Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

2 Кладовые в МКД: виды и правовой статус

Урок 2. Кладовые в МКД: виды и правовой статус

Из прошлого урока вы узнали, как выявить самовольную конструкцию в местах общего пользования и какие действия предпринять, чтобы законно демонтировать такую конструкцию. В этом уроке мы разберем виды и правовой статус кладовых, вы научитесь определять, когда они являются законными, а когда нет.

Есть три варианта размещения кладовых в МКД:

Правовые статусы кладовых в этих вариантах различны. Рассмотрим каждый из них.

Кладовые в квартире

В квартире, помимо жилых комнат, есть помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь».

Самовольную кладовку на балконе нужно включать в расчет платы за ЖКУ

Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Кладовые в местах общего пользования

Вопрос с законным использование кладовки не стоит, если на первых этажах многоэтажного дома застройщиком построены «колясочные», данные о которых отражены в технической документации здания. Пользоваться «колясочной» может любой собственник квартиры, проживающий в доме.

Устроить дополнительную кладовую в местах общего пользования нужно в два этапа:

Одобрение собственников на устройство дополнительной кладовой в местах общего пользования необходимо зафиксировать в протоколе ОСС. Если одобрения нет, использование общего имущества МКД признают незаконным.

Если нет проекта, вопросы будут у пожнадзора и ГЖИ.

При рассмотрении вопроса исходят из принципов безопасности и доступности пользования общим имуществом, т.е. кладовки не должны затруднять доступ к эвакуационным выходам, мусоропроводам, лифтам и т.д. Подробно требования к соблюдению противопожарного режима описаны в постановлении Правительства от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме». Нарушение таких требований может стать самостоятельным основанием для демонтажа кладовых. При проверке МЧС выдаст предписание устранить нарушения. Если управляющая МКД организация проигнорирует это требование, инспекторы привлекут ее к ответственности по статье 20.4 КоАП.

На кладовые в местах общего пользования жителям обычно не начисляют дополнительную плату за ЖКУ. Исключение составляют случаи, когда в кладовую проводят электричество или водопровод. В таких помещениях следует наладить учет потребления КУ и установить порядок их оплаты.

Собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о возмездном использовании общего имущества МКД. Тогда житель, который обустроил кладовую, должен вносить плату за такое использование.

Кладовку под первой лестницей устраивать нельзя, место предназначено для размещения важных коммуникаций дома – узлы отопления, подачи воды, электрощитки и т.д.

***

Произведенные изменения в конструкции здания должны быть согласованы: с БТИ, пожарной инспекцией, внесены в техническую документацию и отражены в плане дома. В противном случае работники пожарной инспекции на организаторов несогласованных кладовых, а также на УО наложат штраф.

Пример из судебной практики: демонтаж кладовой на лестничных маршах МКД

Группа собственников в МКД оборудовала на лестничных маршах кладовые. УО пришлось обратиться в суд с требованием провести демонтаж кладовых, поскольку их обустройство не согласовано. В судебном заседании собственники возражали. Жители сообщили что на устройство кладовых на лестничных маршах есть письменное согласие председателя ТСЖ. Согласие было получено в 2000 году, до момента заключения договора управления с УО.

Суд требования УО удовлетворил. В своем решение судебная инстанция пришла к выводу, что согласие председателя ТСЖ не является основанием для обустройства кладовых в местах общего пользования в МКД (решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 25.09.2017 по делу № 2-1183/2017).

Кладовые со статусом нежилых помещений

В Европе в жилых домах популярны так называемые келлеры – самостоятельные небольшие помещения в МКД для хранения вещей. В России их называют кладовыми. Во многих современных МКД стали появляться такие помещения, застройщики продают их вместе с квартирами, парковочными местами и т. п. Эти помещения должны быть запланированы еще на стадии проекта МКД. Тогда вопрос об оснащении их инженерными коммуникациями будет решен с учетом нагрузки и прочих технических особенностей.

Недобросовестные застройщики продают под видом кладовых фактически помещения общего пользования. Дело в том, что все нежилые помещения в МКД должны быть оснащены ИПУ. Такое требование установлено частью 7 статьи 13 Закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Застройщики называют кладовые при продаже отдельными нежилыми помещениями, но потом выясняется, что это просто места общего пользования, так как они не обладают присущими нежилым помещениям качествами: отдельные замеры площади, наличие ИПУ и так далее.

В такой ситуации важно распознать статус помещения – частная или общая собственность. Для этого нужно проверить, как оформлены кладовые: предусмотрены ли они изначальным проектом МКД, где именно они расположены, зарегистрировано ли на них право собственности, стоят ли они на кадастровом учете как самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Если все условия соблюдены, кладовая находится в частной собственности. А это означает, что собственник такого помещения должен оплачивать за него ЖКУ.

Если кладовые сформированы как самостоятельные нежилые помещения, плату за ЖКУ начисляют по общим правилам. Собственники нежилых помещений должны заключить прямые договоры с РСО на поставку коммунальных ресурсов. Этого требуют пункты 6, 148(1) Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

Не применяют требования о прямых договорах только к собственникам машино-мест (абз. 6 п. 6, абз. 6 п. 148(1) Правил № 354). Для владельцев кладовых таких послаблений нет.

Главное в уроке:

  1. Есть три варианта размещения кладовых в МКД: в квартире, местах общего пользования, подвалах МКД, со статусом нежилых помещений.
  2. Кладовые не должны нарушать требования пожарной безопасности: затруднять доступ к эвакуационным выходам, мусоропроводам и лифтам.
  3. Кладовку под первой лестницей устраивать нельзя, место предназначено для размещения важных коммуникаций дома.