Во многих многоквартирных домах (МКД) с количеством квартир более 16 выбран способ непосредственного управления, который в силу произошедших изменений в Жилищном кодексе должен быть изменен на управление посредством управляющей организации (УО).

ВОПРОСЫ ПРИ ПЕРЕХОДЕ С НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ МКД НА УПРАВЛЕНИЕ ПОСРЕДСТВОМ УО

В МКД сложились следующие договорные взаимоотношения, которые УО желала бы сохранить:

• услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД оказывает (выполняет) УО;
• коммунальные ресурсы предоставляют ресурсоснабжающие организации (РСО) в силу прямых договоров с собственниками жилых помещений.

Подобная схема договорных правоотношений по предоставлению коммунальных ресурсов устраивает как УО, так и РСО, и конечных потребителей (собственников и иных законных пользователей жилых помещений).

Предоставляет ли действующее законодательство возможность заключения собственниками жилых помещений с РСО прямых договоров по предоставлению коммунальных услуг при наличии способа управления посредством УО? Существуют ли правовые и финансовые риски для УО за непредоставление коммунальных услуг?

Какова специфика прямых платежей за коммунальные услуги согласно п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ и в чем их отличие от прямых договоров? Какова в данном случае ответственность УО за неплатежи?

ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО

 При наличии в МКД способа управления посредством УО именно она в силу закона является исполнителем коммунальных услуг и обязана в интересах собственников помещений заключать договоры ресурсоснабжения с РСО. Данное требование вытекает из ряда императивных норм жилищного законодательства:

• при управлении МКД УО она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО (п. 2.3 и п. 12 ст. 161 ЖК РФ);
• договор управления, заключаемый между собственниками помещений и УО, должен содержать условие о предоставлении коммунальных услуг (п. 2 ст. 162 ЖК РФ);
• управление МКД должно обеспечиваться заключением с собственниками и пользователями помещений МКД договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, а также организацией и осуществлением расчетов за коммунальные услуги (абз. 6 подп. «д» и подп. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);
• условия предоставления коммунальных услуг собственникам и иным пользователям определяются в договоре управления. УО не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления МКД условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства МКД, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (подп. «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, Правил № 354). В то время как, например, при способе непосредственного управления МКД условия предоставления коммунальных услуг определяются в прямых договорах ГВС, ХВС и водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления между собственниками помещений и РСО (подп. «в» п. 9 Правил № 354). В данном случае РСО является исполнителем коммунальных услуг.
• исполнитель коммунальных услуг (УО) обязан заключать с РСО договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям (подп. «б» п. 31 Правил № 354).

 УО стараются избежать «навязывание» им со стороны РСО или собственников статуса исполнителя коммунальных услуг. Тем самым, УО пытаются освободить себя от ответственности за качество коммунальных ресурсов и их оплату в адрес РСО, за работу с дебиторской задолженностью неплательщиков.

Жилищное законодательство содержит четкое указание на то, что заключение прямых договоров между собственниками жилых помещений и РСО возможно только при способе непосредственного управления, при невыбранном способе управления или со дня прекращения ранее выбранного способа управления МКД до дня начала предоставления коммунальных услуг УО либо ТСЖ (п. 17 Правил № 354).

В обоснование изложенной позиции приведем несколько примеров из судебной практики.

Более подробно о позиции судов по вопросу прямых договоров собственников помещений с РСО, об обязательности договора УО и РСО на поставку коммунальных ресурсов в МКД, о возможности оплаты коммунальных ресурсов напрямую в РСО читайте в №5 2015 журнала "Управление многоквартирным домом".