2 Как организовать доступ оператора связи в МКД
Урок 2. Как организовать доступ оператора связи в МКД
Организовать доступ оператора связи в МКД – задача УО, ТСЖ, ЖК. Ведь именно они отвечают за надлежащее состояние общего имущества и защищают его от посягательств третьих лиц.
Из урока вы узнаете, как заключить договор с провайдером и оформить передачу общего имущества собственников в пользование. Перед составлением договора, вам необходимо провести общее собрание и получить согласие собственников. Если этого не сделать, такой договор суд признает недействительным (ст. 166 ГК). В уроке – найдете две готовые повестки дня общего собрания. В зависимости от вида договора подберете оптимальную повестку.
Давайте поэтапно рассмотрим согласование и оформление доступа оператора связи в МКД.
Определите техническую возможность установки оборудования
Первоначально выясните, можно ли технически установить оборудование оператора связи в местах общего пользования. Узнайте, какие у оборудования провайдера характеристики, конструктивные особенности и условия предоставления услуг связи. Оборудование должно отвечать требованиям безопасности граждан. Технические требования определяют три НПА:
Обсудите с оператором связи выгоду собственников и ваши риски
Выгода собственников может быть денежной или качественной.
Денежная выгода стимулирует собственников разрешить установку оборудования. Поэтому решите с провайдером вопрос о соразмерной плате за пользование общим имуществом (абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ).
Безвозмездное использование также допускается с согласия собственников. Выгодой для них в таком случае будет качественный доступ в интернет.
В плату включите расходы на электроэнергию, которую будет потреблять устанавливаемое оборудование. Оператор связи не относится к потребителям коммунальной услуги в МКД. Поэтому порядок возмещения оператором связи расходов по электроснабжению определяется договором пользования общим имуществом. Это следует из части 4 статьи 36 и пунктов 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК. Как правило, такие расходы включаются в размер платы за пользование общим имуществом в объеме мощности потребляемого оборудования.
Поскольку такие расходы оплачиваются в РСО за счет КР на СОИ, управляющая МКД организация применяет тариф по электроэнергии для категории население, в отношении энергопотребления такого оборудования. Это следует из подпункта «б (1)» пункта 22 Правил, обязательных при заключении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.
Чтобы обезопасить себя от рисков за порчу общего имущества, обсудите с провайдером зону ответственности. Провайдер будет отвечать за установленное оборудование перед вами, а вы перед собственниками. Тогда в случае причинения ущерба общему имуществу вы сможете истребовать его с оператора связи в порядке регресса.
***
Выберите вид договора
В зависимости от условий выберите один из двух видов договоров: договор аренды или договор безвозмездного пользования (ссуды). Договоры с другими наименованиями, например, «на размещение оборудования», «на использование мест общего пользования» в случае спора суд квалифицирует как договор аренды или договор ссуды.
- Договор аренды (гл. 34 ГК). Такой договор заключают, если пользование общим имуществом будет платным. В договоре проверьте три условия:
- цена (арендная плата) – денежная сумма, оказание встречных услуг, выполнение работ, возложение затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК);
- срок договора – любой, закон не ограничивает (ст. 610 ГК);
- предмет – пользование частью общего имущества МКД.
В предмет договора не включайте условие о передаче общего имущества во владение. Такие полномочия оператору связи не могут принадлежать.
- Договор ссуды (гл. 36 ГК). Такой договор заключают, если собственники передают общее имущество в безвозмездное пользование. В договоре проверьте условия:
- предмет – безвозмездное пользование частью общего имущества МКД;
- срок договора любой, закон не ограничивает (ст. 610 ГК);
- расходы по поддержанию полученного в пользование общего имущества в исправном состоянии несет оператор связи (ст. 695 ГК).
После того как выбрали договор, согласуйте его условия с советом МКД.
Подготовьте собрание, чтобы утвердить условия размещения оборудования
Чтобы подготовиться к общему собранию, сформулируйте повестку дня. Собственники должны будут принять решения: предоставить в пользование часть общего имущества для размещения оборудования и определить, кто от их имени заключит договор с оператором связи (п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).
В повестке можно указать один выбранный договор либо предложить выбор между договором аренды и безвозмездного пользования (ссуды).
Посмотрите на схему, ответьте на вопрос и подберите оптимальную повестку дня ОСС.
Схема. Какие вопросы включить в повестку дня
Дополнительно включите в повестку пять организационных вопросов:
- избрание председателя общего собрания;
- избрание секретаря общего собрания;
- избрание членов счетной комиссии;
- определение места для размещения результатов общего собрания;
- определение места хранения документов общего собрания.
Чтобы представлять интересы собственников в административных органах и в суде, если будут нарушения со стороны оператора связи, вам следует прописать такое условие в договоре управления или включить в повестку дня ОСС.
***
Проведите собрание
Инициировать собрание могут как УО, так и собственники помещений. На собрание можно пригласить оператора связи. Если у собственников возникнут технические вопросы, то оператор связи профессионально на них ответит.
Решение о передаче общего имущества в пользование оператору связи, об утверждении условий договора пользования и наделении УО полномочиями по заключению договора принимается не менее чем 2/3 голосов от всех голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК). В остальной части повестки дня решения принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании.
Подпишите договор с оператором связи
Договор от имени собственников подписывает уполномоченный представитель. Не вносите изменений в договор после утверждения его собственниками. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников, а также копию договора о пользовании отправьте в ГЖИ (ч. 1 ст. 46 ЖК).
Каковы последствия для УО, ТСЖ, ЖК за подписание договора с оператором связи без разрешения ОСС
В случае допуска оператора связи без одобрения собственников УО, ТСЖ, ЖК отвечают перед собственниками за незаконное использование общего имущества третьим лицом и возможный вред, причиненный такому имуществу. Применяется гражданско-правовая и административная ответственность (ст. 7.22 КоАП). Также организация, которая управляет МКД рискует понести ответственность за нарушение антимонопольного законодательства (решение Челябинского УФАС от 16.01.2018 по делу № 4-03/17).
УО, ТСЖ, ЖК не имеют самостоятельного экономического интереса в передаче общего имущества в пользование и уполномочены действовать только в интересах собственников. Договор с оператором заключается от имени и в интересах собственников.
***
Вправе ли операторы связи требовать доступа к общему имуществу МКД на том основании, что заключили договор на оказание услуг связи с жильцами дома
Нет, не вправе. Наличие договора об оказании услуг связи с отдельными абонентами – собственниками помещений в МКД не может выступать основанием для размещения оператором связи оборудования в МКД. Такой договор не освобождает оператора от внесения платы за пользование общим имуществом. Вопросы, связанные с предоставлением права пользования общим имуществом МКД, решает общее собрание собственников (определения Верховного суда от 07.08.2018 № 303-ЭС18-3328, от 17.10.2018 № 307-ЭС18-6967 по делу № А56-78928/2017).
***
Может ли УО представлять интересы собственников, если в МКД пришел посторонний провайдер
УО может представлять интересы собственников по искам о демонтаже линий провайдера в МКД. Такую позицию высказал Арбитражный суд кассационной инстанции в своем постановлении.
Арбитражный суд Поволжского округа удовлетворил требование управляющей организации о демонтаже волоконно-оптической линии связи, которые расположены на крыше многоквартирного дома (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2020 по делу № А55-29506/2019). В данном споре УО действовала от имени собственников, однако с этим не согласился ответчик.
Провайдер не согласился с решением первой и второй инстанции. В кассационной жалобе в качестве основного довода ответчик указал, что УО не наделена правом обращения в суд с подобными требованиями в интересах собственников, поскольку это нарушает их права.
Кассационная инстанция не согласилась ни с доводами провайдера. В своем постановлении суд указал, что управляющая организация отвечает за содержание общедомового имущества, поэтому имеет право обращаться в суд для устранения нарушений, которые допущены в отношении общего имущества и собственников.
***
Разместите договор в ГИС ЖКХ
Информацию об использовании общего имущества и сам договор о пользовании разместите в ГИС ЖКХ (п. 39 ч. 1 ст. 6 Закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ»). Чтобы разместить договор, укажите в системе:
- наименование и номер;
- дату заключения;
- стороны;
- предмет;
- срок действия;
- документ, подтверждающий полномочия УО, ТСЖ, ЖК заключать такой договор (протокол ОСС).
Главное в уроке:
- Обсудите с провайдером зону ответственности, чтобы обезопасить себя от рисков за порчу общего имущества.
- В зависимости от условий выберите один из двух видов договоров: договор аренды или договор безвозмездного пользования (ссуды).
- Перед составлением договора, необходимо провести общее собрание и заручиться согласием собственников. Если этого не сделать, такой договор суд признает недействительным.
- Информацию об использовании общего имущества и сам договор о пользовании разместите в ГИС ЖКХ.
Саморегулируемая организация 