1 Как включить придомовую территорию в состав общего имущества в МКД

Урок 1. Как включить придомовую территорию в состав общего имущества в МКД

В этом курсе вас ждет три урока. На первом уроке разберетесь, кто и как образует земельный участок под МКД и когда придомовая территория переходит в состав общего имущества. После урока сможете сформировать земельный участок, включить придомовую территорию в состав общего имущества и эффективно ее использовать.

На втором уроке освоите порядок установки шлагбаума на придомовой территории. С помощью урока привлечете к разработке проектной документации специализированную организацию, получите решение собственников и согласуете установку шлагбаума с компетентными органами. 

В третьем уроке разберетесь, как законно организовать платную парковку на придомовой территории. После урока поручите разработку проекта будущей парковки специализированной организации и утвердите организацию платной парковки на ОСС.

Кто образует земельный участок под МКД

Образовать земельный участок, на котором расположен МКД, обязаны государственные органы или органы МСУ. Обязанность устанавливает часть 4 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ). 

Образовать земельный участок под МКД значит сформировать его границы и провести государственный кадастровый учет в отношении этого участка.

***

Как УО, ТСЖ, ЖСК образовать земельный участок

Чтобы образовать земельный участок, нужно выполнить три шага:

1. Выяснить, сформирован участок под МКД или нет. Для этого нужно подготовить и направить в администрацию муниципального образования обращение с просьбой предоставить информацию:

• проведен ли кадастровый учет земельного участка под МКД;
• образован ли земельный участок под МКД;
• какова процедура образования земельного участка под МКД на территории муниципального образования, где он расположен.

2. Решить, кто будет обращаться с заявлением об образовании земельного участка, если выяснится, что земельный участок под МКД не образован. Обратиться с заявлением может любой из собственников или представитель собственников. Например, управляющая МКД организация. Чтобы определить уполномоченное лицо, необходимо провести ОСС.
3. Направить в администрацию муниципального образования заявление об образовании земельного участка под МКД. Форму заявления, как правило, утверждает орган МСУ.

Органы госвласти и МСУ обязаны образовывать земельный участок под МКД, даже если собственники не обратились с заявлением (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ). Они это сделают, например, во время кадастровых работ. 

***

Кто вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган, чтобы образовать земельный участок под МКД

Это может сделать любой собственник помещения в МКД. Такой порядок предусматривает часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, постановление Конституционного суда от 28.05.2010 № 12-П.

Собственники помещений в МКД также вправе поручить управляющей МКД организации или другому лицу подать заявление. Тогда на ОСС им нужно принять решение об определении уполномоченного лица.

***

Как органы МСУ образуют земельный участок под МКД

Когда орган власти получил заявление о собственника или управляющей МКД организации, он должен выполнить мероприятия:

• утвердить проект межевания территории;
• подготовить межевой план;
• подать заявку о государственном кадастровом учете земельного участка в орган регистрации;
• устранить причины, по которым кадастровый учет приостановили, – если такая ситуация возникла.

Уполномоченный орган уведомляет собственников помещений в МКД о том, что начинает образовывать земельный участок под их домом, о планируемых этапах и сроках работ. Извещения размещают на информационных щитах МКД и на официальном сайте уполномоченного органа. Это должны сделать не позже чем через пять рабочих дней, после того как приняли решение о начале мероприятий. Такие правила предусмотрены частями 4, 4.2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ.

Кадастровый учет проводит Росреестр. Это определено пунктом 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457.

Процедуру, по которой орган МСУ образует земельный участок под МКД определяет № 218-ФЗ. Конкретный порядок, в котором проведут мероприятия по образованию земельного участка, принимает каждый субъект РФ и муниципальное образование самостоятельно. В разных регионах он может отличаться.

Пример. Как формируют земельный участок под МКД органы МСУ Ногинского района Московской области

Чтобы сформировать земельный участок, уполномоченное ОСС лицо представляет в орган МСУ заявление о формировании земельного участка с пакетом документов, в который включают:

• копии технических паспортов зданий, строений, сооружений, входящих в состав недвижимого имущества, с планами этажей;
• надлежаще заверенные копии первичных документов об отводе земельного участка для строительства объекта со схемой отвода этого земельного участка (при наличии);
• выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимости (жилое/нежилое помещение);
• копия выписки из протокола общего собрания собственников помещений в МКД.

Финансирует работы по определению размеров и установлению границ земельного участка местный бюджет Ногинского муниципального района.

Документы и материалы по земельным участкам, на которых расположены МКД, разрабатывает специализированная организация, с которой заключен муниципальный контракт.

Специализированная (уполномоченная) организация проводит работы по межеванию земельного участка с целью постановки его на государственный кадастровый учет.

Подготовленный проект границ направляется в администрацию Ногинского муниципального района для подготовки проекта постановления руководителя администрации Ногинского муниципального района об утверждении проекта границ земельного участка и установлении сервитутов (при необходимости).

После подписания руководителем администрации Ногинского муниципального района постановления об утверждении проекта границ земельного участка заявителю выдается необходимое количество копий.

Такой порядок формирования земельного участка устанавливает положение, утвержденное решением Совета депутатов Ногинского муниципального района Московской области от 29.09.2008 № 256/24.

***

Когда придомовая территория переходит в состав общего имущества

Земельный участок под МКД переходит в состав общего имущества после того, как его образовали и поставили на государственный кадастровый учет.

Порядок перехода зависит от двух условий:

• земельный участок образовали до введения в действие ЖК;
• земельный участок не образовали до введения в действие ЖК.

Если земельный участок под МКД образовали и поставили на учет, то повторно это делать не нужно. Земельный участок бесплатно в силу закона переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

***

Если земельный участок под МКД не образовали до введения в действие ЖК, любой собственник помещения или уполномоченное ОСС лицо вправе обратиться в государственный орган или орган МСУ. Повод для обращения – заявление об образовании земельного участка под МКД. Такой порядок определен частями 2–5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ. Аналогичную позицию содержат постановление Конституционного суда от 28.05.2010 № 12-П, письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 № 754/07-17.

Как можно использовать придомовую территорию, которую включили в состав общего имущества

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в МКД. В отношении земельного участка, который включили в общее имущество МКД, ОСС вправе принять решения:

• передать в пользование. Например, сдать в аренду другим лицам или одному из собственников для размещения рекламной конструкции;
• ограничить доступ полностью или частично;
• благоустроить и озеленить.

Такие правила устанавливают части 2, 4 статьи 36, пункты 2–3 части 2 статьи 44 ЖК.

Решения о пределах использования земельного участка принимают на общем собрании не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такое требование указано в части 1 статьи 46 ЖК.

Собственники не вправе отчуждать (продавать, дарить) земельный участок под МКД, как и любое другое общее имущество МКД, потому что оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Доли в общем имуществе нельзя выделить в натуре и продать отдельно от помещений. Такое правило установлено частью 4 статьи 37 ЖК.

Придомовая территория, входящая в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не облагается земельным налогом.

***

Главное в уроке:

• Земельный участок под МКД образует орган государственной власти или МСУ.
• Управляющая МКД организация обращается с заявлением об образовании участка, если ей поручили собственники.
• Земельный участок под МКД переходит в состав общего имущества после того, как определили его границы и поставили на государственный кадастровый учет.
• Когда придомовая территория вошла в состав общего имущества, собственники вправе ей распоряжаться, а УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать.