1 Когда нужно содержать придомовую территорию и какие работы проводить

Урок 1. Когда нужно содержать придомовую территорию и какие работы проводить

В этом курсе четыре урока. В первом уроке определите зону ответственности перед собственниками в части содержания земельного участка возле МКД и определите работы, которые необходимо провести.

На втором уроке составите алгоритм действий по установке детской площадки. Узнаете нюансы заключения договора по установке детской площадки. Проконтролируете и правильно примите работы.

С помощью третьего урока сможете согласовать площадку для выгула собак с органом МСУ, оборудуете ее и будете правильно содержать. В четвертом уроке попрактикуетесь обустраивать летний цветник и строить ледяную горку для зимних развлечений детям. 

Когда УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать придомовую территорию

Управляющая МКД организация обязана содержать придомовую территорию только в том случае, если она входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Это следует из ч.1.1 ст. 161 ЖК, п.п. “е”, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Собственникам может принадлежать земельный участок:

• расположенный непосредственно под домом, то есть граница проходит по периметру фундамента дома (рисунок 1);
• расположение выходит за рамки территории непосредственно под домом (рисунок 2).

УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать придомовую территорию только во втором случае. В первом - территория не принадлежит собственникам помещений в МКД. Границы и размер придомовой территории, которую нужно содержать, определяют органы государственной власти. Чтобы уточнить границы, обратитесь в Росреестр или воспользуйтесь публичной кадастровой картой - https://rosreestrmap.ru/.

Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, не входит в обязанности управляющей МКД организации. 

***

Это же правило относится к озеленению территории и уходу за элементами озеленения (газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Это следует из пункта 15 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Рисунок 1. Граница территории в составе общего имущества проходит по периметру фундамента дома, элементы благоустройства не принадлежат собственникам в МКД

Если придомовая территория не принадлежит собственникам в МКД, как правило она находится в муниципальной собственности. 

Рисунок 2. Придомовая территория в составе общего имущества с элементами благоустройства

Что ответить органу ГЖН, если он требует выполнить работы на участке, который не входит в состав общего имущества

Вот три аргумента, которые применяют в спорах с надзорными органами ваши коллеги:

• если придомовая территория не входит в состав общего имущества, уход за зелеными насаждениями не входит в обязательные работы при содержании общего имущества в МКД (подп. «в» п. 15 Правил № 491);
• земельный участок не указан в составе общего имущества в рамках договора управления МКД, работы на земельном участке не включены в перечень работ и услуг (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК);
• текущий ремонт придомовых и дворовых территорий в соответствии с региональным законом об организации местного самоуправления отнесен к вопросам местного значения муниципального образования.

Такой подход помог УО из Санкт-Петербурга оспорить в суде предписание ГЖИ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.08.2016 по делу № А56-71539/2015).

Ваши возражения укажите в акте по результатам проверки или в отдельном письме на имя руководителя ГЖИ. Если это не помогло, подавайте исковое заявление в суд.

***

Какие работы проводят на придомовой территории

В рамках содержания придомовой территории управляющая МКД организация:

• содержит саму территорию;
• строит объекты благоустройства;
• содержит построенные объекты.

Чтобы определить минимальный состав работ по содержанию придомовой территории, руководствуйтесь перечнем, утвержденным, постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее - Перечень № 290). Состав дополнительных работ устанавливают санитарно-гигиенические требования и решения собственников в МКД.

Работы по содержанию разделяют на те, которые проводят в течение всего года, и сезонные. Сезоны делят на теплый и холодный. Теплый – это период, когда среднесуточная температура воздуха на улице выше 10 °С, если ниже – это холодный период (п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.2.4.548-96). Перечень обязательных работ смотрите в таблице 1.

Таблица 1. Обязательные работы по содержанию придомовой территории

 Придомовую территорию убирают каждый день. Это устанавливает пункт 2.11 СанПиН, утвержденный главным санитарным врачом от 10.06.2010 № 2.1.2.2645-10 (далее – СанПиН № 2.1.2.2645-10). 

Сначала приводят в порядок тротуары и пешеходные дорожки, а затем – остальные дворовые территории (п. 3.6.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170)). Технологию уборки для разных видов работ в зависимости от периода года регламентирует часть 3.6 Правил № 170.

Дополнительные работы по уборке территории определяют с учетом особенностей придомовой территории МКД и пожеланий собственников. Например, такими работами могут быть организация клумб и парковочных мест. На придомовой территории по решению жильцов также можно обустроить:

• детские и спортивные площадки;
• зоны отдыха и пешеходные дорожки;
• места для выгула собак;
• парковочные места;
• зону зеленых насаждений;
• места для курения;
• ограждения на границах участка.

Состав дополнительных работ по благоустройству и озеленению придомовой территории собственники определяют на ОСС (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Решение собственников в зависимости от способа управления вносят в условия договора управления с УО или в смету расходов ТСЖ, ЖСК. Управляющая МКД организация по поручению собственников выполняет эти работы, а затем содержит построенные объекты.

Если МКД управляет УО, она может внести свои предложения с расчетом стоимости работ при заключении договора управления или внесении изменений в договор управления. Предложения УО собственники также утверждают на ОСС.

Сколько нужно сотрудников, чтобы содержать придомовую территорию

Сколько сотрудников необходимо, чтобы содержать придомовую территорию, можно рассчитать. Например, на уборку 1 кв. м газона от опавших листьев, сучьев и мусора Нормы отводят 34 секунды. В пересчете на часы дворник за час успеет привести в порядок газон площадью 105 кв. м.  Трудозатраты персонала на уборку территории в зависимости от видов работ устанавливает часть 3 Норм обслуживания для рабочих, занятых на работах по санитарному содержанию домовладений, утвержденных постановлением Минтруда от 24.06.1996 № 38. 

Закон не ограничивает штат управляющей МКД организации. УО, ТСЖ, ЖСК регулируют подобные вопросы локальными актами. Содержание придомовой территории можно поручить подрядным организациям или нанять сотрудников по срочному договору.

***

Как убирать снег

Если нет снегопада, очищайте покрытия от нанесенного снега в ранние утренние часы машинами с плужно-щеточным оборудованием. Периодичность – не реже одного раза в трое суток. Если снег наметается быстро и затрудняет движение, убирайте чаще - раз в сутки.

Если прошел снегопад, работы по укладке снега нужно закончить на тротуарах не позднее 6 часов с момента окончания снегопада, а на остальных территориях – не позднее 12 часов. 

***

Особенности уборки придомовой территории могут устанавливать региональные или местные власти. Как правило, региональные нормативно-правовые акты конкретизируют объекты, которые нужно убирать, сроки уборки и вывоза снега. Например, в Самаре действует постановление главы городского округа от 10.06. 2008 г. № 404, в Санкт-Петербурге – распоряжение Жилищного комитета города от 18 июля 2016 года № 897-р, в Московской области – закон от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области».

Чтобы ознакомиться с особенностями уборки снега, которые установили в вашем регионе, найдите нужный локальный нормативный акт. Такие документы размещают на сайтах администрации регионов.

***

За ненадлежащее содержание придомовой территории управляющую МКД организацию могут оштрафовать, а ответственного сотрудника УО – дисквалифицировать.

Таблица 2. Административная ответственность за ненадлежащее содержание придомовой территории

 Кто оплачивает содержание придомовой территории

Содержание придомовой территории оплачивает собственник территории. Если придомовая территория принадлежит в составе общего имущества, то УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать такую территорию, а собственники помещений оплачивать содержание. Это следует из части 2 статьи 162 ЖК, подпункта «ж» пункта 11 Правил № 491. Оплата работ по содержанию придомовой территории входит в состав платы за содержание общего имущества.

Размер платы за содержание утверждают собственники на общем собрании. Плата должна обеспечивать содержание придомовой территории в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК). Если МКД управляет УО, то она предлагает собственникам размер платы, а утвержденный размер фиксируют в договоре управления МКД. Если домом управляет ТСЖ или ЖСК, то уровень расходов на содержание придомовой территории вносят в общую смету расходов.

Могут ли собственники на ОСС отказаться от оплаты содержания придомовой территории

Не могут. Такое решение ОСС будет незаконным. Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит составляющая расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК).

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК). Надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ч. 1.1 ст. 161 ЖК). Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для содержания земельного участка, устанавливается пунктом 24 постановления Правительства от 03.04.2013 № 290.

***

Главное в уроке:

• УО, ТСЖ, ЖСК отвечают только за ту придомовую территорию, которая входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД;
• УО, ТСЖ, ЖСК на придомовой территории содержат саму территорию, расположенные на ней объекты и обустраивают новые по заданию собственников;
• в список работ включают обязательные, перечень которых устанавливает законодательство, и дополнительные. Дополнительные определяют собственники;
• оплачивают работы по содержанию придомовой территории собственники.