1 Как определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

Урок 1. Как определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

В этом курсе три урока. На первом уроке учтете критерии важные при составлении перечня. Включите обязательные работы и услуги с учетом конструктивных особенностей МКД и дополнительные –  по решению собственников.

С помощью второго урока правильно оформите, обоснуете и утвердите перечень работ и услуг по содержанию общего имущества. На третьем уроке разберете план-график и запланируете работы на 2021 год. Распределите расходы так, чтобы закончить год с прибылью.

Какие критерии учесть для определения перечня

В перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества включают обязательные и дополнительные работы или услуги. Чтобы составить перечень, определите состав общего имущества собственников помещений в МКД и проведите его осмотр.

Состав определяется условиями договора управления и решениями общего собрания собственников (п. 1 ч. 3 ст. 162, ч. 1 ст. 44 ЖК, п. «а» ч. 1 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006№ 491).

***

Если у вас несколько домов в управлении, перечень работ и услуг формируйте для каждого МКД отдельно.

Составляя переченьучтите:

• проект МКД(технические параметры, конструктивные особенности и т.п.);
• степень физического износа общего имущества;
• геодезические и природно-климатические условия расположения дома;
• состав общего имущества, в том числе дополнительно установленного (например, домофона системы видеонаблюдения, пандусов для инвалидов и т. п.);
• условия договора управления;
• решения общих собраний;
• результаты осмотров общего имущества.

Результаты осмотра общего имущества зафиксируйте в акте. Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.

Какие работы и услуги включать обязательно

Обязательные для выполнения работы и услуги установлены на федеральном уровне и зависят от состава общего имущества. При составлении перечня учитывайте работы и услуги, которых возможно выполнить по конструктивным особенностям МКД и степени его благоустройства. Также руководствуйтесь тремя постановлениями:

1. минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290;
2. пунктом 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491);
3. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), в части, не противоречащей законодательству.

Какие работы включить в перечень, если в состав общего имущества входит земельный участок с деревьями и кустами

Согласно подпункту «ж» пункта 11 Правил № 491 в таком случае в перечень обязательных работ входит содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства. Поэтому УО, ТСЖ, ЖСК обязаны в отношении этого дома проводить кронирование деревьев, уход за газоном и выполнять другие работы по содержанию элементов земельного участка. Если же эти работы не проводить, то орган ГЖН оштрафует вас, как за ненадлежащее содержание общего имущества.

***

Порядок выполнения отдельных работ и услуг, определенных законодательством, например по содержанию лифтового оборудования, внутридомового газового оборудования, регламентируется специальными нормами законодательства (Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов, утв. постановлением Правительства от 24.06.2017 № 743, Правилами пользования газом, утв.постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410, Инструкцией по безопасному использованию газа, утв. приказом Минстроя от 05.12.2017 № 1614/пр.).

Указанные нормативные акты содержат специальные перечни конкретных регламентных работ по таким системам.

При формировании перечня работ и услуг вам не нужно указывать все регламентные работы по такому оборудованию. Достаточно указать вид работ по соответствующей системе, определенной минимальным перечнем.

Какие работы предусмотрены в отношении подвалов МКД

В МКД, где есть подвалы, УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязаны:

• проверять температурно-влажностный режим подвальных помещений и устранять причины его нарушения, в том числе постоянно поддерживать в открытом состоянии в течение всего календарного года один продух подвалов и технических подполий;
• проверять состояние помещений подвалов, входов в подвалы, приямков и принимать меры, чтобы помещения не подтоплялись, их не захламляли, не загрязняли и не загромождали, поддерживать вентиляцию по проектным требованиям;
• контролировать состояние дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них, устранять выявленные неисправности.

Такой перечень работ предусматривают пункт 2 минимального перечня услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, подпункт «в» пункта 11 Правил № 491.

Перечень можно дополнить (п. 7 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416).

***

Как включить в перечень дополнительные работы и услуги

При управлении УО нужно решение общего собрания, чтобы включить дополнительные работы и услуги в общий перечень. Если в МКД есть ТСЖ или ЖСК достаточно решения его членов.

Сейчас дополнительными считаются работы и услуги, которые не предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг. К таким работам и услугам можно отнести:

• содержание и ремонт системы видеонаблюдения МКД;
• содержание и ремонт системы ограничения доступа на территорию МКД (шлагбаумы, въездные ворота и т.п.);
• содержание и ремонт специальных элементов благоустройства (детские площадки, фонтаны, спортивные тренажеры и т.п.).

 Главное в уроке:

1. Если у вас несколько домов в управлении, перечень работ и услуг формируйте для каждого МКД отдельно.
2. При составлении перечня учитывайте работы и услуги, которых возможно выполнить по конструктивным особенностям МКД и степени его благоустройства.
3. При управлении УО нужно решение общего собрания, чтобы включить дополнительные работы и услуги в общий перечень.