3 Как объясниться с жителями при спорах

Урок 3. Как объясниться с жителями при спорах

В этом уроке – подборка расхождений во взглядах управляющего и собственников на состав общего и частного имущества. На каждый из спорных случаев мы привели обоснование. Распечатайте урок и передайте в работу сотрудникам, которые напрямую работают с жителями. Они смогут обоснованно объясниться с жителями.

Перила, парапет балкона

Причина спора. Собственники считают балкон элементом фасада, поэтому все его ограждающие конструкции относят к общему имуществу.

Как на самом деле. Перила и парапет балкона принадлежат собственнику помещения в МКД. Ограждающие несущие конструкции МКД относят к общему имуществу, только если они обслуживают более одного помещения (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК, подп. "г" п. 2 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).

Балконная плита

Причина спора. УО и ТСЖ считают, что такая плита входит в состав балкона, а значит, за нее отвечает собственник помещения.

Как на самом деле. Балконная плита входит в состав общего имущества МКД.

Балконная плита – это ограждающая несущая конструкция, является конструктивной частью здания, обеспечивает его прочность и устойчивость. Согласно пункта 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входят несущие конструкции многоквартирного дома, балконные и иные плиты.

Окно в квартире

Причина спора. Жители считают окна квартир частью фасада и относят их к общему имуществу.

Как на самом деле. Окна в квартире должны содержать собственники помещений – они принадлежат им. Окна, даже как элемент фасада, «обслуживают» только одно помещение, поэтому их нельзя относить к общей собственности (подп. "г" п. 2 Правил № 491). Пример из судебной практики: собственник пытался взыскать с УО деньги за замену окон

Собственник магазина на первом этаже многоквартирного дома подал в суд на УО. В своих требованиях собственник указал, что намерен взыскать с УО сумму ремонта, в том числе деньги, которые были потрачены на замену окон. Свои требования собственник обосновал тем, что окна — это элемент фасада, они являются частью несущей стены МКД, которую обязана обслуживать и ремонтировать УО.

Суд отказал в требованиях собственнику магазина. В своем решение судебный орган отметил, что исходя из буквального толкования части 1 статьи 36 ЖК РФ оконные блоки не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не являются внешней ограждающей несущей или ненесущей конструкцией данного многоквартирного жилого дома (решение Вятскополянского районного суда Кировской области от 11.04.2017 по делу № 2-287/2017).

***

Абонентский почтовый шкаф (ящик)

Причина спора. УО и ТСЖ приравнивают такие шкафы к отдельно стоящим почтовым ящикам и отказываются их содержать.

Как на самом деле. Абонентские почтовые шкафы входят в состав общего имущества МКД, несмотря на то, что доступ к каждой конкретной ячейке имеет только собственник соответствующей квартиры. Почтовые шкафы состоят из нескольких ячеек – по одной на каждую квартиру. Они предназначены для обслуживания более одного собственника, поэтому такие шкафы относят к общему имуществу и являются обязательными элементами благоустройства МКД. (ст. 2, абз. 7 ст. 31 Закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ "О почтовой связи"). 

Кладовая в подъезде

Причина спора. Жители размещают в кладовых личные вещи, поэтому УО и ТСЖ считают, что не должны обслуживать такие места.

Как на самом деле. Кладовые в подъезде входят в состав общего имущества МКД. Они не входят в состав квартир и предназначены для обслуживания более одного помещение в МКД. Жители незаконно используют такие кладовые в личных интересах, но право собственности это не меняет (подп. "а" п. 2 Правил № 491).

Пример: собственников обязали убрать колясочную из подъезда МКД

УО из Ангарска обратилась в суд с требованием к собственникам помещений убрать колясочную из подъезда МКД. Ангарский городской суд поддержал УО и обязал демонтировать подсобное помещение для хранения колясок.

Житель МКД самовольно оборудовал помещение для хранения колясок в подъезде дома. Металлический короб с дверью, который установил житель, мешал работе УО – в помещении находится люк в отсек с инженерными коммуникациями. При этом конструкцию установили с нарушением правил пожарной безопасности. УО попросила убрать колясочную, но жители МКД отказались, и УО пришлось обратиться в суд. Создатель колясочной предоставил в суде список соседей, которые были не против. Однако суд этот документ не принял, так как в нем были подписи не всех жителей, также не было реквизитов документов о праве собственности на квартиры подписавшихся. Жителей обязали демонтировать подсобное помещение, устранить повреждения на стенах, потолке и полу после демонтажа.

Решение Ангарского городского суда от 22.11.2019 по делу № 2-388/2019.

***

Тамбурный коридор

Причина спора. Собственники не передают ключи от тамбура в УО и ТСЖ, так как считают его своей собственностью.

Как на самом деле. Тамбур входит в состав общего имущества МКД, так как это коридор, который обеспечивает доступ к нескольким квартирам (подп. "а" п. 2 Правил № 491).

Обязаны ли собственники демонтировать железные двери на лестничных площадках, которые они установили

Да, обязаны, если указанные двери не были предусмотрены проектом МКД.

Помещения в МКД, которые не считаются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в таком доме, относят к общему имуществу в МКД. Такое правило следует из части 1 статьи 36 ЖК, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Установка двери в тамбуре этажной площадки относится к перепланировке помещения в МКД. Ее следует проводить на основании решения ОСС и согласования органа МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 7 ЖК, части 1 статьи 247 ГК, части 2 статьи 25, статьи 26, части 3 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.

Если тамбурную дверь установили самовольно, ее должно демонтировать лицо, которое установило такую дверь. Такое требование следует из части 3 статьи 29 ЖК.

***

В некоторых МКД тамбурные двери предусмотрены конструктивно. В этом случае, например, замена деревянных дверей на металлические с сохранением направления открывания, не будет являться перепланировкой. Ответственность за подобную замену не предусмотрена. Аналогичный вывод содержит решение Бутырского районного суда г. Москвы от 27.04.2011 № 2-1-1430/11.

Радиатор в квартире

Причина спора. УО и ТСЖ относят все радиаторы отопления к личной собственности, потому что они расположены внутри квартир.

Как на самом деле. Радиаторы отопления в помещении могут принадлежать собственнику или входить в состав общего имущества собственников. Вид собственности радиатора в квартире зависит от наличия отключающего устройства.

Радиатор, на котором стоит отключающее устройство, обслуживает только одну квартиру и входит в личное имущество собственника этой квартиры.

Если на внутриквартирной разводке системы отопления нет запорной арматуры, то радиатор входит в состав общего имущества МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 6 Правил № 491, решение Верховного суда от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).

Скамейка у подъезда

Причина спора. УО и ТСЖ считают, что скамейки не входят в состав общего имущества.

Как на самом деле. Скамейки относят к элементам благоустройства придомовой территории МКД и включают в состав общего имущества (подп. "е" п. 2 Правил № 491).

Камеры видеонаблюдения, которые установили по решению органов МСУ в рамках программы "Безопасный город"

Причина спора. Жильцы считают, что содержать камеры должны УО и ТСЖ.

Как на самом деле. Камеры видеонаблюдения, которые установили по решению органов МСУ в рамках программы "Безопасный город", относят к муниципальной собственности.

Камеры, которые не передали собственникам помещений, нельзя включить в состав общего имущества (например, государственная программа города Москвы "Безопасный город").

Полотенцесушитель

Причина спора. УО и ТСЖ считают этот элемент личной собственностью, потому что он обслуживает одно помещение.

Как на самом деле. Вид собственности зависит от наличия отключающего устройства. Полотенцесушитель на котором есть отсекающий вентиль, - частная собственность, принадлежит собственнику помещения. Если на внутриквартирной разводке системы ГВС нет отключающего устройства, то полотенцесушитель входит в состав общего имущества МКД (абз 1. п. 5 Правил № 491).

 Главное в уроке:

1. В состав частного имущества входят: перила и парапет балкона, окна в квартире.
2. В состав общего имущества входят: абонентские почтовые шкафы, кладовые в подъезде, тамбур, скамейки.
3. Могут принадлежать собственнику или входить в состав общего имущества собственников: радиаторы отопления, полотенцесушитель.