Акт разграничения

Формы актов

Акт разграничения – один из краеугольных документов в системе управления объектами недвижимого имущества, определяет границу имущественной обособленности объектов (границу собственности) и зоны эксплуатационной ответственности сетевой, обслуживающей, управляющей организации и потребителя. Границы эксплуатационной ответственности не всегда совпадают с границами собственности. Данный фактор влияет на структуру и размер расходов сторон, ответственных за содержание, ремонт и сохранение общего имущества.

При управлении многоквартирным домом (МКД), современным жилым комплексом, загородным поселком, объектом индивидуального жилищного строительства возникают существенные проблемы в том случае, если акт не достаточно проработан, актуален, содержит сведения, не соответствующие действительности. Большая часть таких договоров: договор управления, договор о содержании и ремонте, договор поставки (ресурсоснабжения), договор технического (эксплуатационного) обслуживания того или иного объекта - начинается с определения границы собственности, эксплуатационной и балансовой ответственности.

По акту разграничения можно судить о реальном уровне управляющего. Этот документ демонстрирует знания, исполнительское мастерство профессионала, реализованные мероприятия, принятые решения собственников.

Акт разграничения оформляется сторонами (контрагентами) по договору в произвольной форме. Нормативные правовые акты не содержат каких-либо требований по формализации и порядку оформления данного документа.

Как правило, организация, в которую обращаются для заключения договора, дает свой вариант (бланк), на котором уже вбиты текстовые фрагменты, такие как “на балансе”, “в эксплуатации”, и т. д. Это не означает, что необходимо воспользоваться именно этим бланком, согласиться с его содержимым. Неправомерно требовать заполнения “формы”, утвержденной распорядительным документом организации.

Анализируя формы документов ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций, можно убедиться в том, что акты разграничения оформляются и называются по-разному. Причем до сих пор в их названиях можно увидеть “балансовую принадлежность” и “эксплуатационную ответственность”. Балансовая принадлежность – “атрибут” юридического лица, ведущего балансовый учет основных средств (активов), принадлежащих данному юридическому лицу. Конечно, бывают и другие основания, например договор концессии, когда на балансе одного юридического лица может отражаться стоимость чужих активов. Но это не имеет отношения к деятельности по управлению объектами общего имущества собственников помещений. К акту разграничения балансовый учет никакого отношения не имеет.

Старые названия акта были оправданы в доприватизационные времена, когда весь жилищный фонд был государственным. Государственные эксплуатационные и ресурсоснабжающие организации выступали в роли оператора, учитывающего на своем балансе объекты государственной собственности – сам жилищный фонд, инженерные, в том числе линейные объекты.

Нормативные требования

Приватизация жилищного фонда, повлекла за собой изменения жилищного и бюджетного законодательства. Объекты инженерно-технического обеспечения жилых домов перестали быть только государственной (муниципальной) собственностью, превратились в объекты общего имущества собственников – физических и юридических лиц. А объекты (или доля в праве на объекты) общего имущества, находящиеся в собственности физических лиц, отразить на балансе государственного или частного оператора уже не возможно.

Пример. Можно привести в пример движимое имущество – автомобиль. Транспортное средство физического лица, используемое в производственных интересах, никогда не будет отражаться на балансе организации – работодателя.

Важно понять, что стоимость доли в праве на объекты общего имущества, принадлежащего юридическому лицу, например, застройщика, после ввода объекта в эксплуатацию и появления второго собственника на жилое помещение в доме (жилом комплексе) подлежит отражению в балансе застройщика. Это относится и к любому другому юридическому лицу, имеющему в собственности, наравне с другими собственниками, помещения в жилом доме (жилом комплексе). Согласно Положению по бухгалтерскому учету “Учетная политика организации” (ПБУ 1/98), утв. приказом Минфина России от 09.12.1998 № 60н, «…объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности». Формирование стоимости объектов общего имущества (основных средств), а соответственно доходов и расходов по их содержанию, является базисом для налогообложения и основой для составления финансово-хозяйственного плана (сметы) по управлению недвижимостью”.

Положения бухгалтерского учета пока не требуют учета объектов общего имущества на забалансовых счетах (письмо Минфина России от 01.02.2006 № 03-06-01-04/08). Причем порядок, влияющий на формирование затрат, не зависит от организацонно-правовой формы управляющего (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, др.).

Так как же юридическому лицу – собственнику отразить в балансе стоимость доли в праве на общее имущество? Ответ простой, а вот исполнение – сложное. Ответ заключается в том, что в документе о собственности на индивидуально-определенный объект собственности юридического, а также и физического лица должна учитываться доля в праве на объекты общего имущества. Это и будет подтверждением того, что стоимость доли в праве на общее имущество включена в стоимость самого объекта недвижимости (главной вещи).

Если до Жилищного кодекса РФ нормативные правовые акты содержали термины “балансовая принадлежность” или допускали установление “границы эксплуатационной ответственности” в случае, когда не определена граница собственности на сетях, то действующее законодательство, говоря об акте разграничения, прежде всего, определяет границу собственности. Так, например, постановление Правительства РФ № 307 (Правила предоставления коммунальных услуг) не содержат ни “балансовой” принадлежности, ни четкого названия акта, ни требования о единой форме документа. В отдельных случаях, например, для МКД с приборами учета допускаются условия, при которых устанавливается “эксплуатационная” ответственность.

Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549, название акта разграничения ответственности уточнено – Акт об определении границ раздела собственности на сетях газопровода. Данный документ указан как необходимый для заключения договора поставки газа населению физическим или юридическим лицом (заявителем).

Акт как приложение к договору