1 Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций

Урок 1. Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций

Из прошлых уроков вы узнали, какими неприятностями для организации, которая управляет МКД, могут обернутся споры, которые связаны с общим имуществом и разобрались, что делать, чтобы этого избежать.

В этом курсе два урока. На первом уроке узнаете признаки самовольной конструкции. Отработаете алгоритм действий, если обнаружили такую конструкцию. С помощью урока зафиксируете результаты проверки, оформите претензию собственнику, который установил конструкцию, или обратитесь в суд с требованием о демонтаже. 

На втором уроке разберете виды и правовой статус кладовых. Проверите и определите, какие кладовые законны, а какие – нарушают требования безопасности.

Какую конструкцию считают самовольной

Самовольно установленной конструкцией считают ту, которую не предусматривает проектная документация на МКД и ее смонтировали без необходимых согласований. Можно выделить следующие признаки незаконной конструкции:

• нет необходимых разрешений от государственных органов;
• не предусмотрена проектной документацией на МКД;
• образована без решения общего собрания собственников помещений в МКД;
• не стоит на кадастровом учете.

Самовольными конструкциями могут быть перегородки с дверью в общем тамбуре, решетки, кладовки между этажами. Жители возводят такие конструкции, чтобы дополнительно защитить свое имущество, увеличить полезное пространство для хранения вещей. В доме могут быть конструкции из гипсокартона, металлические, кирпичные, блочные (рисунок 1).

Рисунок 1. Пример захламления площадки около квартир

Иногда конструкции устанавливают для коммерческих целей. Например, рекламные щиты, дополнительные внешние лестницы. Такие конструкции также считают несогласованными и самовольными, если на них нет разрешительных документов, в том числе решения общего собрания собственников помещений.

Какие нормы нарушают самовольные конструкции в МКД

Самовольные конструкции внутри МКД ведут к нарушению противопожарных норм, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25, других нормативных документов. Это может стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ. Ответственным за демонтаж назначат директора УО.

Избежать проверки надзорного органа с неблагоприятными последствиями можно. Для этого проведите осмотр и сообщите о его результатах совету дома, заинтересованному собственнику. Инициируйте претензионно-исковую работу.

Если конструкция относится к согласованной перепланировке, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны внести изменения в технический паспорт МКД.

Как действовать, если вы обнаружили самовольную конструкцию

Если у вас есть сведения о самовольной конструкции, выполните следующие действия.

Шаг 1. Организуйте проверку информации о самовольной конструкции в МКД. Не оставляйте без внимания жалобы собственников, предписание проверяющего – проведите внеплановый осмотр общего имущества. Привлеките к осмотру собственников, вблизи помещений которых расположена самовольная конструкция.

На осмотр и оформление акта осмотра желательно пригласить участкового. В этом случае у акта осмотра будет больше веса в случае, например, судебного спора.

Шаг 2. Зафиксируйте выявленное нарушение.

Во время визуального осмотра сделайте замеры, сфотографируйте конструкцию. По результатам составьте акт осмотра. В акте укажите основания и результаты проверки. Акт составьте в двух экземплярах, приобщите к нему фотографии.

Рекомендуем для подписания акта создать комиссию, в составе которой должны быть:

• технический специалист (который разбирается в параметрах конструкций и строительстве);
• представитель руководства УО (руководитель структурного подразделения, главный инженер и т.п.);
• собственников, помещения которых расположены рядом с конструкцией.

На рисунке 2 мы привели вариант оформления акта.

Рисунок 2. Пример акта внеочередного осмотра состояния общего имущества МКД

Шаг 3. Определите угрозу безопасности размещения конструкции.

Для этого можно привлечь независимую экспертную организацию, которая проведет строительно-техническую экспертизу. Удовольствие это недешевое, поэтому на первом этапе можно обойтись заключением специалиста.

О самовольной конструкции можно сообщить в ГЖИ, она должна будет направить на осмотр соответствующего специалиста. Существенный минус – весьма вероятно, что ГЖИ оштрафует УО и не будет разбираться, кто виноват в возведении этой конструкции.

Шаг 4. Направьте претензию тому, кто установил незаконную конструкцию.

Сообщите ему о выявленном нарушении и необходимости представить документы, подтверждающие правомерность установленной конструкции. А при отсутствии потребуйте демонтировать   конструкцию. Предупредите об ответственности. В претензии укажите разумный срок для ответа: пять-десять дней с момента получения.

Когда конструкция установлена несколькими собственниками – предъявите претензии с одинаковым требованием ко всем.

Если вы не знаете, кто именно установил несогласованную конструкцию в МОП, направьте письменные обращения собственникам, вблизи помещений которых ее смонтировали. Опросите соседей, инициативных собственников. Дождитесь ответов и затем решите, что предпринять дальше.

Хорошо, если ответственное лицо самостоятельно устранит нарушения. Если нет, действуйте дальше по плану.

Шаг 5. Примите меры защиты общего имущества, жизни, здоровья и имущества граждан.

Если наличие самовольной   конструкции небезопасно для жизни и здоровья граждан, необходимо ее демонтировать собственными силами.

Демонтаж допустим, когда одновременно соблюдены четыре условия.

1. Истек срок ответа на претензию, направленную ответственному за конструкцию собственнику.
2. Собственник не отреагировал на претензию или ответил отказом.
3. Собственник не принял меры, чтобы согласовать установку конструкции или демонтировать ее самостоятельно.
4. Сохранение конструкции до вынесения решения судом создает угрозу безопасности собственников и третьих лиц.

