Может ли УО включать в квитанции расходы на исполнение предписаний

Содержание МКД • 24 сентября 2019 Как правило, управляющие организации, рассчитывая размер платы за содержание жилого помещения, не учитывают в нём средства на исполнение предписаний надзорных органов и решений судов. Рассказываем с примерами из судебной практики, может ли УО дополнительно выставлять эти суммы собственникам. Дополнительные расходы возникают у УО при исполнении предписаний надзорных органов и решений суда Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, в доме, где нет ТСЖ/ЖК, размер платы за жилое помещение утверждается собственниками на общем собрании с учётом предложений, которые вносит управляющая домом организация. УО предлагает экономически обоснованную плату за содержание 1 кв.м. жилого помещения, рассчитанную после проведения осмотра общего имущества МКД. Осмотр проводится, чтобы УО определила, какие работы и услуги необходимы в доме для надлежащего содержания общего имущества собственников. Если же УО не смогла выполнить взятые на себя обязательства, и во время проверки один из надзорных органов зафиксирует нарушение, то компанию ждут непредвиденные расходы: на выполнение требований госконтроля, выплату штрафа и/или исполнение решения суда. Перед УО встаёт вопрос о том, откуда брать эти деньги. Некоторые компании включают такие расходы в квитанции по оплате ЖКУ. Рассмотрим несколько судебных дел, в которых потребители и надзорные органы оспаривали подобные действия управляющих организаций. Шаг за шагом к утверждению нового размера платы за жилое помещение 20601 14 УО обязана предвидеть все расходы на содержание общего имущества в доме и включать их в размер платы Одна из УО Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры на восстановление уличного освещения, ремонт подъездов и почтовых ящиков в одном из домов в управлении компании. Сумма договора составила более 200 тыс. рублей. Эти средства УО включила в квитанции собственников отдельной строкой: «Ремонт общего имущества». Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания не согласилась с этим и подала в суд иск с требованием признать предписание недействительным. В суде УО пыталась доказать, что компания не могла предвидеть, что ей придётся выполнять предписанные органом Госжилнадзора ремонтные работы и включать их в размер платы за жилое помещение. Поэтому стоимость таких работ должны дополнительно компенсировать ей собственники. Суды всех инстанций отказали УО в удовлетворении иска. Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам, выполнение которых управляющая организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29.09.2010). Следовательно, за них нельзя взимать дополнительную плату с собственников без их согласия. УО пришлось сделать собственникам перерасчёт (дело № А49-6073/2016). ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение 5558 4 Дополнительные взносы на ремонт общего имущества должны быть утверждены собственниками на ОСС В похожих обстоятельствах оказалась управляющая организация из Уссурийска. Она получила предписание органа ГЖН отремонтировать внутридомовую систему электроснабжения. УО вынесла на общее собрание собственников вопрос о компенсации расходов на ремонт, но участники ОСС отказались от дополнительного сбора средств. Компания выполнила предписание надзорного органа. Стоимость работ составила 335 тыс. рублей. УО распределила эту сумму на всех собственников пропорционально площади принадлежащих им помещений в доме, включив в квитанции за ЖКУ строку «Прочие». Собственники и орган Госжилнадзора с этим не согласились, и надзорный орган выдал новое предписание: сделать перерасчёт и исключить дополнительные суммы из квитанций. УО подала в суд иск, прося отменить требования надзорного органа. Она ссылалась на то, что средства потрачены на исполнение предписания и не были заложены в утверждённый размер платы за содержание жилого помещения. Суды трёх инстанций указали на то, что стоимость всех работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД включается в размер платы за жилое помещение, который установлен собственниками на ОСС. Дополнительно УО может выставить только целевые взносы, которые будут утверждены собственниками на общем собрании (дело № А51-8268/2016). Недостаток собранных с собственников средств не даёт УО права начислять дополнительные суммы Не принимают суды во внимание и довод управляющих организаций о том, что дополнительные начисления собственникам они делают для исполнения судебных решений согласно условиям договора управления. Так, компания из Оренбургской области по представлению прокурора и решению суда провела текущий ремонт внутридомовой системы отопления и подвального помещения МКД. Сумму расходов на такие работы УО включила в квитанции за ЖКУ. Жители дома пожаловались в прокуратуру, которая вынесла новое представление – об исключении из платёжных документов графы «по решению суда» и дополнительных сумм по данной строке. Управляющая организация, обратившись в суд, апеллировала к тому, что в договоре управления есть специальный пункт об этом. В п. 5.3 договора оговорено, что «собственники обязаны оплатить работы, выполненные по предписанию государственного контролирующего органа и не вошедшие в тариф на ремонт и содержание жилья, пропорционально занимаемой площади». Однако суды первой и апелляционной инстанций отметили, что УО, приняв на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, согласилась на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества дома за установленный размер платы. Ссылка УО на пункт договора управления о компенсации собственниками расходов на исполнение предписаний контрольных органов не была принята во внимание. Все указанные ремонтные работы, как отметили судьи, должны быть выполнены за счёт средств, собранных с потребителей за содержание жилого помещения. Недостаточность таких средств считается предпринимательским риском управляющей компании (дело № 33а-850/2018). Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД 15296 3 Для начисления дополнительных сумм УО нужны согласие собственников или непредвиденные обстоятельства Как следует из анализа судебной практики, управляющие организации имеют право выставить собственникам дополнительные суммы к оплате в случаях, если: Докажут, что не могли предвидеть возникшие затраты в момент, когда рассчитывали и выносили на утверждение ОСС размер платы за содержание жилого помещения. Доказать это сложно, поскольку, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома. УО должна их проводить независимо от того, упоминаются ли в договоре управления конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.  Если УО не включила стоимость каких-то работ в размер платы, но от неё потребовалось их провести, это расценивается как её предпринимательский риск. Собственники утвердят на ОСС сбор дополнительных средств. В таком случае управляющая организация имеет право выставить в квитанциях суммы сверх утверждённого размера платы, в том числе по лицевым счетам тех собственников, кто голосовал «против» или не принимал участие в собрании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). При этом важно, чтобы собрание было проведено согласно требованиям ст. ст. 44–46 ЖК РФ. В этом управляющей организации может помочь наш сервис «ОСС на 100%», который подготовит документы к собранию, автоматически посчитает голоса и сформирует протокол. Узнайте, как он работает, и получите бесплатный демо-доступ к сервису, чтобы оценить все его преимущества.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций