1 Как определить состав общего имущества в МКД

Урок 1. Как определить состав общего имущества в МКД

В курсе изучите три урока. В первом уроке разберетесь, что входит в состав общего имущества по законодательству, а что относят к нему на практике. Потренируетесь  безошибочно определять состав общего имущества для МКД. 

После изучения второго урока сможете правильно реагировать на опасные ситуации, из-за которых могут возникнуть проблемы. Избежите административной и уголовной ответственности. В третьем уроке подберете обоснования, которые помогут объясниться с жителями при спорах.

Что законодатель относит к общему имуществу

Подробный состав элементов, включаемых в состав общего имущества в МКД, описан в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно:

• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры; технические этажи, чердаки, технические подвалы;
• помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в МКД: организации их досуга; культурного развития; детского творчества; занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Состав общего имущества собственников помещений в МКД описан в ч. 1 ст. 36 ЖК.

Для наглядности в таблице 1 и на рисунке 1 перечислен состав общего имущества. Сохраните их, используйте как памятку, когда возникают сомнения в определении общего или личного имущества.

Рисунок 1. Состав общего имущества

Что на практике можно отнести к общему имуществу

Теперь рассмотрим имущество, которое прямо не названо в законе, но часто относится к общему.

1. Помещение диспетчерской службы

К общему имуществу диспетчерскую относят, если проектная документация предусматривает, что помещение может быть использовано в качестве диспетчерской и при условии, что находящееся в нем оборудование предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. Например, система автоматического пожаротушения; пульт службы лифтового хозяйства; оборудование системы круглосуточного видеонаблюдения; пульт дежурной и аварийной службы электротехнического, сантехнического хозяйства и системы отопления. Данная позиция подтверждена Апелляционным определением Московского городского суда от 18.02.2019 по делу № 33-0104/2019.

2. Площадки накопления ТКО

Чтобы определить, входит ли в состав общего имущества площадка накопления ТКО, надо знать, кому принадлежит земля, на которой она расположена. Площадка накопления ТКО входит в состав общего имущества, если размещена в границах земельного участка, который принадлежит собственникам (Письмо Минстроя от 03.04.2019 № 11696-АО/06).

3. Отопительные радиаторы

В состав общего имущества в МКД включается внутридомовая система отопления, состоящая из:

• стояков;
• обогревающих элементов;
• регулирующей и запорной арматуры;
• общедомовых приборов учета;
• другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Это определено п. 6 Правил содержания общего имущества.

Находящиеся в квартирах радиаторы, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру. Они могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство помещения (ст. 26 ЖК).

Верховный суд не нашел оснований для вывода о том, что радиаторы, обслуживающие одну квартиру, включаются в состав общего имущества в МКД (решение Верховного суда от 22.09.2009 № ГКПИ09-725). Аналогичную позицию излагает Минстрой в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04.

Минстрой обращает внимание на то, что состав общего имущества в отношении конкретного МКД определяется самими собственниками помещений в МКД. Письма Минстроя не являются нормативными правовыми актами и не могут рассматриваться в качестве общеобязательных.

4. Насосы, станции подкачки в подвале

В состав общего имущества необходимо включить насосы и станции подкачки в подвале. Это обусловлено тем, что механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование включается в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК, подп. "д" п. 2 Правил № 491).

Входит ли в состав общего имущества балконная плита?

 Да, входит.

Согласно пункта 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входят несущие конструкции многоквартирного дома, балконные и иные плиты.

Кто определяет и изменяет состав общего имущества в МКД

ЖК не содержит прямого указания на то, кто должен определить и изменить состав общего имущества собственников помещений. На практике состав общего имущества определяют:

• собственники – в целях выполнения обязанности по его содержанию;
• органы государственной власти – для контроля за содержанием общего имущества;
• органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Это установлено пунктом 1 Правил содержания общего имущества.

Кто утверждает состав общего имущества

Утверждение состава общего имущества в МКД собственниками помещений в МКД – обязательный этап реализации прав и обязанностей по управлению МКД.

Органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколом.

Состав общего имущества собственников помещений в МКД утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД и документально оформляется протоколом.

Решение принимается простым большинством голосов собственников помещений в МКД от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Правовые основания: ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК.

Органы государственной власти или местного самоуправления определяют состав общего имущества в МКД в соответствии со своими внутренними регламентами.

Что делать, если собственники отказываются включать отдельные элементы в состав общего имущества?

Проведите разъяснительную работу, обоснуйте включение этих элементов в состав общего имущества и инициируйте общее собрание собственников.

Обслуживание спорных элементов не прекращайте. Это связано с тем, что УО отвечает за содержание и ремонт общего имущества.

 Главное в уроке:

1. Используйте таблицу 1 как памятку, когда возникают сомнения в определении общего или личного имущества.
2. Законодатель обозначил основные элементы общего имущества, на практике их может быть больше.
3. Состав общего имущества могут определять и утверждать: собственники, органы государственной власти, органы МСУ.