Может ли УО выставить собственникам отдельную плату за выполнение непредвиденных работ

 Одним из самых волнующих управляющие организации вопросом, вопрос об их праве УО дополнительно выставить собственникам стоимость непредвиденных работ.

Два признаках работ, стоимость которых УО вправе начислить сверх платы за содержание жилого помещения. Эти признаки должны присутствовать одновременно.

Такие работы:

Невозможно было предусмотреть в размере платы за 1 кв.м. жилья (непредвиденные).

Не являются обязательными.

 В судебной практике есть подтверждение тому, что управляющая организация может довыставить плату за непредвиденные работы, в том числе те, которые собственники не согласовали для включения в перечень работ и услуг по договору управления на текущий год, при этом они не являлись обязательными для выполнения.

Пример – постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2012 № Ф04-2124/12 по делу № А46-10780/2011. В суде встретились управляющая организация из Омска и орган Госжилнадзора.

Ведомство выдало компании предписание восстановить штукатурный окрасочный слой в местах разрушения подъезда в доме за счёт платы за содержание жилья. УО требовала признать предписание органа ГЖН незаконным: она не могла выполнить эти работы без согласования с собственниками, поскольку ремонт подъездов не включён в перечень работ и услуг на год по договору управления домом и в плату за содержание жилья, утверждённую ранее на ОСС.

Суды всех инстанций согласились с управляющей организацией: работы по восстановлению штукатурки относятся к текущему ремонту общего имущества. Их характер, объём, и стоимость необходимо согласовывать с собственниками помещений согласно п.п. 11, 17, 18, 21 ПП РФ № 491, приложения № 7 к Правилам № 170. Подъезды в МКД должны ремонтироваться не реже раза в три–пять лет с учётом группы капитальности здания, его физического износа и климатических условий (п. 2.3.4 Правил № 170).

Орган ГЖН не смог доказать, что указанный срок ремонта подъезда истёк, а следовательно, у УО наступила обязанность восстановить окрасочный слой на стенах. При этом собственники дома на ОСС не включили в план текущего ремонта на год расходы на косметический ремонт мест общего пользования, хотя управляющая организация внесла этот пункт, в проект перечня. Невыполнение работ по восстановлению штукатурного окрасочного слоя в подъезде жилого дома не приведёт к нарушению характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома безопасности жизни и здоровью граждан.

Следовательно, как отметил суд, косметические работы в подъезде сверх указанного в Правилах № 170 периода должны дополнительно согласовываться и финансироваться собственниками помещений, то есть УО, в случае выполнения таких работ, вправе до выставить жителям дома стоимость ремонта подъезда.

Вправе ли УО взыскать с собственников стоимость работ, выполненных по предписанию органа ГЖН Еще один вопрос о до выставлении платы собственникам помещений в МКД связан с расходами управляющих организаций, которые они несут при выполнении предписаний надзорных органов.

И так, можно ли потраченную сумму предъявить потребителям ЖКУ отдельной строкой.

Эксперты поясняют, начислить собственникам дополнительную плату отдельной строкой УО может только в том случае, если выполненные работы были непредвиденными. Скорее всего, компании придётся доказывать в суде, что расходы, которые она понесла, выполняя требования органа ГЖН, были непредвиденными. Сделать это достаточно сложно, что подтверждает судебная практика. Одна из УО Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры на 200 тыс. рублей для работ по восстановлению уличного освещения, ремонту подъездов и почтовых ящиков в МКД. Эти средства УО включила в квитанции собственников отдельной строкой. Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания подала в суд иск, с требованием признать предписание недействительным.

Суды всех инстанций отказали УО в этом. Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам, выполнение которых управляющая организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Следовательно, за них нельзя взимать дополнительную плату с собственников без их согласия.       УО пришлось сделать собственникам перерасчёт (дело № А49-6073/2016).                         

Управляющая организация из Уссурийска получила предписание органа ГЖН отремонтировать внутридомовую систему электроснабжения. УО вынесла на общее собрание собственников вопрос о компенсации расходов на ремонт, но участники ОСС отказались от дополнительного сбора средств. Компания выполнила предписание надзорного органа, а затраченные 335 тыс. рублей распределила между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений в доме, включив в квитанции за ЖКУ отдельную строку. Суды трёх инстанций указали на то, что стоимость всех работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД включается в размер платы за жилое помещение, который установлен собственниками на ОСС. Дополнительно УО может выставить только целевые взносы, которые будут утверждены собственниками на общем собрании (дело № А51-8268/2016).

Могут ли собственники оспорить размер платы за содержание жилья, если УО заранее не представила обоснование его расчёта

Пример из судебной рактики, когда утверждённый размер платы за жилое помещение был оспорен, поскольку управляющая домом организация за 30 дней до ОСС не довела до собственников свои предложения по расчёту стоимости содержания 1 кв.м. жилья и его обоснование. Если УО не сделала собственникам помещений предложения, либо оно не содержит обоснования расчётов, то можно говорить о нарушении лицензионных требований, а именно норм ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, пп. «в» пункта 4 ПП РФ № 416.

За это УО могут привлечь к административной ответственности и оштрафовать на 250 000 рублей. Решение ОСС, на котором был утверждён размер платы в ситуации, когда УО не вынесла предварительно своё предложение и не представила обоснование расчёта, может быть оспорено в суде. Например, такие выводы содержатся в постановлении,  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 № 13АП-18150/2018 по делу № А56-16648/2018. Суд, рассматривая вопрос об утверждении размера платы за содержание жилья в доме под управлением ЖСК, отметил, что согласно пп.«в» п. 4 ПП РФ № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, выполнением такого стандарта как подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Как следует из толкования положений пп. «в» пункта 4 ПП РФ № 416, п. 17 ПП РФ № 491, УО/ТСЖ или кооператив обязаны разработать и представить на утверждение общему собранию собственников помещений в доме перечень (план) работ по содержанию и ремонту общего имущества на год с расчётом размера их финансирования.

 Аналогичные выводы сделаны в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 № 17АП-18362/2017-АК по делу № А71-10154/2017.

УО не подготовила предложение собственникам помещений МКД по вопросу содержания общего имущества в части обеспечения требований пожарной безопасности для их рассмотрения на общем собрании собственников. Суд счёл это нарушением требований ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, пп. «в» п. 4 ПП РФ № 416. Следовательно, компания не вправе предъявлять собственникам к оплате в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения составляющую, которая не рассчитана и не обоснована перед собственниками как финансовая потребность для оказания работ по обеспечению требований пожарной безопасности.

вопросы:

можно ли копить средства на ремонт общего имущества МКД в течение нескольких лет;

как экономически обоснованно рассчитать и учесть в размере платы за содержание жилья расходы на уборку снега;

 как рассчитывать плату за коммунальные услуги при наличии двух общедомовых приборов учёта в доме.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11818/razmer-platy-za-soderzhanie-zhilogo-pomescheniya-otvechaem-na-voprosy-uo

 Главные принципы установления размера платы за жилое помещение

Говоря о размере платы за жилое помещение, первым делом нужно обозначить принципы его установления и отметить, что он складывается из двух частей:

плата для конкретного помещения за содержание и ремонт общего имущества;

плата собственника помещения в МКД за все коммунальные ресурсы, потраченные на содержание общедомового имущества.

 Определяется он в размере, который обеспечит надлежащее содержание общего имущества (ст. 156 ЖК РФ), и будет учитывать его  состав, конструктивные особенности, степень износа и техническое состояние в конкретном многоквартирном доме (п. 31 ПП РФ № 491).

Необходимо, чтобы размер платы был соразмерен перечню, объёмам и качеству работ и услуг, обеспечивающих надлежащее содержание общедомового имущества (п. п. 29, 35 ПП РФ № 491). Размер платы устанавливается с учётом предложений управляющей организации и должен содержать информацию о стоимости каждой работы и услуги (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491, приказ Минстроя РФ № 761/пр). Такой размер платы не может определяться произвольно. Условия договора, ущемляющие права потребителей, будут считаться недействительными (п. п. 14-15, 21 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Ответы на вопросы, можно ли довыставить собственникам плату за работы, которые не были заложены в смету, а также, что будет, если управляющая организация не предоставит обоснования предложения по размеру платы, вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара и слайдах к нему. 

Особенности утверждения размера платы за дополнительные услуги

Главный вопрос в теме утверждения размера платы за дополнительные услуги – как взимать оплату, с квадратного метра или с квартиры? Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание общедомового имущества соразмерно своей доле в нём (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 ПП 491). В подтверждение Елена Шерешовец привела пример из судебной практики: определение Верховного суда РФ от 06.08.2019 № 309-ЭС19-12718. ТСЖ взимало с владельцев квартир одинаковый для всех сбор на охрану общедомового имущества и придомовой территории. ГЖИ предписала пересчитать плату исходя из площади квартиры каждого собственника. Товарищество не согласилось с предписанием и обратилось в суд, но проиграло спор в трёх инстанциях. Верховный суд РФ не принял жалобу к рассмотрению, поскольку денежный сбор за охрану – это составная часть платы за содержание и ремонт жилого помещения. Его размер исчисляется пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общедомовое имущество

Второй вопрос, который мы обсудили, – как утвердить размер платы на допуслугу на общем собрании собственников? Елена Шерешовец рекомендуем предусмотреть на ОСС все возможные вопросы по дополнительной услуге. Обязательно необходимо предоставить описание оказываемой услуги или работы: конкретные услуги, график, периодичность и порядок заключения договора. При судебном разбирательстве суд может дополнительно потребовать доказательства надлежащего исполнения услуги. В качестве примера было проанализировано определение ВС РФ от 06.11.2018 по делу № 5-КГ18-178. Жительница МКД подала в суд на управляющую организацию, поскольку считала неправомерным взимание платы за услугу дежурных. Нижестоящие инстанции отказали в иске, но Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение. Услуги консьержей не входят в минимальный перечень и могут оказываться только по решению ОСС на договорной основе. В решении собрания были указаны сама услуга и размер платы. Но ОСС должно также утвердить необходимые для оказания такой услуги перечень услуг и работ, условия их выполнения и лицо, которое уполномочено от имени жильцов заключать договор. Эти сведения в решении отсутствовали. Управляющая организация не имела полномочий заключать договоры на оказание услуг дежурных.

 Что ещё обсудили на онлайн-семинаре

За три часа мы успели обсудить много злободневных вопросов о формировании и утверждении размера платы за жилое помещение, ответили на вопросы участников онлайн-семинара. Посмотрев видеозапись, вы узнаете: В чём заключаются различия в формировании размера платы в зависимости от формы управления домом. Как определяется и принимается размер платы за содержание и ремонт. Какая судебная практика сложилась в спорах с ОМС по вопросу утверждения тарифа. Что делать управляющей компании, когда собственники приняли свой размер платы. Какие формулировки в договоре управления МКД об индексации считаются юристами неудачными и как их исправить. Какие могут наступить последствия признания решения ОСС о принятии тарифа недействительным. В чём заключается позиция надзорных органов по вопросу перерасчёта КР СОИ согласно показаниям ОДПУ. Как сложилась судебная практика по вопросу отсутствия норматива на водоотведение. Общие правила и исключения порядка установления правил определения КР СОИ.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11740/utverzhdaem-razmer-platy-za-zhiloe-pomeschenie-i-dopolnitelnye-uslugi

 Может ли УО включать в квитанции расходы на исполнение предписаний Содержание МКД

Как правило, управляющие организации, рассчитывая размер платы за содержание жилого помещения, не учитывают в нём средства на исполнение предписаний надзорных органов и решений судов. Рассказываем с примерами из судебной практики, может ли УО дополнительно выставлять эти суммы собственникам. Дополнительные расходы возникают у УО при исполнении предписаний надзорных органов и решений суда Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, в доме, где нет ТСЖ/ЖК, размер платы за жилое помещение утверждается собственниками на общем собрании с учётом предложений, которые вносит управляющая домом организация. УО предлагает экономически обоснованную плату за содержание 1 кв.м. жилого помещения, рассчитанную после проведения осмотра общего имущества МКД. Осмотр проводится, чтобы УО определила, какие работы и услуги необходимы в доме для надлежащего содержания общего имущества собственников. Если же УО не смогла выполнить взятые на себя обязательства, и во время проверки один из надзорных органов зафиксирует нарушение, то компанию ждут непредвиденные расходы: на выполнение требований госконтроля, выплату штрафа и/или исполнение решения суда. Перед УО встаёт вопрос о том, откуда брать эти деньги. Некоторые компании включают такие расходы в квитанции по оплате ЖКУ. Рассмотрим несколько судебных дел, в которых потребители и надзорные органы оспаривали подобные действия управляющих организаций. 

УО обязана предвидеть все расходы на содержание общего имущества в доме и включать их в размер платы

Одна из УО Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры на восстановление уличного освещения, ремонт подъездов и почтовых ящиков в одном из домов в управлении компании. Сумма договора составила более 200 тыс. рублей. Эти средства УО включила в квитанции собственников отдельной строкой: «Ремонт общего имущества». Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания не согласилась с этим и подала в суд иск с требованием признать предписание недействительным. В суде УО пыталась доказать, что компания не могла предвидеть, что ей придётся выполнять предписанные органом Госжилнадзора ремонтные работы и включать их в размер платы за жилое помещение. Поэтому стоимость таких работ должны дополнительно компенсировать ей собственники. Суды всех инстанций отказали УО в удовлетворении иска. Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам, выполнение которых управляющая организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29.09.2010). Следовательно, за них нельзя взимать дополнительную плату с собственников без их согласия. УО пришлось сделать собственникам перерасчёт (дело № А49-6073/2016). ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение

Дополнительные взносы на ремонт общего имущества должны быть утверждены собственниками на ОСС

В похожих обстоятельствах оказалась управляющая организация из Уссурийска. Она получила предписание органа ГЖН отремонтировать внутридомовую систему электроснабжения. УО вынесла на общее собрание собственников вопрос о компенсации расходов на ремонт, но участники ОСС отказались от дополнительного сбора средств. Компания выполнила предписание надзорного органа. Стоимость работ составила 335 тыс. рублей. УО распределила эту сумму на всех собственников пропорционально площади принадлежащих им помещений в доме, включив в квитанции за ЖКУ строку «Прочие». Собственники и орган Госжилнадзора с этим не согласились, и надзорный орган выдал новое предписание: сделать перерасчёт и исключить дополнительные суммы из квитанций. УО подала в суд иск, прося отменить требования надзорного органа. Она ссылалась на то, что средства потрачены на исполнение предписания и не были заложены в утверждённый размер платы за содержание жилого помещения. Суды трёх инстанций указали на то, что стоимость всех работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД включается в размер платы за жилое помещение, который установлен собственниками на ОСС. Дополнительно УО может выставить только целевые взносы, которые будут утверждены собственниками на общем собрании (дело № А51-8268/2016). Недостаток собранных с собственников средств не даёт УО права начислять дополнительные суммы

Не принимают суды во внимание и довод управляющих организаций о том, что дополнительные начисления собственникам они делают для исполнения судебных решений согласно условиям договора управления. Так, компания из Оренбургской области по представлению прокурора и решению суда провела текущий ремонт внутридомовой системы отопления и подвального помещения МКД. Сумму расходов на такие работы УО включила в квитанции за ЖКУ. Жители дома пожаловались в прокуратуру, которая вынесла новое представление – об исключении из платёжных документов графы «по решению суда» и дополнительных сумм по данной строке. Управляющая организация, обратившись в суд, апеллировала к тому, что в договоре управления есть специальный пункт об этом. В п. 5.3 договора оговорено, что «собственники обязаны оплатить работы, выполненные по предписанию государственного контролирующего органа и не вошедшие в тариф на ремонт и содержание жилья, пропорционально занимаемой площади». Однако суды первой и апелляционной инстанций отметили, что УО, приняв на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, согласилась на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества дома за установленный размер платы. Ссылка УО на пункт договора управления о компенсации собственниками расходов на исполнение предписаний контрольных органов не была принята во внимание. Все указанные ремонтные работы, как отметили судьи, должны быть выполнены за счёт средств, собранных с потребителей за содержание жилого помещения. Недостаточность таких средств считается предпринимательским риском управляющей компании (дело № 33а-850/2018). Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Для начисления дополнительных сумм УО нужны согласие собственников или непредвиденные обстоятельства

Как следует из анализа судебной практики, управляющие организации имеют право выставить собственникам дополнительные суммы к оплате в случаях, если: Докажут, что не могли предвидеть возникшие затраты в момент, когда рассчитывали и выносили на утверждение ОСС размер платы за содержание жилого помещения. Доказать это сложно, поскольку, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома. УО должна их проводить независимо от того, упоминаются ли в договоре управления конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.  Если УО не включила стоимость каких-то работ в размер платы, но от неё потребовалось их провести, это расценивается как её предпринимательский риск. Собственники утвердят на ОСС сбор дополнительных средств. В таком случае управляющая организация имеет право выставить в квитанциях суммы сверх утверждённого размера платы, в том числе по лицевым счетам тех собственников, кто голосовал «против» или не принимал участие в собрании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). При этом важно, чтобы собрание было проведено согласно требованиям ст. ст. 44–46 ЖК РФ. В этом управляющей организации может помочь наш сервис «ОСС на 100%», который подготовит документы к собранию, автоматически посчитает голоса и сформирует протокол. Узнайте, как он работает, и получите бесплатный демо-доступ к сервису, чтобы оценить все его преимущества.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10786/mozhet-li-uo-vklyuchat-v-kvitancii-rashody-na-ispolnenie-predpisaniy