, далеких от ЖКХ. При неформальном общении они признаются, что решили заняться этим делом из-за простоты получения лицензии. Они называют этот бизнес легким, так как у них сложилось искаженное представление на примерах деятельности далеко не лучших организаций, которые называются управляющими, но фактически предоставляют только подрядные услуги, не занимаясь управлением, а их отношения с населением чаще всего бывают оскорбительными для всех собственников и никак не служат примером».

«Закон не ставит барьеры даже для тех организаций, которые никогда не работали в сфере ЖКХ и не имеют практического опыта. У которых нет домов в обслуживании. Но мы не можем им отказать. А дальше вполне вероятна схема перепродажи лицензии. Прикрываясь ею, на рынок могут прийти совершенно другие люди, неподготовленные и нацеленные исключительно на извлечение прибыли в короткие сроки», — заключает Раиса Санжицыренова. По ее словам, лицензии в Бурятии получили больше ста управляющих организаций. И еще порядка 150 на рассмотрении.

По оценке члена лицензионной комиссии Новосибирской области Надежды Ланцовой, многие УК халатно отнеслись к процедуре лицензирования, рассчитывая на формальную работу лицензионной комиссии, а также на административный ресурс. «Грустно сознавать, но в данной ситуации это сработало. Были обнаружены и компании-однодневки, и компании с одинаковым названием и одним директором, но с разным ИНН. Были вскрыты многочисленные случаи фальсификации протоколов собраний жильцов по поводу выбора управляющей компании. Все эти нарушения открывают недобросовестным УК широкие возможности для правонарушений. Интересно, что ни один из этих вопиющих случаев не заинтересовал нашу прокуратуру».

«Пожалуй, единственный плюс от введения лицензирования — появление официального арбитра в процессе смены УК. Факты двойных квитанций теперь исключены: собирать деньги с жильцов вправе только та организация, которая имеет лицензию на конкретную многоэтажку. Но это, правда, не отменяет многомесячные судебные процессы при передаче управлениям многоквартирным домом», — отмечает руководитель клуба собственников жилья «Управдом» Артем Демченко.

По мнению ряда экспертов, отрасль ЖКХ нуждается в большем контроле со стороны государства. «Не надо изобретать ничего принципиально нового. Преж­де существовала практика контроля органами местного самоуправления квалификации специалистов, работающих в управляющих компаниях. Мы обучали будущих руководителей УК. Была попытка внедрить институт добровольного сертифицирования. 

И если бы этот механизм реально заработал, то, конечно, уровень специалистов в отрасли заметно бы подрос. Но, увы. Идея не была реализована. На мой взгляд, в закон необходимо ввести требование о подтверждении квалификации лиц, занятых в процессе управления многоквартирными домами», — считает Раиса Санжицыренова. Эксперт уверена, что систему лицензирования нужно корректировать в сторону расширения критериев и ужесточения требований: «Добропорядочные управляющие компании такое ужесточение только поддержат, потому что они заинтересованы в оздоровлении рынка и в создании условий для добросовестной конкуренции».

Штрафы в нагрузку

«Прописать в законе требования к опыту и профессионализму УК, по нашему мнению, значит ограничить конкуренцию на рынке жилищно-коммунальных услуг. Откуда возьмется опыт у компании, которую изначально не допустят к работе? И что такое «профессионализм» в этом контексте? Так что, разработчики закона, по всей видимости, были правы, что не прописали таких жестких требований», — убежден директор департамента общественных коммуникаций новосибирского ЗАО «УЖКХ» ГК F1 Вадим Виленский. 

В общем-то, такого же мнения придерживается и региональная власть. «Управление жилищным фондом — очень специфический бизнес, случайных игроков на нем почти нет. Ничего не вижу страшного и в отсутствии у компаний практического опыта, на этом рынке широко распространен аутсорсинг. Зачем, например, держать в штате специалистов по ремонту лифтов, если на рынке есть компании, многие годы специализирующиеся на этом», — резонно ставит вопрос Евгений Ким.

Не видят в «УЖКХ» большого практического смысла и в учете общественного мнения при проведении лицензирования организаций, о чем настаивает ряд экспертов и что не отражено в законе. «Мнение населения, общественное мнение — весьма уважаемые, но субъективные субстанции.

В немалой степени они изменчивы и подвержены влиянию понятия «справедливость». Но выдача лицензии участнику рынка — прерогатива закона, соответствующая его нормативной базе. Увы, «закон» и «справедливость» далеко не всегда тождественные понятия. Нравится нам или нет отдельный закон, но сегодня, раз он действует, мы уже обязаны его выполнять на практике, а рассуж­дать, хорош или плох его отдельный пункт, лучше на дискуссионных площадках. Существуют механизмы внесения поправок, и никто не запрещает просить законодателей их инициировать», — замечает Вадим Виленский.

Куда больше бизнес беспокоит ужесточение законодательства по отношению к управляющим организациям. Если в течение года на один дом будут наложены два предписания, которые управляющая компания не выполнит, то лицензионная комиссия исключит этот дом из реестра. Правда, жильцы этому могут воспрепятствовать, наложив вето на решение лицензионной комиссии. Но если так случится, что управляющая организация за год лишается 15% площади жилого фонда, то свою лицензию она потеряет, а вместе с ней и право на управление жилым фондом. В этом случае УК придется начинать работу на рынке с нуля.

Но главное, возросли штрафы, которые ГЖИ возлагает на УК. «Для каждого вида деятельности по управлению МКД правительство обязано установить перечень нарушений, которые являются основанием для проверки ГЖИ. Этого перечня нет, есть только общие слова об угрозе безопасности жизни и здоровью людей. 

Поэтому ГЖИ наказывает нас за любое несоответствие законодательству, неважно, наша это зона ответственности или нет, — рассказывает первый заместитель гендиректора УК «СПАС-Дом» (Новосибирск) Андрей Харланов. — Например, я знаю, что в доме протекает кровля, дом этот стоит в планах на проведение капитального ремонта в 2018 году, но ГЖИ штрафует меня сегодня. За что? За то, что собственники отказываются принять решение о ее ремонте? Так мы ведем беседы, убеждаем. Все, что мы можем, это постелить рубероид или пленку. И таких примеров в нашей работе множество».

Причем, по словам Андрея Харланова, если в прошлом году за нарушение в содержании дома ГЖИ выписывала штраф в 40 тысяч руб­лей, теперь уже 300 тысяч. «Несколько таких штрафов в месяц — и небольшую УК можно закрывать. Мы, учитывая жилищный фонд в 1 000 домов, продержимся чуть дольше, но итог, боюсь, будет тот же. В Новосибирске в предбанкротном состоянии находятся уже несколько компаний. 

Некоторые, чтобы выжить, избавляются от фонда с высоким износом. Думаю, эта тенденция будет идти по нарастающей», — убежден топ-менеджер УК «СПАС-Дом». В начале мая стало известно о том, что сразу две новосибирские УК — «Ботаническая» и «Сибирский сервисный центр» избавились от более чем 60 МКД с высокой степенью износа. Предлогом тому послужило окончание сроков договоров по обслуживанию ветхих домов. Впрочем, это не помешало УК получить лицензии.

«Фигурально выражаясь, собственникам МКД дали «желтые карточки» и возможность показать «красную», после которой игрок уходит с поля, но никто не озаботился тем, что общие правила игры по-прежнему несовершенны и сначала изменить нужно их. По всей видимости, лицензирование УК — это даже не полумера, а реверанс государства в сторону собственников жилья, требующих незамедлительных перемен. В таком контексте, вероятно, закон появился вовремя», — грустно замечает Вадим Виленский.

Владельцы управляющих организаций уверены: простая выдача и отъем лицензии у УК вне широкого комплекса мер по стимуляции рынка ЖКУ, реального развития самоуправления собственников жилья как полноправных участников экономической деятельности и цивилизованных партнерских отношений, серьезной бюджетной поддержке социально важных обязательств и полномочий — профанация, способная лишь на время успокоить общественное мнение.

Михаил Кичанов
http://expert.ru/