Шаг 6. Обратитесь в суд с требованием о демонтаже конструкции.

В ситуации, когда наличие самовольной конструкции не угрожает жизни и здоровью граждан, но собственник не исполняет требование ее демонтировать, обратитесь в суд.

Требования о демонтаже самовольных конструкций и обеспечении беспрепятственного пользования общим имуществом являются по своей природе негаторными и защищаются специальным негаторным иском. Это следует из статьи 304 ГК.

Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если:

• истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором;
• действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Это следует из статей 304, 305 ГК.

Для обращения в суд УО потребуется уполномочить на это решением общего собрания собственников, так как речь идет об общем имуществе в МКД.

Полномочиями по подаче такого иска в суд в силу закона обладает ГЖИ, поэтому УО может направить в ГЖИ требование об обращении в суд с иском о демонтаже конструкции. Из минусов: ГЖИ нередко игнорирует такие обращения и в суд не подает, кроме того ГЖИ может оштрафовать саму УО.

Что предпринять, если собственник требует демонтировать тамбурную дверь, которую самовольно установили соседи

Если тамбурную дверь установили самовольно, ее должно демонтировать лицо, которое это сделало. Такое требование следует из части 3 статьи 29 ЖК.

Установку двери в тамбуре этажной площадки признают перепланировкой помещения в МКД. Ее следует проводить на основании решения ОСС и согласования органа МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 7 ЖК, части 1 статьи 247 ГК, части 2 статьи 25, статьи 26, части 3 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.

Для демонтажа УО вправе:

• уведомить собственников помещений о том, что дверь нужно демонтировать;
• обратиться в уполномоченный орган МСУ с просьбой провести мероприятия и понудить собственников демонтировать дверь;
• обратиться в суд с заявлением о демонтаже незаконно установленной тамбурной двери – если собственники добровольно ее не демонтируют.

Право УО обратиться в суд основано на частях 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК, подпункте «в» пункта 10 Правил № 491 в части обеспечения доступности помещений общего пользования в МКД.

***

Пример 1. Демонтаж самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода

УО обратилась в суд с требованием о демонтаже самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода.

В ходе осмотра общего имущества УО выявила, что собственник одной из квартир провел переустройство пожарного выхода без разрешения на проведение данного вида работ. Кроме того, в соответствии с проектно–сметной документацией на ограждении балкона остекление не предусмотрено.

Также в ходе осмотра установлено, что ответчик самовольно установил козырек над балконом пожарного выхода, чем нарушил Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.

В результате осмотра был составлен акт о наличии выявленных нарушений. Акт подписали представители УО, представитель ГЖИ и представитель МЧС.

УО направляла собственнику претензию об устранении этих нарушений и демонтаже конструкции, но собственник ее проигнорировал.

Суд признал спорную конструкцию незаконной и обязал собственника полностью ее демонтировать.

Решение Магаданского городского суда от 25.02.2019 г. по делу № 2-201/2019.

***

Какая ответственность грозит за самовольные конструкции в МКД

За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация. Это происходит, когда наличие самовольных конструкций выявили в ходе проверки. В таком случае Управляющую МКД организацию, скорее всего, оштрафуют и обяжут демонтировать незаконные конструкции.

Применяются санкции:

• статья 20.4 КоАП за нарушение требований пожарной безопасности, штраф для юридического лица – от 150 до 200 тыс. руб.;
• статья 14.37 КоАП за незаконные установку и эксплуатацию рекламной конструкции, штраф для юридического лица – от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.

Примеры: суд на стороне управляющих МКД организаций

1. Самовольные конструкции в МКД

Суд посчитал незаконным привлечение ЖСК к ответственности за наличие на этажах дома металлических дверей и кладовых. ЖСК не является субъектом правонарушения. Нарушение допустили не в результате деятельности кооператива, а в результате действий жителей дома.

Суд отметил, что положения статьи 20.4 КоАП позволяют административному органу привлечь за вмененные правонарушения граждан, нарушающих требования пожарной безопасности. Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2014 по делу № А55-16581/2013.

2. Незаконная перепланировка жилых помещений

ВС считает, что УО не отвечает за незаконную перепланировку в МКД.

Управляющая организация не отвечает за ненадлежащую перепланировку жилых помещений и не является адресатом предписания о приведении помещений в прежнее состояние. Такую позицию высказал Верховный суд в судебном споре управляющей организации и Госжилинспекции из Санкт-Петербурга.

Управляющая организация обратилась в суд с требованием признать незаконным предписание Госжилинспекции, которая требовала, чтобы УО привела помещения собственников в соответствие с технической документацией. УО указала, что неоднократно обращалась к собственникам с просьбой привести помещения в первоначальный вид, но они не отреагировали. Орган ГЖН посчитал, что именно УО должна устранить нарушения, и сначала суды с ним согласились.

Кассационная инстанция вернула дело в первую инстанцию на пересмотр, указав, что управляющая организация, ненадлежащий адресат для предписания. Пересмотрев дело, суды пришли к выводу, что требовать устранения нарушений в результате незаконной перепланировки вправе только орган, который выдает разрешения на такие работы. Адресатом должны быть собственники или наниматели переустроенных помещений (ч.ч. 1–3, ч. 5 ст. 29 ЖК). Предписание органа ГЖН было признано незаконным, что подтвердил ВС  (Определение ВС от 22.09.2020 по делу № 307-ЭС19-13837).

Главное в уроке:

1. Несогласованные конструкции могут стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ.
2. Если вы обнаружили самовольную конструкцию, выполните шесть действия.
3. За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация.