1 Как согласовать акты выполненных работ по капремонту

Урок 1. Как согласовать акты выполненных работ по капремонту

В этом курсе вы изучите два урока. На первом уроке решите, какие нюансы полезно учесть заранее, еще до начала капитального ремонта. Эти действия помогут вам предотвратить возможные претензии от собственников в будущем. Также на уроке вы разработаете алгоритм приемки работ и ничего не упустите.

Во втором уроке рассмотрим ситуацию, когда ответственный собственник отказывается подписывать акт приемки работ по капитальному ремонту. Разберемся, какие действия предпринять и что представить суду в качестве доказательств беспричинного отказа.

Что учесть перед проведением капитального ремонта

Чтобы избежать претензий собственников в будущем, перед проведением капитального ремонта следует учесть пять моментов.

1. Вынесите вопрос отбора подрядчиков на ОСС. Для привлечения подрядчиков используйтеконкурсные процедуры. Ищите подрядные организации в открытых источниках иизучите их репутационные рейтинги.

2.Подумайте, кто станет представителем собственников.Вы вправе подписывать акты от имени собственников, если они примут такое решение на общем собрании собственников. Но в таком случае к вам могут быть предъявлены требования, связанные с ненадлежащим контролем за качеством работ.

3.Пропишите в договоре управления право конкретного уполномоченного лица на подписание актов приемки выполненных работ и оказанных услуг, сроки и порядок их подписания.

4. Определите дополнительноеще одного или нескольких собственников, которые могут принять результат работ, если ответственный от имени собственников не явился на приемку или отказывается подписывать акт без указания мотивированных оснований для отказа.
5. Предусмотрите в договоре управления закрытый перечень оснований для отказа в согласовании выполненных работ, оказанных услуг. Обычно в договоре управления указывают, что отказ должен быть мотивированным и допускается в следующих случаях:

• фактически выполненные объемы работ не соответствуют объемам, указанным в актах;
• есть замечания к качеству выполненных работ;
• выявлены отклонения при производстве капитального ремонта от утвержденной проектной документации.

В ЖК не предусмотрен порядок приемки работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД. Поэтому выполненные работы принимайте по правилам, которые предусматривают ВСН 42–85Р.

***

Как организовать приемку работ по капитальному ремонту

Чтобы избежать проблем и споров проводитеприемкуработ по заранее разработанному плану. Возьмите за основу наш план, так вы точно не упустите главные моменты.

Дождитесь уведомления от подрядчика об окончании работ по капитальному ремонту МКД и подготовке объекта к сдаче.

Осмотрите объект ремонта совместно с членами комиссии. Для этого назначьте дату осмотра и пригласите всех представителей. В ее состав комиссии входят представители:

• собственников;
• управляющей МКД организации;
• регионального оператора, если он выступает заказчиком работ по капремонту;
• органов местного самоуправления;
• проектной организации и строительного надзора.

Выслушайте все возражения от представителей, отметьте все недостатки или недоработки. Если возражений и недостатков нет, переходите к подписанию акта приемки работ.

Если обнаружили недостатки работ, составьте дефектный акт. Отразите в акте сроки выполнения работ над ошибками. Когда дефекты будут устранены, проведите повторный осмотр объекта ремонта. Таким образом работы будут выполнены должным образом, и вы потом не получите претензии от собственников.

Подпишите акт приемки работ и передайте его на подпись остальным членам комиссии.Акт составляет подрядчик после осмотра объекта капитального ремонта с членами комиссии.Акты выполненных работ нужны для подтверждения, что работы по капитальному ремонту выполнены качественно и в срок, а также для расчетов по договорам с исполнителями или подрядчиками. Например, чтобы оплатить работы и услуги со спецсчета.

Акт приемки не предоставляется при выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем 30 процентов от стоимости таких услуг и работ по договору (ст. 177 ЖК).

***

После того, как акт подписан, направьте в банк уведомление о перечислении вознаграждения подрядчику со специального счета. К уведомлению приложите копию акта приемки.

Что делать при отказе собственника принять результаты

Если вы – заказчик работ, впервую очередь попытайтесь договориться.Проведите переговоры с представителем собственников.Выясните, почему он не согласен с результатами ремонта. Если причины обоснованы составьте дефектный акт и установите подрядчику сроки для исправления недочетов.

В случае если регоператор – заказчик работ, отказ собственников помещений от приемки работ не должен влиять на ваше решение.

Подпишите акт приемки от имени своей организации, если капитальный ремонт выполнен качественно.

Если выявили недостатки – составьте дефектный акт и согласуйте сроки устранения нарушения с регоператором и подрядчиком.

Как оформить акт приемки без подписисобственников

Если отказ собственника не аргументирован, подпишите акт без его участия или попросите другого собственника поучаствовать в приемке работ. Такая замена не решит проблему отсутствия уполномоченного представителя, но суд зачтет ваши попытки как доказательство того, что вы приняли все возможные меры.

Приемку признают законной, если отказ не обоснован и работы выполнены без дефектов. Такой порядок сдачи-приемки работ отражен в части 4 статьи 753 Гражданского кодекса.

В следующем уроке подробно разберем, как оформить акт приемки, если собственник отказывается его подписывать.

 Главное в уроке:

1. Перед проведением капитального ремонта учтите пять моментов, чтобы избежать возможных претензий собственников в будущем.
2. Разработайте план процедурыприемки работ по капитальному ремонту.
3. Приемку признают законной, если отказ собственника не обоснован и работы выполнены без дефектов.