Урок 2. Как утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества
На первом уроке учли критерии, которые влияют на виды и объем работ и услуг. Включили в перечень обязательные работы и услуги с учетом конструктивных особенностей МКД и дополнительные по решению собственников. И сформировали для каждого МКД свой перечень работ и услуг по содержанию общего имущества.
На этом уроке разберемся, кто и как должен сформировать перечень работ и услуг. После урока правильно сформируете, оформите, обоснуете и утвердите перечень работ и услуг по содержанию общего имущества.
Кто должен сформировать перечень
В зависимости от способа управления МКД перечень формируют:
УО – при способе управления МКД УО;
правление ТСЖ – если в МКД создано ТСЖ;
правление ЖСК, ЖК – если МКД под управлением жилищного кооператива и уставом не предусмотрено иное;
один из собственников помещений– при непосредственном способе (п. 5 Правил № 416).
Если УО управляет МКД по договору с застройщиком перечень работ и услуг, определяет застройщик (ч. 14 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК).
Если собственники не выбрали или не реализовали способ управления МКД, перечень утверждает организатор открытого конкурса по отбору УО для управления МКД. Такое требование установлено подпунктом 4 пункта 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75).
Как оформить перечень
Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД в зависимости от способа управления МКД должен быть оформлен:
как приложение к договору управления – если домом управляет УО (одно из существенных условий);
в рамках годового плана содержания и ремонта общего имущества в МКД, в смете ТСЖ, ЖСК, ЖК на год – если домом управляет товарищество, кооператив;
в договоре оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления.
Если собственники не выбрали или не реализовали способ управления, перечень закрепляют в конкурсной документации, а также в договоре управления, который заключают по результатам открытого конкурса.
Такие правила следуют из части 1 статьи 113, части 2 статьи 145, частей 13, 14 статьи 161, части 3 статьи 162, части 1 статьи 164 ЖК, пункта 41 Правил № 75.
Как утвердить перечень
Если домом управляет УО, перечень работ и услуг утверждает общее собрание собственников. Внести изменения в ранее утвержденный перечень можно в том же порядке.
Собрание проведите в очной, очно-заочной или заочной форме. Чтобы инспекторы ГЖН не нашли нарушений в собрании, проведите его в соответствии с требованиями, которые закреплены в статье 44 – 48 ЖК.
Как правило, УО не созывают для этого специальное собрание. Например, перечень работ и услуг определите в рамках утверждения условий договора управления. Если речь идет об изменении ранее утвержденного перечня, то в повестку общего собрания включите вопрос «об утверждении условий договора управления МКД в части утверждения перечня работ и услуг».
Закон не устанавливает порядок голосования по вопросу утверждения перечня работ и услуг. Собственники вправе проголосовать за перечень в целом или по отдельным пунктам. Регламент и способы, которыми голосуют по вопросам повестки дня, может утвердить ОСС. Это следует из пункта 15 раздела VI Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 31.07.2014 № 411/пр.
Перед собранием сообщите собственникам о своих намерениях.Разместите перечень предлагаемых работ и услуг на стенде в офисе УО для ознакомления (абз. 12 подп. «в» п. 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416). Такую информацию можно указать отдельным файлом.
Собственники вправе требовать подтвердить необходимость услуг и работ, которые предусмотрены в перечне.
Чтобы утвердить перечень, необходимо получить большинство голосов собственников помещений, которые участвовали в собрании. Результаты голосования оформите протоколом. Такой порядок следует из пункта 6 Правил № 416, части 1 статьи 46, части 1 статьи 162, части 1 статьи 164.
Если в МКД товарищество или кооператив заключили договор управления с УО, то порядок утверждения условий такого договора должен быть закреплен уставом жилищного объединения.Такой порядок следует из части 1 статьи 116, части 2 статьи 145, части 4 статьи 146 ЖК.
Главное в уроке: